世联无锡鹅湖项目土地价值评估报告
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无锡市政府对房地产在经济发展过程中的作用给予了很大的重视。
2004年9月8日，时任无锡市委书记的王荣在无锡国土资源局调研时强调，“土地是财富 之母。” 经济社会更快、更好的发展，都要靠土地来支撑和保障。
2006年开始无锡市对土地出让通过建设指标严格控制推出量。
2006年无锡市提出集约用地、集中式管理。新区经过前两年土地市场的巨大放量后土地 储备已经很少了，锡山区土地市场巨大，但由于建设指标的控制，每年只能推出500亩建 设用地。
8
对客户目标的解析
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
盈利目标：地价平均达到120-150万/亩 开发周期：10年，原计划6-8年 开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地
？ 120-150万/亩意味着
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
按照目前市场变化的趋势， 正确估算未来可以实现的地价
0.5 1,000,500*X
5000 7100 710,355*X 1200 120,060*X 3602*X 3602*X 2401*X 7445*X 744*X 21311*X 250400*X
12
通过对R1的计算我们发现按照现有市场自然增长 趋势，未来住宅可实现的地价仅为74.5万/亩
设住宅用地比例为 设住宅用地出让实现的平均地价为 总售价 710335 总地价 3000 总建筑成本 120060 总费用 289505 按照无锡市房地产开发企业普遍的 利润水平 15%计算
基本建设 房地产开发
28%
更新改造 其他
15% 3%
2003年固定投资份额 54%
资料来源：上海，南京，苏州，无锡，杭州 和宁波市统计年鉴；世联分析
3500亿元 3000
GDP 年增长率
2500
2000 1500 1000
500
1200
1360
12.6%
35101.2%
4011551..75%%
固定资产投资 年增长率
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
11.10%
3542
15.20%
2413
1402
15.30%
4026
1870
15.10%
2805
1335
12.50%
2918
1389
上海
南京
苏州
无锡
杭州
20%
12.50% 10%
2446
1370
0%
宁波
无锡市历年GDP和固定资产投资额及其年增长率
限制条件：
a. 3000亩可建设用地
b. 建设周期为10年
c. 粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假 设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的wenku.baidu.com格作为均价。
1
2
6
10
2年基础设施建 设、三通一平
开发建设周期为8年，房价 取均值，即第六年的价格
本报告是严格保密的。
10
0.56%
11647
11.50%
6%
由于本项目的住宅开发属于低密度资源大盘，因此选取锡山区与新区 的花园洋房和TH的均价作为计算基准，取5000元/平米。
第6年由于市场自然增长的住宅均价=5000*（1+6%）6=7100
本报告是严格保密的。 资料来源：世联模型
11
测算的其他基本指标
项目
经营性用地面积(㎡) 住宅的占地面积 容积率 住宅总建面(㎡) 目前住宅销售单价 未来住宅销售单价 总售价(万元) 住宅单位建造成本
2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量 明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。 结构性失衡：户型面积在140 平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总 量的21％；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。
6
无锡市土地政策和土地市场综合评价
2003年~2006年1月无锡市土地出让规模
总建筑成本（万元） 管理费（万元）
不可预见费（万元） 公用设施专用基金（万元）
建筑成本利息（万元） 建筑成本融资费（万元）
销售费用（万元） 税费（万元）
剩余法计算公式
总面积4800亩，经营性用地面积3000亩 假设住宅用地占总经营性用地面积比例为X 住宅的容积率按0.5计算 总建面=2001000*X*0.5 无锡东部地区（东亭、新区）的容积率为0.5的花园洋房均价 =5000*（1+6%）6=5000*1.42 按销售率100%计算 按无锡多层/洋房建造标准计算（元/平米）
经济地理概念的长三角地区16个城市 是指：以上海为中心，包括江苏的南京、
长三角位置示意图
镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰州、
南通和浙江的杭州、嘉兴、湖州、绍兴、
宁波、舟山、台州。
长三角城市群的产生和发展与以上海 为中心的龙头城市作用密切相关，经济 以空间形态扩散。第一扩散圈层是苏州、 无锡、杭州和宁波，第二扩散圈层是南 京、嘉兴、绍兴、常州和镇江，第三扩 散圈层是扬州、南通和舟山。三个圈层 的经济发展水平和城市化程度形成一定 的落差，基本上呈梯次扩散。
长三角地区中除上海市以外的其他主要 城市的发展速度相差不大，目前南京和苏 州的发展较快，无锡和其他市相比优势 不明显
