第11章 城市用地分类及其适用性评价(完整版)

基本烈度：一百年内在该地区可 能遭遇的地震最大烈度，是 设防的依据设计烈度：在地 区宏观基本烈度基础上，考 虑地区内地质构造特点，地 形、水文、土壤条件等不一 致性所出现小区域地震烈度 的增减，据此制定更为切实 而经济的小区域烈度标准。 避免在强震区建设城市。
2.2水文及水文地质条件
水文条件——江河湖泊水体，不但可作为城市水源，同时还 在水运交通，改善气候，稀释污水，排除雨水以及美化环 境等方面发挥作用。为防治洪水，在城市用地选择时要按 照洪水频率，利用高亢地形，同时避开洼地、滞洪区等部 位。城市防洪标准要区别不同城市设施的重要性，采用不 同的设计标准频率。
第11章 城市用地分类及其适用性评价
第1节 城市用地概述 第2节 城市用地适用性评价 第3节 城市用地的分类与用地构成
第1节 城市用地概述
1 城市用地的概念
土地是人类赖以生存与发展的基本资源，是人类社会 活动的基本载体。
城市用地是城市规划范围内赋以一定用途与功能的 土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所 需要的空间。
第2节 城市用地适用性评价
1 城市与自然环境 自然环境作为一个基本的条件，深深地影响着
城市的生成与发展。 人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城
市环境形态。
清明上河图反应宋东京城市与自然环境的关系
圆明园设计图反应古代城市建设的自然观
2 自然环境条件分析
组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、植被、地 上地下资源等；
兰州理工大学 城市规划专业
地下溶洞
人为原因造成灾害
2012年西安城市地陷
滑坡滑坡与崩塌——滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下 水、人为的原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的 土、石向下滑动（常发生在丘陵或山区，在选用坡地或紧 靠崖岩建设时需要注意）在规划用地时，应确定滑坡地带 与稳定用地边界的距离。必须选用有滑坡可能的用地时， 应采用具体工程措施。崩塌的成因主要是岩层或土层的层 面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，且节理面顺 向崩塌的方向，尤其是因争取用地，过分人工开挖，导致 坡体失去稳定而崩塌。
山
绵阳市
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地质构造分析
未发现断裂带前的规划方案
隐 断隐 断伏 裂伏 裂
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某镇规划方案的修改示意
发现断裂后的修改方案
沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带
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某镇规划方案的修改示意
湿陷性黄土：在上覆土层 自重应力作用下，或者在 自重应力和附加应力共同 作用下，因浸水后土的结 构破坏而发生显著附加变 形的土称为湿陷性土，属 于特殊土。
整体意义上考察他们相互的作用及其后果，综合地鉴定利弊。同时 要尽可能预计到城市建设的人为影响给自然环境带来的变化，对用 地质量造成新的影响，并作为评价环境质量的一个因素先期加以考 虑。 要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。 用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对 之分析与评价，并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能 产生次生的、后发的、联动的影响作出评估。
城市用地的管理 为维护土地的社会主义公有制，保护和合理利用土地资源， 促进社会经济持续发展，国家实行严格的土地用途管理机 制。 国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作， 并相应设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能在城 市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体 规划的相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调 的过程，以合理而有效的利用城市土地，推进城市的建设 和发展。
通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土 地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设 的土地泛称。
2 城市用地的属性
自然属性:如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征， 不可再生
社会属性：权力表征、经济表征、法律表征 如明确的隶属关系，具有经济价值，地权归属和权益
转让等具有法律保障
3 城市用地的价值
2.4 地形条件
从自然地理宏观划分地形，大体有山地、丘陵、平原三类。 地形条件对规划与建设的影响： 影响城市规划的布局、平面结构和空间布置 地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、
用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依 据 地面的坡度，对规划与建设有多方面影响。 地形与小气候的形成有关，分析不同地形及与之相伴的小 气候特点，将可更合理的分布建筑、绿地等设施 地貌对通讯、电波有一定的影响。
