上海2020年楼市年报CER
2020年9月上海房地产市场快报
亿元
%
450
30
400 25
350
300
20
250 15
200
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10
100 5
50
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
0
土地出让金 溢价率
19-09 344.07
0.5
19-10 172.01
0
19-11 100.03
0
19-12 202.52
0
20-01 92.6
0
20-02 424.5
0.1
20-03
20-01 4.1 13.9 15.5 66.4
20-02 3.2 15.4 15.4 66
20-03 26.5 10.5
0 63.1
20-04 2.5 38.7 29.7 29.1
20-05 3.1 42.9 11 43
住宅用地 商办用地 工业用地 其他用地
20-06 1.5 51.4 7.4 39.7
20-04
20-05
20-06
20-07
20-08
20-09 0
30.82 103.18 151.9 261.74 424.02 307.91 121.8
0
5
1.8
17
23.4
27.3
6.7
土地出让金
溢价率
商办市场|供求分析
2020年19月，上海市共推出土地规划建面318.43万㎡，成交305.29万㎡，成交楼面均价10743元/㎡。2020年9月，共推出土地规划建面30.87万㎡ ，成交30.87万㎡，同比增长6829.83%，成交楼面均价5200元/㎡，同比下降92.1%。
2020年第44周上海房地产市场周报
感谢您下载包图网平台上提供的PPT 作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2020年第44周上海房地产市场周报2020.10.26 -2020.11.1目录010203 CONTENTS04一周楼市热点一周数据快报商品住宅市场商业办公市场01PART感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一周楼市热点政策与热点10月29日，申通地铁集团称，轨道交通18号线平凉路站——丹阳路站区间上行线盾构今天顺利接收，标志着18号线一期工程顺利完成“全线盾构区间贯通”。
18号线一期工程是贯穿上海东北部与东南部的切向线，与12条线实现换乘（含在建线路）。
线路起自东南部的航头站，北至长江南路站，途经浦东、杨浦、宝山等3个行政区，全长约36.8公里，共设车站26座，全部为地下线，计划于2020年底建成一期南段8座车站。
轨道交通18号线一期工程从2017年5月31日的第一台盾构始发到今日全线盾构区间贯通，历经三年多的时间，于10月29日迎来全线上下行61.6公里隧道的全面建成。
18号线一期南段预计于今年年底建成，开通后，可在御桥站与11号线实现换乘进入轨道交通路网，方便地区市民出行。
分析：02PART感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一周数据快报一周数据快报本周上海商品住宅市场供应量大幅度增加；成交方面，受供应增加的影响，商品住宅成交环比上涨；价格方面，公寓和写字楼均价环比下跌，其他物业类型成交均价上涨，别墅和商业环比上涨幅度大红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降；去化周期为3个月移动去化上海第44周无涉宅地和商办用地供应2020年第44周上海住宅、商办供应地块明细本周上海成功出让1宗纯宅地、1宗商住用地，其中杨浦区住宅用地溢价率14%，静安区商住用地溢价率1%2020年第44周上海住宅、商办成交地块明细市场预期指数本周上海楼盘热度有所下降，来访指数环比下降7%050100150200250300350400450上海商品住宅来电来访指数（同策代理楼盘）。
2020-2021年第33周上海房地产市场周报
2020年第33周上海房地产市场周报2020.08.10 -2020.08.16政策与热点8月12日上午，在博鳌直播间，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲谈上半年上海土地市场交易火爆、高端项目成交量惊人时表示，如果市场继续过热趋势，也可能会出现一些调控手段。
樊纲认为调控不是坏事。
如果没有2014年的房地产市场调控，那么房地产发展会在2015至2016年的黄金时期后持续稳步发展。
按照这个逻辑，如果房价维持上涨态势一直到疫情出现，房地产行业很可能遭遇暴跌，对房地产开发商、投资者、消费者而言都将是一场灾难。
樊纲认为：“调控，让市场平稳波动，在一定意义上起到了一个熨平波动的作用。
没有大的波动，也没有大的损失，企业经营表现自然不错。
对政策调控，大家应该用长远、周期性、波动的眼光来看待市场。
”分析：数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降；去化周期为3个月移动去化本周上海新增两块宅地供应，分别位于浦东新区和青浦区2020年第33周上海住宅、商办供应地块明细本周上海共出让1宗涉宅地，3宗商办用地。
其中，珠海华发实业64.35亿竞得闵行区颛桥镇宅地，该地块起价43.95亿元，竞买保证金8.79亿元，溢价率达46%；其余3副商办用地均无溢价，其中新世界所拿的黄浦区淮海社区地块东至淮海公园，南至太仓路，西至嵩山路，北至规划绿地，起价41亿元2020年第33周上海住宅、商办成交地块明细市场预期指数指数本周上海楼盘热度有所回升，来访指数环比上升5%5010015020025030007.28-08.0308.04-08.1008.11-08.1708.18-08.2408.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.1210.13-10.1910.20-10.2610.27-11.0211.03-11.0911.10-11.1611.17-11.2311.24-11.3012.01-12.0712.08-12.1412.15-12.2112.22-12.2812.29-01.0401.05-01.1101.12-01.1801.19-01.2501.26-02.0102.02-02.0802.09-02.1502.16-02.2202.23-02.2903.01-03.0703.08-03.1403.15-03.2103.22-03.2803.29-04.0404.05-04.1104.12-04.1804.19-04.2404.26-05.0205.03-05.0905.10-05.1605.17-05.2305.24-05.3005.31-06.0606.07-06.1306.14-06.2006.21-06.2706.28-07.0407.05-07.1107.12-07.1807.19-07.2507.26-08.0108.03-08.0908.10-08.16上海商品住宅来电来访指数（代理楼盘）。