无锡固定投资额呈放缓态势，2003 年有一次峰点，与其城市市区面积的扩大 有直接关系。
2005年长三角主要城市GDP/固定资产投资比较
10000 9000
9144
GDP/亿元 固定资产投资/亿元 GDP增长率
本报告是严格保密的。
2004年上半年地区GDP比较
（7251亿元）
京津唐 12%
（6960亿珠三 元角）12%
长三角 26%
（15285亿元）
全国其他地 区, 50%
（29277亿元）
资料来源：中国经济景气监测中心、中经网 引用2004年上半年数据
4
无锡整体经济态势良好，但是和长三角其他城市相比优 势不明显。城市快速扩张是其经济发展的动力之一
鹅湖镇的土地市场仍不规范，从2002年开始只有一次住宅用地交易实行 拍卖，其余商住用地均为协议出让。
本报告是严格保密的。
资料来源：世联模型
7
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
地价=74.6万/亩 R=0.5； P=5000
地价=120~150万/亩 R=0.5；P=7000 R=0.4；P=8700 R=0.2；P=17000
核心问题 如何使区域增值？
本报告是严格保密的。
14
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
2
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
3
长三角地区的GDP总量占到全国1/4 强。无锡处在长三角地 区的核心地带，处于接受上海辐射的第一圈层中，交通发达
近几年无锡市区商品房住宅空置面积
60 50 40 30 20 10
0 2000
2001
2002
2003
2005
近年无锡商品住宅供大于求
600
2
500 1.5
400
300
1
200 0.5
100
0
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
住宅竣工面积(万m2) 销售/竣工面积
本报告是严格保密的。 资料来源：世联模型
9
针对 R1 的研究思路和方法
针对R1（非期望结果）的研究：
研究对象：住宅用地
选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最 大，所以研究它是具有代表性。
研究内容：住宅用地未来出让的地价
研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反 算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。
=总建筑成本×3％ =总建筑成本×3％ =总建筑成本×2% 建筑成本利息=（总建筑成本+管理费+不可预计费）×建筑成本系数 =利息× 10% =总售价× 3% =总售价×税费率（税费率：营业税、城建税、印花税共计5.25％）
本报告是严格保密的。 资料来源：无锡市建安工程造价标准、世联模型
本项目
2,001,000 2,001,000*X
本报告是严格保密的。
15
评估范围的确定
本次评估以前期拿地策略确定的范围。图中为红线围合而成的范围。 地块位于无锡市辖下荡口镇鹅湖西南延岸，临近苏州。 用地面积319.4公顷，容积率未定。
本报告是严格保密的。
16
0.5小时经济圈 机场
交通条件分析
锡太路
至张家港
至 无 锡
本项目
至太仓 锡 甘 路
城市居民人均可 支配收入涨幅
城市居民消 费价格涨幅
93年 95年 96年初 98年
03年
无锡市 商品零售价格总指数 城镇居民人均可支配收入 以上二者的平均值
1999 101.1 7920
2000 102.6 8603
2001 103.6 9454
2002 104.3 9988
2003 平均涨幅
103.4
长三角核心城市分布图
长三角（16个城市）历年GDP
35000 亿元
GDP
增长率
30%
30000
24%
25000 20000
11.6%
11.3%
12.6%
14.8%
18%
15.6% 12.0% 12%
15000
6%
15955 17806 20049 23016 28775 32228
10000
0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
通过对房价增长趋势的判断，我们认为本项目第6 年(2011年)所能实现的住宅均价为7100元/平米
根据经济学原理，我国合 理的房价涨幅区间的上限是 城市居民人均可支配收入涨 幅，下限是物价的上涨水平； 因此在本项目预判房价增长 趋势时采用二者的均值，即 年增长率为6%。
全国房价涨幅区间模拟图
房价涨幅
0.661
1580 32.8%
1901
537 13.1%
893 15.1%
2350
1114
24.7% 17.4%
2905
70% 60%
50%
1870
40%
30%
19.80% 20% 15.10%
10%
本报告是0严格保密的。 2000
2001
2002
2003
2004
2005
0% 5
无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现 象较突出
（用地面积
单位：万平方米）
1000
827
860
800
600
400
377
200
0 2003年
2004年
95 2005年 2006年.1
整个无锡市2002年初开始推行土地拍卖制度，一级土地市场逐渐实行 “阳光操作”。
受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来土地供应量 居高不下。
