关于旧城改造的思考和实践

改造评价
改造影响
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改 造 原 因
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旧城改造根本原因
土地资源短缺 优化土地存量 土地资源浪费 城市更新 旧城改造
旧城改造实质：如何合理利用已开发土地
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都市综合体特征
1
区域环境
高可达性 高密度性 集约性
交通网络发达，城市功能相对集中。
建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。
2
立面风格
整体统一性
各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体 要与周围整体环境统一、协调。
开发商
开发时间 总占地面积 总建筑面积 上海新天地 占地面积 上海新天地 建筑面积 项目本身价 值 周边物业价 值
香港瑞安集团
上海新天地：1999年初——2001年中 52万平方米 160万平方米 3万平方米
6万平方米
售卖值：2500美元/平方米； 目前值：4000-5000美元/平方米 开发前：8000-10000元/平方米； 开发后：20000元/平方米； 翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米
都市综合体多应旧城改造而产生
都市综合体产生背景
① 城市快速发展 ② 城市规模扩大和城市化程度提高
③ 相邻建筑综合体集群形态出现
④ 城市建筑群功能集约化更高，规模更大 ⑤ 交通网络提升，联系更紧密
都市综合体特性
国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建 的100个新建筑综合体研究显示：65% 的建筑综合体具有酒 店、办公、公寓、商业四大基本功能。
改造主体
改造方式 补偿方式 安置方式
确定改造主体的职责、权利、义务
确定改造的方式及改造周期 确定拆赔比 解决原住民的安置问题
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旧城改造模式分类
自发式改造
以原住民或股份公司为改造主体的改造模式，原住 民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定 的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决 定是否引入开发商。如：深圳渔民村模式。 以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市 场化运作，根据项目自身状况来决定是否引入开发 商。如：深圳中心区模式。
旧城改造模式
改造主体 改造方式 综合整治 政府 整体拆建 货币补偿 产权调换 补偿方式 安置方式 就地安置
开发商
异地重建 股份公司
局部拆建
保护
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异地安置
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旧城改造模式具体内容
改造模式 说明
小成果提交表
提交日期： 成果名称 所属分类 成果类型 关于旧城改造的思考和实践 □住宅地产 √商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □城市运营 □交通地产 □企业咨询 □其他 □工具包 √专题研究 □经典案例 □其他 一、背景 研究内容 二、介绍 三、案例 研究方案
解决的关键问题及创新点
特征1 地价与租金提升 特征2 最高的交通可达性
经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市 土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测 算，实现价值最大化 。 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重 要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也 是一个重要的指标。
特征3 城市功能聚集中心
规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以 完善，强调区域的综合功能 。
特征4 城市更新
根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、 居住环境等问题 进行调整，使得规划更合理。
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文教娱乐场所的改扩增建设等。
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旧城改造分类
中心区改造
旧城居住区改造 旧城商业区重建与改造
旧城改造
城中村改造
历史文化保护区改造 旅游度假区改造
旧工业区改造 港口、码头改造
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功能分区： 北区—上海新天地 以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体， 创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。 南区—以反映时代的新建筑为主，建造一个综合性商业娱乐中心。 3点借鉴： 品牌商家进驻，招租对象锁定世界品牌； 开发模式—管理者与经营者分离； 盈利模式—以房地产带动（只租不卖，商铺价格由 2500美金上升到4000-5000美金/月） Code of this report © Copyright Centaline Group, 2013
以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金， 按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所 开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。
政府式改造
市场式改造
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案例
上海新天地
项目名称 地理位置 上海新天地改造项目 上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站
确定改造主体
确定改造主体如何参与
政府
确定改造主体的责权利 责任 权利
开发商
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利益
股 份公司
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旧 城 改 造 模 式
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一、旧城改造是城市升级的必要过程
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城市化进程扩大城市规模
在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，
即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的 城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国
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社会目标
城中村 改造目标
产业目标
文化目标
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旧 城 改 造 主 体
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旧城改造主体
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城市升级要求旧城改造
深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经 位居国内城市发展水平的前列。 随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市
发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城
市、试验城市或是创业城市。 青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过 直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。 深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧
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二、旧城改造催生都市综合体
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旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新
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目录
一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、旧城改造的案例
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社会特征
经济特征
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旧 城 改 造 目 标
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旧城改造目标
集约利用城市土地，提高土地利用效益 城市结构合理，产业布局得当 完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升级
关于旧城改造的思考和实践
人员配置 姓名 齐娈玥 员工 ID 号 TJ14070003 公司 天津中原 咨询师体系职级 高级投资分析师 积分分配（%） 100
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关于旧城改造的思考和实践
天津中原地产投资顾问部 2015.05
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发达国家的旧城改造经验
（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如,德国在城市(乡镇) 规划和城市建设中,十分重视处理好人和自 然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20 % 30 % ,高的达到40 % - 50 % ,人均占有量达100 平方米左右。 （二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古 迹及古建筑物重点保护 例如在旧城改造的过程中,法国共有12600 处古迹和21300 座历史性 建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国 1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护 规划。 （三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金 开始于1954 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政 府的补贴来筹集改造资金的。
城或城中村提出城区更新的要求。
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旧城改造定义
随着城市经济的发展，为适应已批准的城 市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相
符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、
企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共
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旧城改造研究思路
旧城改造要解决的问题
为什么要改造
旧城改造研究体系
改造原因
为什么能改造
改造成什么 谁来改造 如何改造
改造条件
改造目标 改造主体 改造模式
如何判断改造是否成功
改造会造成什么影响
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ห้องสมุดไป่ตู้
79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。
1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年 将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量
将由现在5亿达到10亿左右。
城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。
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城中村存在的主要特征
景观特征 许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、 差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑 结构以砖混结构为主，基础设施不完善。 流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程 度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严 重。 归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大； （2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。
改造 目标
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城中村改造目标
综合发展
改善城中村的发展环境，使城中村成为与 整个城市协调、互动发展的城市地区。 完善城中村的法治和管理体系，使城中村 人口管理、经济活动及全面的社会管理纳 入城市规范化体系。 基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村 产业升级，引导城中村经济可持续发展 并与城市经济活动全面、有效对接 。 坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护 城 中村有价值的历史与本土文化，使其成 为城市文化经营和旅游产业的组成部分 。