房地产市场报告-2020年上半年上海市场研究半年报
积压需求仍将继续释放，成交可能不及二季度，但仍维持在今年较高水平，价格将逐步趋稳。
4
1市场分析篇 土地市场 商品住宅市场 商业市场 办公市场
5
住宅用地供应：上半年推出71宗宅地，推出建面同比涨幅超四成；商 品住宅用地推出建面占比达76%，推出建面较去年同期增长125.7%
2020年6月： 各类土地：35宗，建面509.0万方，同比+66.7%，环比+87.5% 住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+234.8%，环比+60.7%；含15宗商品住宅用地； 商品住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+482.6%，环比+136.1%，浦东，嘉定，奉贤，松江，虹口，杨浦均有供应
2020年1-6月： 住宅用地：73宗，建面801.9万方，同比+65.5%； 商品住宅用地：48宗，建面530.20万方，同比+136.2% 住宅用地及商品住宅用地成交面积均达到2007年以来最高值。
2020年1-6月： 住宅用地：71宗，建面708.6万方，同比+41.6%； 商品住宅用地：26宗，建面538.6万方，同比+125.7%
180
160
140
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100
80
60
44.97
40
20
0
图：2015年1月以来上海商品住宅用地供应面积走势
规划建筑面积（万㎡）
月度均值
35.86
20.48
9.24
P01 市场分析篇
土地市场 商品住宅市场 高端住宅 商办市场
P02 行业观察篇
政策研究 土地观察 租赁市场动态 标杆企业策略 营销策略
Contents 目 录
2020年上海商品住宅高端住宅市场总结分析(精品)
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-价格：上海房价创新高，重回“限价”难抵价格上涨
2020年1-12月：
• 成交价格：2 0 2 0 年，上海商品住宅成交均价为56330元/m2 ，同比上涨4.17%。
2020年12月：
• 成交价格：1 2 月，上海商品住宅成交均价为51828元/m2， 环比下降1.81%，同比下降6.91%。
缩短，商品住宅有供不应求的趋势；本月出清周期环比下降0.43个月，同比下降4.3个月，维持年内下降趋势。
图：2016年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-区域结构：2020年青浦、南汇和宝山成交活跃；14个区供不应求 ；4个区供大于求
2020年1-12月： • 供应区域分布：2 0 2 0 年上海各区中宝山区以79.07万方供应量居首，南汇区和奉贤区次之，分别为72.24万方
• 供应量：2 0 2 0 年上海市商品住宅累计批准上市面积为 733.48万方，同比下降1.66%。
2020年12月：
• 供应量：1 2 月上海商品住宅批准上市面积为136.45万方， 环比上升607.9%，同比上升85.17%；
从供应走势来看，得到控制后，4月份楼盘集中入市，单月新批上市面积达到95.7万方，此后5-7月供应逐月回落，8-9月两月再次迎来超2 0 0 万方的入市高峰，1 0 月因前期推盘密集及1 1 月偶发影响预售证发放而出现供应回落，但因而暂缓入市的楼盘在1 2 月集中入市。
图：2016年以来上海商品房供应、成交面积走势
商品房-价格：2020年商品房成交均价同比上涨近两成，价格先升后稳， 三、四季度小幅波动
2020年5月上海房地产市场月报
上海市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
宅地市场|供求分析
2020年1-5月，上海市共推出土地规划建面512.92万㎡，成交591.90万㎡，成交楼面均价13566元/㎡。2020
年5月，共推出土地规划建面121.69万㎡，成交115.39万㎡，同比增长20.37%，成交楼面均价13163元/㎡，
同比增长14.0%。
年5月，共推出土地规划建面270.82万㎡，成交268.31万㎡，同比增长58.07%，成交楼面均价6559元/㎡，同
比下降28.7%。
上海市土地供求价走势
万㎡
元/㎡
整体市场|土地出让金
2020年1-5月，上海市成交土地出让金达1047.52亿元，平均溢价率为0.8%。2020年5月上海市土地出让金为 175.98亿元，同比增长12.8%，溢价率为1.6%，较去年同期降低6.6个百分点。
5.63
24000 0.0% 洵钻(南通)置业有限公司
松江区 2020-05-21 住宅用地
6.65
23881 8.6%
大名城
青浦区 2020-05-19 住宅用地
2.2
23000 0.0%
瑞安房地产
青浦区 2020-05-19 住宅用地
5.2
22300 0.0%
瑞安房地产
宝山区 2020-05-08 宝山区 2020-05-21 闵行区 2020-05-15
8 景瑞控股 1
2.41 5.89 24492
9 豫园商城 1 10 顾村资产 1
经营
8.83 10.68
5.37 4.59
6085 4299
2020年5月上海市品牌企业拿地面积排行
排名 企业名称 拿地宗数 拿地面积 拿地金额 楼面均价 (宗) (万㎡) (亿元) (元/㎡)