2002年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57％，2004年仅1－8月出 让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82％。04年新区供应量猛增，05年惠山区土 地供应量猛增。
谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司
：[2006]GW42-01
无锡鹅湖生态文化城项目 土地价值评估报告
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本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
至苏州
现在的锡甘路状况不好，限速，且为双向4车道。
横贯无锡东西向的快速路锡太路今年启动建设，明年将建成。双向6车道， 道路车速达80，是城市内部最高时速的路，带辅道。锡太路将彻底改善原有 的状况。
总售价
-总地价 -总建筑成本 -总费用 总地价 总建筑成本
1
33%
15%
每亩地价与住宅用地 所占比例没有关系
住宅的地价Y=74.6万/亩
本报告是严格保密的。
13
通过目标解析得到本项目的核心问题
每亩地价与住宅用地所占比例没有关系；
假设测算中除去房价和容积率之外的其他指标不变，来探求容积率（R） 和房价（P）之间的关系；
住宅预/销售面积(万m2)
过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前 后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房 的消化 ，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有 回升。
2000~2003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。
2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情 况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象仍 较突出。
2004年9月8日，时任无锡市委书记的王荣在无锡国土资源局调研时强调，“土地是财富 之母。” 经济社会更快、更好的发展，都要靠土地来支撑和保障。
2006年开始无锡市对土地出让通过建设指标严格控制推出量。
2006年无锡市提出集约用地、集中式管理。新区经过前两年土地市场的巨大放量后土地 储备已经很少了，锡山区土地市场巨大，但由于建设指标的控制，每年只能推出500亩建 设用地。
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对客户目标的解析
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
盈利目标：地价平均达到120-150万/亩 开发周期：10年，原计划6-8年 开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地
？ 120-150万/亩意味着
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
按照目前市场变化的趋势， 正确估算未来可以实现的地价
0.5 1,000,500*X
5000 7100 710,355*X 1200 120,060*X 3602*X 3602*X 2401*X 7445*X 744*X 21311*X 250400*X
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通过对R1的计算我们发现按照现有市场自然增长 趋势，未来住宅可实现的地价仅为74.5万/亩
设住宅用地比例为 设住宅用地出让实现的平均地价为 总售价 710335 总地价 3000 总建筑成本 120060 总费用 289505 按照无锡市房地产开发企业普遍的 利润水平 15%计算
基本建设 房地产开发
28%
更新改造 其他
15% 3%
2003年固定投资份额 54%
资料来源：上海，南京，苏州，无锡，杭州 和宁波市统计年鉴；世联分析
3500亿元 3000
GDP 年增长率
2500
2000 1500 1000
500
1200
1360
12.6%
35101.2%
4011551..75%%
固定资产投资 年增长率
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
11.10%
3542
15.20%
2413
1402
15.30%
4026
1870
15.10%
2805
1335
12.50%
2918
1389
上海
南京
苏州
无锡
杭州
20%
12.50% 10%
2446
1370
0%
宁波
无锡市历年GDP和固定资产投资额及其年增长率
限制条件：
a. 3000亩可建设用地
b. 建设周期为10年
c. 粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假 设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的wenku.baidu.com格作为均价。
1
2
6
10
2年基础设施建 设、三通一平
开发建设周期为8年，房价 取均值，即第六年的价格
本报告是严格保密的。
10
0.56%
11647
11.50%
6%
由于本项目的住宅开发属于低密度资源大盘，因此选取锡山区与新区 的花园洋房和TH的均价作为计算基准，取5000元/平米。
