昌平、顺义房地产市场调研报告(最新)_图文(精)

2013年 11月
北京房地场市场分析目录
☐地理位臵:北京简称京, 位于华北平原北端,东南与北方经济中心天津相连,其余为河北省所环绕。

☐城市简介:中国第二大城市,中国的首都,全国的政治、文化中心和国际交往的枢纽,也是一座著名的历史文化名城,与西安、郑州、安阳、洛阳、开封、南京、
杭州并列为中国八大古都。

首都,政治、文化、科教中心,世界上最大的城市之一
王府井
天街
下辖 14区、 2县,城区面积和居住人口不断增加
北京共 14区、 2县
人口现状
☐首都功能核心区:东城区、西城区
☐城市功能拓展区:海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区☐城市发展新区:通州区、顺义区、房山区、大兴区、昌平区☐生态涵养发展区:怀柔区、平谷区、门头沟区、密云县、延庆县。

东城区–政治中心的主要载体;全国性文化机构聚集地之一;传统文化重要旅游地区;国内知名商业中心; 朝阳区–国际交往的重要窗口;中国与世界经济联系的重要节点;对外服务业发达地区;现代体育文化中心和高新技术产业基地;
丰台区:国际国内知名企业代表处聚集地;北京南部物流基地;知名的重要旅游地区。

延庆县顺义区
密云县
门头沟区
昌平区
怀柔区
平谷区
通州区
房山区
大兴区
☐北京历史:北京有着 3000余年的建城史和 850余年的建都史,是“中国八大古都”之一。

中国西周时成为周朝的诸侯国之一的燕国的都城。

自中国金朝起成为古代中国首都——中都。

自元代起,开始成为全中国的首都。

☐北京文化:北京荟萃了自元明清以来的中华文化,拥有众多名胜古迹和人文景观,是全球拥有世界文化遗产最多的城市。

建于 1420年的故宫是全球规模最大的古建筑群。

古常州八达岭长城史称天下九塞之一,是万里长城的精华,在明长城中,独具代表性。

城市历史
中国八大古都之一,历史悠久,源远流长
北京故宫
鸟巢和水立方
八达岭长城
☐北京的国内铁路:北京是中国铁路网的中心之一,主要有京九铁路,京沪铁路,京广铁路,京哈铁路,京包铁路,京原铁路,京通铁路和京承铁路。

大同到秦皇岛的大秦铁路也过境北京。

☐国际铁路运输方面:去往俄罗斯各城市、蒙古都城乌兰巴托和朝鲜都城平壤以及去往越南都城河内的列车均从北京发车。

北京对外陆路交通
京津城际铁路 2008年 8月开通,北京和天津两地的路程缩短为半小时;
新中国成立后建设里程最长、投资最大、标准最高的京沪高铁, 于 2011
年 6月底开通运营,京沪两地进入 5小时经济圈,千里京沪一日还得以实
现;
京广高铁、京哈高铁将于 2012年全线贯通,北京到广州、哈尔滨只需 5
小时和 8小时。

城市对外交通工具众多,道路四通八达
☐
北京市城区的路网结构以矩形环状为主,道路多以此为依托,与经纬线平行网
状分布。

先后依托城市扩展,建设了二、三、四、五和六环路。

总长度超过五百
公里的北京新“七环路”已经形成半圆。

☐北京老城区 (二环路以内的城市道路是棋盘式的格局,横平竖直。

因为天安门广场和紫禁城的原因,北京的中轴线分为北中轴和南中轴。

☐北京外围的城市道路则是环形加放射性的格局。

连接京城还有十一条国道。

北京道路
北京公共交通
☐2012年,北京市公共交通运营里程 19547公里,其中轨道交通线路长度
442公里 (在中国大陆仅次于上海轨道交通 ;运营线路 795条,运营车辆共
2.58万辆,其中轨道交通 3685辆;年客运总量 76.1亿人次。

北京轨道交通
☐北京地铁始建于 1965年 7月, 1969年 10月 1日第一条地铁线路建成通车, 使北京成为中国第一个拥有地铁的城市。

☐2012年北京地铁日均客流量达到 672.57万人次居亚洲第二 (仅次于东京。

☐目前已建成地铁和轻轨共 16条,运营线路总长 442公里。

城市交通市内交通发达,公交、地铁等交通种类齐全
两轴-两带-多中心
空间布局:在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上,形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。

