上海佘山别墅片区市场报告2007年-PPT精选文档

07年
0
销售面积
数据来源：世联地产数据中心
历年价格稳步持续上涨，今年上半年出现大幅度跳涨（涨幅达 20%），与板块价值加速提升及产品品质本身相关
2019年以前，片区楼盘价格一 直在400-700万元/栋盘旋； 2019年紫园将价格拉升过亿， 佘山价值进入快速上升通道； 04年世茂集团强势进驻佘山， 艾美国际会议中心配套先行， 千万级豪宅唱响佘山； 05年华侨城欢乐谷项目立项， 世茂山庄全球发售，佘山银湖 别墅、恒联名人世家、古北别 墅等热销再次让佘山成为上海 的顶极； 06年，随着政策的利好，土地 的稀缺，片区的成熟，顶级项 目的纷纷动工，后续涨势强劲； 随着07年下半年，第一梯队大 规模入市，片区均价将再创新 高；
17% 14% 17%
三大豪宅板块对比
佘山板块
西郊华漕板块
wenku.baidu.com
世纪公园板块
其他区域
1、佘山板块：独特的佘山资源，区域配套逐步完善，未来市场竞争激烈，片区成长性明显 2、西郊华漕板块：依托城市资源，区域配套完善，市场具有竞争，片区具有成长性
3、世纪公园板块：区域国际化氛围浓厚，国际化配套完善，片区趋于稳定
浦东世纪公园板块
代表楼盘：御翠园、东郊花园、 九间堂、汤臣高尔夫
闵行旗忠板块
代表楼盘：绿城.玫瑰园、和黄项 目
青浦朱家角板块
代表楼盘：上实海源别墅项目、
中信项目、东方金杰、绿洲千岛
佘山板块
约100万m2
闵行旗忠板块 浦东世纪公园板块
约60万m2 约10万m2
B、从销售角度来看，世纪公园和华漕板块是佘山板块的主要竞争板块， 随着旗忠、朱家角板块的崛起和供应量的激增，未来高端别墅竞争程度 将加剧；
4、闵行旗忠板块：依托旗忠板块高端配套和未来极佳规划，潜力无限，顶级项目更是加速片区价值提升 5、朱家角板块：中信、上房、上实等品牌开发商大规模开发已经展开，片区成熟尚待时日；
佘山板块 后续供应量 目前影响力 未来发展潜力 多 大 大 西郊华漕板块 少 大 小 世纪公园板块 少 大 小 闵行旗忠板块 较多 较大 大 朱家角板块 多 小 较大
佘山片区别墅市场研究报告
研究成果提炼
供应格局：
马桥、朱家角崛起，全市别墅未来3年供应量在300万平左右，佘山供应量更在100万 左右；新板块虽对佘山具有一定抑制作用，但佘山别墅领导地位将愈加稳固
销售战略： 按计划推盘，维持市场声音/巩固领导地位/价格向第一梯队缺口挺进/小步快 跑推售/ 入市时间： 9、10月份，抓住片区上升加速区，维持项目热度，为后续提升作铺垫 价格预估： 第二梯队领导者为主，第一梯队补缺者为辅/做大内部产品价差 销售目标： 销售12套，实现1.1-1.3个亿的资金回笼，剩余10套稳步提价去化
结论：从各板块的开发规模和后续供应来看，别墅市场从07年下 进入别墅“井喷”期，供应量的激增将对价格的提升起到一定舒 缓作用；
07年6月 07年12月 08年12月 09年12月
佘山板块 浦东板块 旗忠板块 徐泾板块 朱家角板块
约80万的供应量
约10万供应量
50万以上供应量
约10万供应量
100万以上供应量

04-07片区别墅采样均价 片区别墅采样均价 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 2007上半 年
佘山别墅供给情况
3 价格(元/平)


目前佘山别墅均已进入开 发阶段，后续供应量会有 激增，预计到08年底将 有50万以上的货量入市； 佘山后续几乎已无土地供 应量，别墅用地已经绝版， 随着需求的不断加剧，别 墅后市上升势头强劲；
40 面积(万平) 30 20 10 0
2.5 2 1.5 1 0.5 02年 03年 供给面积 04年 05年 06年
•佘山板块未来主要面临旗忠、朱家角板块的竞争，但是随着供应量的激增 佘山的价值将越加突出； •新崛起板块（旗忠、朱家角）将对佘山形成一定客户截流影响，并对片区 价格进行一定“阻击”；
报告研究思路
项目本体梳理
板块分析
片区分析
竞争分析
项目营销战略
报告回顾
佘山供应近年来增长较快，需求持续旺盛；供小于求 已成 定势；
2019年上海千万级别墅去化分析
2019年，上海1000万元以上的一手房别墅共销售去化
372套，其中主要集中在佘山、西郊华漕与世纪公园三大 板块。这三大板块共消化了310套，占总消化量的85％。 其他千万级别墅则零星分布。旗忠、朱家角板块供应量 巨大，基本从07年底开始放量；
52%
2006年 上 海 千 万 级 别 墅 销 售 比 例
B、佘山凭借其自然资源和整体片区品质将成为未来别墅豪宅领 军板块，但是，会面临朱家角、旗忠的直面竞争；
板块 兴起时间 缘起条件 核心配套 主要通行道路 区域成熟度 板块气质 人气走势 目前价格 供应量 主要客户来源 产 品 特 征 类型 用途 素质 佘山板块 2019 佘山资源 五星酒店、欢乐 谷、月圆园 A9嘉松公路 较低 传统意义上的豪 宅片区 ↑ 20000以上 100万以上 上海、华侨 独栋别墅 居住，度假 很好 西郊华漕板块 2000 城市发展 网球中心、国际 学校、开发区 市内交通 高 国际化的豪宅片 区 → 22000 约10万 外国、上海 独栋别墅 居住 好 浦东板块 2019 区位优势 世纪公园、 国际学校、 产业园区 市内交通 较高 国际化的豪 宅片区 → 50000以上 约10万 外国、上海 独栋 居住 很好 闵行旗忠 2019 城市发展 顶级配套、规 划、顶级开发 商、大规模 市内交通 较高 国际化的豪宅 片区 ↑ 35000 50万以上 江浙、上海 独栋 居住 很好 朱家角 2019 自然资源 极佳自然资源、 大规模社区、顶 级开发商 A9 低 潜力豪宅片区 ↑ 18000 100万以上 江浙、上海 独栋 居住，度假 好
报告研究思路
项目本体梳理
板块分析
片区分析
竞争分析
项目营销战略
报告回顾
A、佘山周边的朱家角、闵行旗忠的崛起将大大提高上海未来3 年高端别墅市场的供应量；
佘山板块
代表楼盘：佘山月湖、佘山高尔 夫、世茂佘山
西郊华漕板块
约10万m2
西郊华漕板块
代表楼盘：兰乔圣菲、西郊庄园、 西郊一品花园
朱家角板块
100万m2以上