城市各项建设用地适用坡度
项目 工业
居住建筑
坡度 项目 0.5~2 铁路站场
坡度 0~0.25
0.3~10 对外主要公路 0.4~3
城市主要道路 0.3~6 机场用地
0.5~1
次要道路
0.3~8 绿地
可大可小
红河县
六库县
3 城市用地适用性评定
3.1用地评定的要求 城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然 环境，按照生态系统要求、城市规划与建设的需要，进 行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的 经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用 地布局提供科学依据。
使用价值:可用作城市活动场所， 由于区位、地质等差异影响 使用价值
交换价值:可作为商品进入市场， 具体表现为地价、租金或费 用等。2009年全国土地出让 价16000亿元
2008年昆明城市基准地价：
2、土地开发程度： “六通一平”(宗地 红线外通路、通电、 供水、排水、通讯、 通气及宗地内场地平整)， 我国城镇国有土地使用权出让最高年限分 别为： (1)商业用地：40年 (2)工业用 地：50年 (3)综合用地：50年 (4)住宅 用地：70年
＞25% ＜1
百年洪水位 没有不利 非农田用地
以上
情况
20年~50年 有局部不 限制条件不 洪水位以上 利情况 严重
10年洪水位 以下
有较大冲 有其他限制 沟、滑坡、条件，如有 岩溶等不 矿产、文物、 利地质 水源地等
（五）城市用地评定成果
1、用地评定图 2、文字说明书
兰州理工大学 城市规划专业
4 城市用地的选择
2、了解并遵循《中华人民共和国物权法》、《中华人民共 和国环境保护法》、 《中华人民共和国水法》等相关国 家法律中对于土地利用的相关条文规定。
3、用地选择应对用地的工程地质条件作出和科学的评估， 结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要 求，尽可能减少用地的工程准备费用，降低城市工程建 设所产生的碳排放，同时做到地尽其利，地尽其用，合 理利用土地资源和自然环境资源。
云南保山山体滑坡
冲沟——由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层、 土层、地形以及气候条件是形成冲沟的主要条件。冲沟切 割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。
地震
地震造成破坏的大多是构造地震， 即由于地质构造运动所引起 的地震。确定建设地区的地 震烈度，以便制定各项建设 工程的设防标准。地震烈度 分基本烈度和设计烈度。
4 城市用地的区划
行政区划:确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、 区、县、乡、镇等）的界限和性质
用途区划:按照所确定的土地利用功能和性质，对土 地用途进行划分，如工业用地、绿化用地、居住用 地等
房地产权属区划:对地产或房产的所有权所做的区划， 如国有土地、集体土地和地籍区划等
地价区划:根据土地的区位、环境、性状等因素、确 定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据
2、用地评定的分类
一类用地：用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适 应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程 措施即可用于建设的用地。
二类用地：需要采用一定的工程措施，改善条件后才能修建 的用地。对城市设施或工程项目的分布有一定限制。
三类用地：不适于修建的用地。现代工程技术几无可能修建 的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必 须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取 决于科学技术和经济水平。
坡度的适用程度划分：小于 10%，介于 10~25%之间， 大于 25%。
平原地区用地分类
地基承载 地形 地下水 洪水淹没 工程地 其他
力t/㎡ 坡度 位/m 程度
质
一类用地 （适宜建设）
＞15
二类用地
（需要一定的 工程措施）
10~15
三类用地
＜10
（不适宜建设）
＜10% ＞2
15%~2 1~1.5 0%
2.3 气候条件
城市的气候除大气环流和 海陆位置不同所形成的 大气候外，在较小的地 区范围还存在地方气候 与小气候。在城市地区， 由于城市所造成的大气 下垫面层的不同，以及 城市与外界的温差所形 成的热力差异，将促使 某些气象要素的变化， 而出现“城市气候”的 特征 。
太阳辐射——分析城市所在地区 太阳运行规律和辐射强度， 对建筑的日照标准，间距、 朝向的确定，建筑的遮阳设 施以及各项工程的热工设计， 将有所依据。日照间距的考 虑还将影响到建筑密度、用 地指标、用地规模。太阳辐 射强度会造成不同的小气候 形态，对建筑群体的布置有 影响。
在大中城市，由于建 筑密集，绿地、水面偏 少，生产和生活活动过 程散发大量热量，出现 市区气温比郊外高的现 象，叫热岛效应。
成都城市热岛效应遥感研究
降水与湿度——我国大部分受季风影响，夏季多雨，雨量多少及降 水强度对城市排水设施有较为突出的影响，山洪的形成，江河 汛期也给城市用地的选择及防治工程带来问题。相对湿度随地 区和季节而不同，一般城市因人工构筑物覆盖，相对湿度比郊 区低，湿度大小对某些工业生产工艺有影响，同时影响居民的 舒适感。
注意： ①由于地域差异，各要素的影响程度和作用大小不同； ②个别自然条件，需超越所在的局部地域，从区域来评价利
弊； ③各环境要素间，有的相互制约或抵消，有的则相互配合加
剧了某种作用。
2.1 地质条件 建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