各职能区域与中心有机结合,协同发展
北京市域多中心布局:政治文化中心、中央商务区、奥林匹克中心区、中关村高科技园区、海淀山后科技创新中心、石景山综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心、通州综合服务中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心。

北京城市总体规划 (2004-2020年
经济指标
北京近年经济发展指标
✓2012年全市生产总值
(GDP17801亿元,按可比价格
计算,比上年增长 7.7%。

数据来源:北京市统计公报经济环境
——经济总量
全市 GDP 总值连续增长,增长率今年有所下降。

2012年度 GDP 总值为 17801亿元,增幅 7.7%
经济指标
2008年人均生产总
值超过 8000美元。

数据来源:北京市统计公报
☐人均 GDP 达到 5000美元之后,无论是城市发展还是个人生
活,都将发生重要变化,意味着这个地区居民消费将从温饱型
向小康型升级,步入享受型、发展型。

☐人均 GDP 达到 10000美元之后,达到中等发达国家水平
GDP 与房地产发展阶段
经济环境
——宏观经济
北京市人均 GDP 逐年增长, 2005年时达到小康水平, 2008年达到 8000美元,进入缓速增长阶段
GDP 与生活水平
北京近年人均可支配收入
数据来源:北京市统计公报
经济环境——人均收入
北京市人均收入逐年递增, 2012年度人均为 36469元, 增幅 7.3%
北京近年消费价格指数数据来源:北京市统计公报总体来看消费指数稳定增长,近 3年平均涨幅超过 3%, 2012年度 CPI 增幅为 3.3%
经济环境——人口变化总人口逐年递增,其中外来流动人口增速放缓。

2012
年底全市户籍人口达到 1297.5万,常住人口 2069.3万
北京近年人口数据数据来源:北京统计年鉴
经济环境
——城市化进程
北京城市化率逐年递增,对周边地区吸附力较强。

2012年底城镇化率达到86.2%
北京近年城市化率数据来源:北京市统计局
土地市场情况前三季度,北京土地成交 16492.6亩,成交金额 1154.7亿元,平均溢价率 39%,同比量价大幅上涨
行业动态前三季度商品住宅市场 2013前三季度,北京商品住宅总体成交量同比上涨较多, 成交均价 22930元 /㎡
☐2013上半年北京商业市场:
成交概况:2013年前三季度北京市商业供应 53.46万㎡,成交 110.3万㎡,供求比为 0.5,成交均价为 24369元 /㎡;
成交分析:2013年前三季度每月的商业供应量基本稳定,成交量除了 9月上升较多外,其他月份也基本保持稳定,成交量总体略高于供应量。

前三季度商业市场分析
2013前三季度,北京商业成交量略高于供应量,成交均价 24369元 /㎡
行业动态
☐2013上半年北京写字楼市场:
成交概况:2013年前三季度北京市写字楼供应量为 101.66万㎡,成交面积为132.35万㎡,供求比为 0.77,成交均价为 24628元 /㎡;
成交分析:从 3月份开始,写字楼的供应量和成交量连续上涨,供求总体保持在平衡状态。

经济的快速发展和转型为写字楼商务环境提供了动力;在国家去除住宅化
政策取向明确的当下,部分以投资为目的的臵业群体更加关注写字楼市场,写字楼市场售价预期继续处于上升通道。

行业动态
2013前三季度,北京写字楼供求总体保持平衡,成交均价 24628元 /㎡,空置率创三年新低,去中心化加剧
前三季度写字楼市场分析
北京楼市板块
总 2013年北京楼市发展迅速,区域火热度以亦庄尤甚
行业动态总体来看量价齐升,涨价成主流
房地产项目成交排行
北京市 2013年 1-6月商品住宅销售金额排行榜北京市 2013年 1-6月商品住宅销售面积排行榜
目录
顺义区域市场分析
奥体水上公园☐地理位臵:顺义区,位于北京市东北部,是北京市近年重点发展
的新城 ,城区距市中心 30公里 ,位于北京东部发展带上。