第6年由于市场自然增长的住宅均价=5000*（1+6%）6=7100
本报告是严格保密的。 资料来源：世联模型
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测算的其他基本指标
项目
经营性用地面积(㎡) 住宅的占地面积 容积率 住宅总建面(㎡) 目前住宅销售单价 未来住宅销售单价 总售价(万元) 住宅单位建造成本
2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量 明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。 结构性失衡：户型面积在140 平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总 量的21％；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。
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无锡市土地政策和土地市场综合评价
2003年~2006年1月无锡市土地出让规模
总建筑成本（万元） 管理费（万元）
不可预见费（万元） 公用设施专用基金（万元）
建筑成本利息（万元） 建筑成本融资费（万元）
销售费用（万元） 税费（万元）
剩余法计算公式
总面积4800亩，经营性用地面积3000亩 假设住宅用地占总经营性用地面积比例为X 住宅的容积率按0.5计算 总建面=2001000*X*0.5 无锡东部地区（东亭、新区）的容积率为0.5的花园洋房均价 =5000*（1+6%）6=5000*1.42 按销售率100%计算 按无锡多层/洋房建造标准计算（元/平米）
经济地理概念的长三角地区16个城市 是指：以上海为中心，包括江苏的南京、
长三角位置示意图
镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰州、
南通和浙江的杭州、嘉兴、湖州、绍兴、
宁波、舟山、台州。
长三角城市群的产生和发展与以上海 为中心的龙头城市作用密切相关，经济 以空间形态扩散。第一扩散圈层是苏州、 无锡、杭州和宁波，第二扩散圈层是南 京、嘉兴、绍兴、常州和镇江，第三扩 散圈层是扬州、南通和舟山。三个圈层 的经济发展水平和城市化程度形成一定 的落差，基本上呈梯次扩散。
长三角地区中除上海市以外的其他主要 城市的发展速度相差不大，目前南京和苏 州的发展较快，无锡和其他市相比优势 不明显
无锡固定投资额呈放缓态势，2003 年有一次峰点，与其城市市区面积的扩大 有直接关系。
2005年长三角主要城市GDP/固定资产投资比较
10000 9000
9144
GDP/亿元 固定资产投资/亿元 GDP增长率
本报告是严格保密的。
2004年上半年地区GDP比较
（7251亿元）
京津唐 12%
（6960亿珠三 元角）12%
长三角 26%
（15285亿元）
全国其他地 区, 50%
（29277亿元）
资料来源：中国经济景气监测中心、中经网 引用2004年上半年数据
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无锡整体经济态势良好，但是和长三角其他城市相比优 势不明显。城市快速扩张是其经济发展的动力之一
鹅湖镇的土地市场仍不规范，从2002年开始只有一次住宅用地交易实行 拍卖，其余商住用地均为协议出让。
本报告是严格保密的。
资料来源：世联模型
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前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
地价=74.6万/亩 R=0.5； P=5000
地价=120~150万/亩 R=0.5；P=7000 R=0.4；P=8700 R=0.2；P=17000
核心问题 如何使区域增值？
本报告是严格保密的。
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前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
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前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
本报告是严格保密的。
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长三角地区的GDP总量占到全国1/4 强。无锡处在长三角地 区的核心地带，处于接受上海辐射的第一圈层中，交通发达
近几年无锡市区商品房住宅空置面积
60 50 40 30 20 10
0 2000
2001
2002
2003
2005
近年无锡商品住宅供大于求
600
2
500 1.5
400
300
1
200 0.5
100
0
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
住宅竣工面积(万m2) 销售/竣工面积
本报告是严格保密的。 资料来源：世联模型
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针对 R1 的研究思路和方法
针对R1（非期望结果）的研究：
研究对象：住宅用地
选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最 大，所以研究它是具有代表性。
研究内容：住宅用地未来出让的地价
