第1章物业经营管理概述

第一章物业经营管理概述

第一节物业经营管理的概念

（2010年8分、2011年9分、2012年3分）

物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。——重点

一、物业经营管理的内涵（2011年1分）

物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。——重点物业经营管理强调为业主提供价值管理服务——重点。

二、物业经营管理活动的管理对象（2010年6分、2011年8分、2012年1分）

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。——重点

【2011年真题】4．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（C）。

A．丙级写字楼B．居住区商场

C．公立小学D．出租型别墅

【例题】（ B ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A.居住物业

B.收益性物业

C.公共物业

D.所有物业

【例题】物业经营管理活动的管理对象通常是（ABDE ）等收益性房地产。

A、写字楼；

B、零售商业物业；

C、自住型别墅或公寓；

D、工业物业；

E、酒店和休闲娱乐设施。

（一）写字楼（2010年3分、2011年6分、2012年1分）

政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。——了解（注意：政府办公楼不属于收益性物业、不属于物业经营管理活动的管

【例题】物业经营管理中所指的办公搂不包括（ D ）。

A、企业自用写字楼；

B、出租写字楼；

C、自用出租复合型写字楼；

D、政府办公楼。

我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况、收益能力等进行分类。——重点。

【例题】写字楼分类标准，专业人员主要依照其（ABC ）进行分类。

A、所处的位置

B、楼宇设计装修状况

C、收益能力

D、业主类型

E、承租者类型

1．甲级写字楼——甲乙丙级写字楼的特征——必考点

具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。

【2010年真题】2．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ A ）级写字楼。

A．甲B．乙

C．丙D．丁

2．乙级写字楼

具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

3．丙级写字楼

物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。——重点

【2012年真题】判断写字楼等级时，不考虑的因素是（C）。

A．建筑形式B．建筑装潢

C．建设单位D．建筑质量

【2011年真题】61．在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（ABDE ）等。

A．区位和交通B．建筑形式

C．建筑物的出租率D．物业管理水平

E．为租户提供的服务

（二）零售商业物业（2010年2分、2011年1分）

零售商业物业通常分为如下六种类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。——必考点

【例题】零售商业物业通常分为（BCDE ）种类型。

A、省级购物中心——区域购物中心

B、市级购物中心

C、地区购物商场

D、居住区商场；

E、邻里服务性商店和特色商店。

零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。——了解

【例题】关于零售商业物业的表述，不正确的是（C）。

A．零售商业物业可以是经营零售业的独立建筑群

B. 为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务

C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺——包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间

D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制

三、物业经营管理服务的目标（掌握）（2010年2分）

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。——重点

【2010年真题】3．物业经营管理服务的目标是（ B ）。

A．防止物业泡沫B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力

C．合理筹划物业税收D．提供舒适环境并切实保障物业治安安全

【2010年真题】4．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ B ）