东邻平谷,北连怀柔、密云,西接昌平、朝阳区,南接通州区、河北三河市。

☐区域简介:顺义是北京重点
建设的新城、临空经济高端产业功能区和现代制造业基地。

中国最大的航空港——首都国际机场坐落境内。

顺义新城引导发展现代制造业,以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。

其中顺义新城是首都生态环境的重要组成部分,是北京市重要的水源地 ,在生态保护和水资源保护方面承担重要职能。

现有 7个街道, 6个地区, 13个镇, 3个办事处。

首都国际机场
顺义位于市区东北部,首都国际机场坐落境内
区域交通
☐距离:城区距市中心 30公里
☐航空:首都国际机场位于顺
义老城区。

☐轨道:地铁 15号线穿过老城
区,连接了望京和顺义,进入
北京市区较为便捷。

☐道路:京承高速,京平高
速, 101国道均经过顺义,是
老城区距离市区较近,交通便利;新城与市区联动不足
一港两河三区四镇
区域发展背景临空经济带助推区域经济向国际化口岸跨越式发展; 会展经济全速启动,国际精英人群趋集
☐顺义区”十一五规划“中明确指出,围绕扩建中的首都机场,着力打造“临空经济带”的发展目标。

并提出”空港国际化、全区空港化、发展融合化“的区域发展口号。

临空经济带 :五大功能板块共同组成,包括“顺义新城
区 /空港工业区 / 会展产业区 / 国门商务区 / 空港物流
区” 。

新国展 :规划总建筑面积 65万平方米。

总建筑面积达到
35.5万平方米,包括 10万平方米的展馆及展览配套设施。

预计新国展投入使用后,每年对相关产业带来的影响产值
将达到 60亿元,税收收入将达到 2.3亿元。

顺义新城新国际会展展中心
经济指标
顺义近年经济发展指标
✓2012年全区生产总值
(GDP1103.2亿元,按可比价格
计算,比上年增长 8.7%。

数据来源:顺义区统计公报经济环境
——经济总量
全区 GDP 总值连续增长,增长率从 08年开始连续下降。

2012年底 GDP 总值达到 1103.2亿元,增长率 8.7%
经济指标
2008年人均生产总
值超过 8000美元。

数据来源:顺义区统计公报
☐人均 GDP 达到 5000美元之后,无论是城市发展还是个人生
活,都将发生重要变化,意味着这个地区居民消费将从温饱型
向小康型升级,步入享受型、发展型。

☐人均 GDP 达到 8000美元之后,达到中等发达国家水平
GDP 与房地产发展阶段
经济环境
——宏观经济
顺义区人均 GDP 逐年增长, 2006年时达到小康水平, 2008年超过 8000美元,进入缓速增长阶段
GDP 与生活水平
顺义近年人均可支配收入
数据来源:顺义区统计公报
经济环境——人均收入
顺义区人均收入逐年递增, 2012年底人均可支配收入达到 36469元,增幅为7.3%
土地市场情况 2013年以来,顺义土地成交 1823.69亩,成交金额 81.55亿元,平均溢价率 37.7%。

☐截止 11月 4日, 2013年顺义土地成交 1823.69亩,共 81.55亿元,同比大幅上涨:
数据概况:据统计,截止 11月 4日, 2013年成交的 15宗地块,总面积 1823.7亩,总建面 110.61万㎡,成交总价 81.55亿元。

从土地成交类型来看,工业用地和商业金融用地仍是土地出让金主要来源,共成交 7宗,合计 40.75万平方米,占所有出让土地的 33.51%。

土地溢价分析:今年土地成交在溢价率和地价上也是接连上扬,显示出今年土地市场的热度。

2013年前三个季度的土地市场开始增热,整体溢价率达 37.7%,平均楼面价达 7372元 /㎡。

2013前 11个月各月份顺义土地成交情况 (截止到 11月 4日
2013
顺义土地市场概况
顺义楼市初印象顺义楼市素以“ 高品质”著称,以温榆河、潮白
河两大别墅区为主,是京城最早的传统别墅市场 ,顺义也因此在购房者心目中留下了高端盘居多的印象。

