碧桂园工程项目招标及总承包合同重点解读

如何理解频繁合同的修改？
• 1 地产形势在变，碧桂园的发展战策也在变。地产形势 三月一点刹，九月一急停！多变的形势，必有多变的策略， 策略体现于合同中。
• 2 承包人在变，管理中不断有新问题出现，亡羊补牢， 犹未晚也。争点防面，快速防范。
3 发包人在变 ， 强中自有强中手，自我完善方呈圣！碧 桂园成长为地产巨人，主要是学习和自我完善能力的别于 其它企业。如现在推行的创优100计划，大手笔，起宏图。 4 合同本身的发展规律。没有一成不变的事物，任何事物 的发展都是螺旋线式的上升，这才是发展。
• 2、合同发包人主体性质不同 国有企业讲的是公平与对等，私营企 业讲得是效率与双赢，没有绝对的公平与对等，只有强强联合，各自 发挥自己的优势，才能赢得未来。
• 3、开发模式不同 碧桂园“双快”开发模式，动如惊雷，一气呵成。 绝对不会因为非主流因素动摇“快速开发、快速销售”的决心，决不 充许承包人因各种原因拖延工程，为了防范部分承包人先占有工程， 再以各种借口索赔拖延，才有强有力的处罚条款及对于碧桂园来说的 不可抗力的承担。
• 2009年11号（关于对《明 晰区域负责制及其权限的 通知》的修改通知）.pdf
• 招标立项书实样
• 酒店、超豪别墅及周边的 石材问题？
• 思考问题： • 1、集团模式 • 2、区域模式 • 3、权限问题 • 4、肢解工程现象
合同的组成部分
• 一、第一部分 协议书 • 二、第二部分 通用条款 • 三、第三部分 专用条款 • 四、第四部分 合同附件
• 6.2发包人有权决定承包人标段红线范围内及 红线外距离50米范围之内增加零星工程是否 由承包人施工，如发包人决定将以上工程委托 给承包人施工，承包人必须充分理解发包人对 该委托的要求，予以配合并按时完成，价格按 照合同内同类工程和合同约定条款计取。如承 包人拒绝接受发包人指令，发包人将该项工程 委托给分包单位施工，并按照该项工程造价的 20%索取违约金。
• 4、开发的地域环境要求，碧桂园开发的楼盘多数处于相对欠发展 的城乡结合部，这样的区域是市政配套的主干神经的末稍，电压不稳、 水压不够、村民起哄时有发生，这样的专营的产品及区域的风土人情 不是碧桂园可以左右的，需要参与各方共同努力方能推进工程。
招标流程
• 2009-6-16 关于明确外包 工程招标及合同签订审批 流程的通知.pdf
• 2.2. 室内装修工程、室内安装工程采用全 费用综合单价包干的承包方式（详见附件 5-3及附件8）；
• 2.3. 室外工程【包括分户围栏、庭院内排 水，道路工程、永久围墙，附属工程（其 它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装 工程】采用单项全费用综合包干单价承包 方式；（详见附件9）（每平方米造价包干、 每延长米造价包干等）
是以动制动，随机应变的能力。没有最好的管理 模式，只有更好的管理思路！
碧桂园工程总承包合同 (2010版)简介
• 碧桂园工程管理的特点： • 1、工程规模大 • 2、工期短 • 3、质量高 • 4、工程造价管理严 • 5、付款及时 • 6、工程分布广 • 7、工程复制性强（标准化高） • 8、集团决策、区域运作
• 思考:
• 1、临时道路与 永久道路有冲 突时如何处理?
• 2、政府专营工 程、指定分包 如何协调统筹？
二、工程承包方式
• 2.1.单体土建工程的承包方式
• 2.1.1分部分项工程采用工程量清单综合单 价包干（详见附件5）；
• 2.1.2措施费（含其它项目费）采用建筑面 积单方造价（报价户型采用固定总价）包 干。（详见附件5）；
含义方面下功夫！(我不是孔乙已,不会在”茴”字的几种写 法上下功夫)
Fra Baidu bibliotek
培训的三种方法
• 一、照本宣科，一成不变！ • 二、结合现场，传授经验！ • 三、互动讨论，活学活用！
死、活管理
• 一、管理中存在的问题或需要解决的问题： • 管理死、死管理、管死理、死理管！(视频) • 二、管理的目标或管理的境界： • 管理活、活管理、管活理、活理管！(视频) • 三、管理没有静止不变的放之四海而皆准准则，
碧桂园 工程项目招标及总承包合同
重点解读(现场部分)
碧桂园集团工程造价管理部
课程安排
• 一、简述招标流程(8:30---9:30) • 二、解读碧桂园建设工程施工合同（2010）现场部分
(9:00-11:00 14:00—16:00) • 三 、互动、交流、问题探讨(11:00---12:00 16:00-17:00) • 四、考试（17:15-17:45） • 1、填空题（最多每空三个字）涉及数字用阿拉佰数字 • 2、单选题（每空一个字母） • 3、多选题（每空一个字母） • 4、改错题 重点数字、责任重点字着眼下手，不要在语法、
项目管理的法宝---47.4.特别约定
• 47.4.特别约定
• 承包人已经清楚明白, 目 前发包人对工程管理、质 量、进度、安全施工有其 特殊的要求，并且有其制 度，承包人愿意接受其监 督管理、配合巡查；并且 接受日后发包人所制定的 新的管理制度。目前管理 制度及文明施工及安全管 理守则另附。
• 问题：
碧桂园合同版本与国家标准版的区别
• 结构是一致的(四部分) • 内容是相同的 • 权益有区别 • 制定的99版国家范本(建设部 工商行政管理局制
定) 、FIDIC施工合同通用条件和香港土木建筑施 工合同示范文本 • 如何理解霸王条款”?
五、如何理解碧桂园合同的“霸王条款”？
• 1、合同版本不同 承包人说得“霸王条款”主要是对比99版国家标 准范本，此版本更适用发包人是国有企业性质公司采用，大家认为有 更多的所谓“公平与对等”；应引导承包人对比的主体是FIDIC施工 合同通用条件及香港土木建筑施工合同示范文本 。
• 1、项目管理部角色： 组委会、裁判员、运 动员？
• 2、集团管理巡查部
• 的罚款有没有依据？
• 3、后续的管理制度如 何体现？
第一部分 协议书
一、工程概况
• 1.4.工程内容：施工总承包（包括土建、室内 安装工程、室外工程【包括分户围栏、庭院内 排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其它 排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工程】 等。