研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反 算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。
=总建筑成本×3％ =总建筑成本×3％ =总建筑成本×2% 建筑成本利息=（总建筑成本+管理费+不可预计费）×建筑成本系数 =利息× 10% =总售价× 3% =总售价×税费率（税费率：营业税、城建税、印花税共计5.25％）
本报告是严格保密的。 资料来源：无锡市建安工程造价标准、世联模型
本项目
2,001,000 2,001,000*X
本报告是严格保密的。
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评估范围的确定
本次评估以前期拿地策略确定的范围。图中为红线围合而成的范围。 地块位于无锡市辖下荡口镇鹅湖西南延岸，临近苏州。 用地面积319.4公顷，容积率未定。
本报告是严格保密的。
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0.5小时经济圈 机场
交通条件分析
锡太路
至张家港
至 无 锡
本项目
至太仓 锡 甘 路
城市居民人均可 支配收入涨幅
城市居民消 费价格涨幅
93年 95年 96年初 98年
03年
无锡市 商品零售价格总指数 城镇居民人均可支配收入 以上二者的平均值
1999 101.1 7920
2000 102.6 8603
2001 103.6 9454
2002 104.3 9988
2003 平均涨幅
103.4
长三角核心城市分布图
长三角（16个城市）历年GDP
35000 亿元
GDP
增长率
30%
30000
24%
25000 20000
11.6%
11.3%
12.6%
14.8%
18%
15.6% 12.0% 12%
15000
6%
15955 17806 20049 23016 28775 32228
10000
0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
通过对房价增长趋势的判断，我们认为本项目第6 年(2011年)所能实现的住宅均价为7100元/平米
根据经济学原理，我国合 理的房价涨幅区间的上限是 城市居民人均可支配收入涨 幅，下限是物价的上涨水平； 因此在本项目预判房价增长 趋势时采用二者的均值，即 年增长率为6%。
全国房价涨幅区间模拟图
房价涨幅
0.661
1580 32.8%
1901
537 13.1%
893 15.1%
2350
1114
24.7% 17.4%
2905
70% 60%
50%
1870
40%
30%
19.80% 20% 15.10%
10%
本报告是0严格保密的。 2000
2001
2002
2003
2004
2005
0% 5
无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现 象较突出
（用地面积
单位：万平方米）
1000
827
860
800
600
400
377
200
0 2003年
2004年
95 2005年 2006年.1
整个无锡市2002年初开始推行土地拍卖制度，一级土地市场逐渐实行 “阳光操作”。
受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来土地供应量 居高不下。
2002年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57％，2004年仅1－8月出 让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82％。04年新区供应量猛增，05年惠山区土 地供应量猛增。
谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司
：[2006]GW42-01
无锡鹅湖生态文化城项目 土地价值评估报告
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前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
至苏州
现在的锡甘路状况不好，限速，且为双向4车道。
横贯无锡东西向的快速路锡太路今年启动建设，明年将建成。双向6车道， 道路车速达80，是城市内部最高时速的路，带辅道。锡太路将彻底改善原有 的状况。
总售价
-总地价 -总建筑成本 -总费用 总地价 总建筑成本
1
33%
15%
每亩地价与住宅用地 所占比例没有关系
住宅的地价Y=74.6万/亩
本报告是严格保密的。
13
通过目标解析得到本项目的核心问题
每亩地价与住宅用地所占比例没有关系；
假设测算中除去房价和容积率之外的其他指标不变，来探求容积率（R） 和房价（P）之间的关系；
住宅预/销售面积(万m2)
过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前 后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房 的消化 ，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有 回升。
2000~2003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。
2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情 况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象仍 较突出。