而刚需客户的首选购房区域则往往是通州、大兴、房山三大热区。

但近年来,特别是随着去年底地铁 M15号线东段的贯通,由望京可直抵潮白河东岸,并且中间串联了新国展、后沙峪、顺义中心区、潮白河等楼盘较为集中的板块, 顺义刚需盘开始逐渐显露头角, 更多市区购房人将目光投向这里,
区域房地产格局也从原有的纯低密度产品向普通刚需方向转变。

丽宫浅水湾鲁能 7号院
龙湖〃好望山顺义新城第一街京城最早的传统别墅市场,刚需盘显露头角
顺义市场分析
顺义市场价格分析价格分布分散,均价已超过 24000元 /平米
顺义市场分析
均价持续上涨,达到 24158元 /平米,各项目价格差距不大。

2006-2013年顺义房价呈总体增长的趋势, 但各年增幅差异较大, 2012年第一季度恢复到 13774元 /平米的水平,但远低于北京均价。

各项目销售单价在 16000-30000元 /平米之间,大部分项目的均价在 18000-22000元 /平米之间,价格分布相对分散,区域内有部分均价在 50000-70000元 /平米以上的高端别墅项目。

主要板块
主要分为中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义老城区及顺义新城板块
项目分布特征
在售项目 33个,集中分布在顺义新城地区和空港周边地区
历年供应基本稳定
限购政策实施之后,顺义新增供应量虽有所减少,但与历年供应基本持平, 2011年新增供应量达到 77万平米。

2012年成交量为 129.9万平米,同比增长 80.4%,投资性购房行为存在,但不是市场主要购买力。

以本地购房者为主,稳定性强,受限购政策影响较小。

2013年顺义商品住宅成交均价已达到 24158元 /平米,从长期趋势来看,住宅成交均价稳定攀升。

供需特征
顺义市场分析
历年供应基本稳定,成交价格稳定增长
重点项目情况
随着顺义规划的逐渐落地及居住环境的进一步改善,加之大背景的影响,顺义的楼价不可能长时间原地踏步
目录
昌平区域市场分析
明十三陵☐地理位臵:昌平区,位于北京市西北部,城区距市中心 33公里 ,位于北京西部发展带上。

北与延庆县、怀柔区相连,东邻顺义区,南与朝阳区、海淀区毗邻,西与门头沟区和河北省怀来县接壤。

大部分地区海拔在 250米至 700米之间。

☐区域简介:首都北京的北大门 ,是北京市的卫星城 ,素有北京的后花园之称。

位于北京西北部,被誉为“密尔王室,股胧重地”。

素有“ 京师之枕”美称。

古有居庸关、龙虎台等险隘以及明代陵寝。

昌平区南与北京城区奥运村接壤,城区距市区仅 33公里。

近几年来,昌平政府在全力打造“商务花园城市”。

银山塔林
昌平位于市区西北部,北京的后花园,“京师之枕”
区域交通
☐
距离:城区距市中心 33公里
☐海路:昌平区距中国北方最大的集装箱码头——天津集装箱码头不足 200公里, 2个小时车程。

☐铁路:京包铁路、京通铁路、大秦铁路、轨道交通 5号线、 13号线、 8号线、规划轨道交通 S2线等。

昌平现有 8座火车站,客货运输方便。

☐公路:立汤快速路、京藏(原八达岭高速公路、京承高速公路、京包快速路、六环路、顺沙公路,温南路、百葛路、 101国道、 109国道、机场北线等主干道。

昌平区现有公交线路 109条。

轨道交通架起新昌平,三条地铁联通昌平和市区
两轴
:以京藏高速路沿线为西轴,重点发展科技商务和高新技术产业;以立汤路沿线为东轴,重点发展研发服务和旅游会展产业。

两带 :依托北部百里山前暖带的丰富资源,形成文化休闲产业带;在南部七北路沿线,形成研发服务和高新技术产业带。

三城 :指未来科技城、沙河大学城和昌平新城。

多点 :指沿两轴两带分布的重点产业功能区,主要包括中关村科技园区昌平园、中关村生命科学园、中关村国家工程技术创新基地、科技商务区(TBD 、北京工程机械产业基地、北汽福田新能源汽车产业基地、未来科技城科研成果转化基地、数字文化创新中心、明十三陵文化创意产业集聚区和国家现代农业科技城昌平园。

昌平产业发展的空间布局为“两轴两带,三城多点”
空间规划
经济指标
昌平近年经济发展指标
✓2012年全区生产总值
(GDP504.7亿元,按可比价格
计算,比上年增长 10.7%。

数据来源:昌平区统计公报经济环境
——经济总量
全区 GDP 总值连续增长,增长率从 2010年开始连续下降
经济指标
2009年人均生产总
值超过 5000美元。

数据来源:顺义区统计公报
☐人均 GDP 达到 5000美元之后,无论是城市发展还是个人生
活,都将发生重要变化,意味着这个地区居民消费将从温饱型
向小康型升级,步入享受型、发展型。

☐人均 GDP 达到 8000美元之后,达到中等发达国家水平
GDP 与房地产发展阶段
经济环境
——宏观经济
2009年之前昌平区人均 GDP 逐年增长, 09-10年受金融危机影响有所放缓,房地产行业进入平稳发展阶段
GDP 与生活水平
昌平近年人均可支配收入
数据来源:昌平区统计公报
经济环境——人均收入
昌平区人均收入逐年递增,增长比例连续 7年高于 8%
土地市场情况 2013年以来,昌平土地成交 1810.39亩,成交金额 124.11亿元,平均溢价率 37.7%
☐截止 11月 4日, 2013年昌平土地成交 1810.39亩,共 124.11亿元, 同比大幅上涨:
数据概况:据统计,截止 11月 4日, 2013年成交的 6宗地块,总面积 1810.39亩,总建面 178.02万㎡,成交总价 124.11亿元。

土地溢价分析:今年土地成交在溢价率和地价上也是接连上扬,显示出今年土地市场的热度。

2013年前三个季度的土地市场开始增热,整体溢价率达 27.64%,平均楼面价达 6971元 /㎡。

2013前 11个月各月份昌平土地成交情况 (截止到 11月 4日
2013
昌平土地市场概况
昌平楼市初印象☐在严厉的调控政策下, 通州、大兴等地的房价出现过不同程度的高低起伏,但昌平区由于其自身资源、交通规划等因素的影响,区域内楼市并没有风起云涌的大起伏。

区域内大牌开发商云集,产品线较为丰富,均价 25000元 /㎡。

☐昌平新城区域内的项目均是普通住宅或者花园洋房类的产品。

通常以两居、三居为主,主要是满足刚需及改善性需求的客户居住,以未来科技城的利好为支撑。

目前区域内有 5个热门项目在售,路劲世界城、金隅〃观澜时代、金科〃廊桥水岸、长滩壹号、北京风景。

昌平区域楼市大牌开发商云集,产品线丰富,价格较为稳定,南邵板块较为火热
住总万科〃金域华府中海〃尚湖世家
首开〃国风美唐金科〃廊桥水岸
昌平市场价格分析价格分布分散,均价已达到 25863元 /平米
昌平市场分析
均价持续上涨,达到 25863元 /平米,各项目价格差距不大。

2006-2013年昌平房价呈总体增长的趋势, 但各年增幅差异较大, 2012年第一季度恢复到 15530元 /平米的水平,但远低于北京均价。

各项目销售单价在 16000-30000元 /平米之间,大部分项目的均价在 18000-22000元 /平米之间,价格分布相对分散,区域内有部分均价在 50000-70000元 /平米以上的高端别墅项目。

供需基本保持平衡
09年经济危机对市场冲击较大, 10年以来昌平新增供应量稳定增长, 2012年新增供应量达到 176.2万平米。

12年成交量增幅达 85.33%,成交价格也稳定增长。

2013年昌平商品住宅成交均价已达到 25863元 /平米,从长期趋势来看,住宅成交均价稳定攀升。

从 2013年内各季度的成交均价走势来看,成交均价仍呈现出不断上升的态势,表现出量价齐升的特点。

供需特征
历年供需基本保持平衡,成交价格稳定增长
昌平市场分析
主要板块主要分为昌平线沿线、西三旗回龙观、昌平新城、小汤山板块
在售项目 27个,集中分布在回龙观和昌平新城
昌平市场分析重点项目情况。