2020年10月上海商品住宅市场月报
全国租赁市场成交渐冷，租金呈现下降趋势，少数城市租金呈现上涨趋势，租赁市场将持续低温运行 • 从9月租金环比来看，上海、深圳、杭州、广州、成都、西安和重庆7个城市环比上涨，涨幅在4%以内，
其他城市环比下降。从9月同比来看，上海、深圳、杭州、成都和西安市开始同比上涨，上涨幅度均在 5%以内，其余城市仍同比下降，降幅均在9%以内，租金水平同比上涨或降幅缩小的城市占比77.8%。 从租金变化趋势可以看出，多数一线城市和部分二线城市租赁市场已经有所恢复。 • 租赁需求减弱，全国租赁市场从9月开始进入市场淡季，市场或将加速转冷。从历年租赁市场规律来看， 9月至12月份是租赁市场淡季，由毕业季带来的租赁旺季需求在8月之前已经基本释放完毕，9月之后 租赁需求持续减弱。故在疫情因素的叠加影响下，租赁市场从9月开始变冷，在明年春节之前，租赁市 场活跃度将继续下降，租赁市场低温运行。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不大 规模反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。
2020年9.28-10.8上海住宅开盘监测明细
历年国庆黄金周（10月1日-8日）商品住宅市场情况对比
项目 金玥湾
区块 板块 环线 金山 金山新城 外郊环
产品类型
开盘/加 推时间
预推套数
大定去 化率
均价
房型
首开/加 推
高层，叠加 9月28日 308
54%
高层28502， 高层88-99㎡3房，叠
叠加35000
合院 9月29日 129 53% 35600
138-149㎡
加推
光明九胤 奉贤 南桥新城 外环外 小高层、叠加 9月29日 202
15%
小高层36889，小高层87-98㎡3房， 叠加45967 叠加106-132㎡
房地产市场报告-2020年上半年上海房地产市场回顾及展望
上半年上海录得三个新增项目入市，分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。
随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72,874平方米。
上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。
区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积医药及生命科学、专业服务、3C电子产品等搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。
但同时受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为300-500平方米的中小面积案例。
供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升0.5个百分点至19.9%。
租金表现上，二季度市场平均报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。
“预计下半年供应将有100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。
过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。
同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，一并推动上海写字楼市场新一轮增长。
”2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。
在充沛供应与紧缩需求的叠加作用下，空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。
然而，疫情影响逐步减缓使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48,815平方米。
新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机，本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。
2020年上海房地产市场分析报告
2020年上海房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 土地市场分析03 商品住宅市场分析04 市场总结与展望回首上海楼市，上下半年均可以用“先扬后抑”来总结。
上半年，三月的“小阳春”来得猝不及防，新房、二手房随之火热了一把，一度呈现出复苏之势，然而二季度成交量却持续回落。
下半年，新房成交量随着夏季的到来再次上涨，但期盼中的“金九银十”却略显冷清。
从全年来看，量涨价稳可以贴切地反映上海的楼市表现。
我们将对2019年上海市场进行回顾，并以此对下一阶段走势进行研判。
01政策动态2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。
2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。
➤二手房部分税费下调2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。
通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。
➤临港自贸新片区限购政策微调8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。
8月20日，自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。
11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。
人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了“强心剂”。
➤上海普通住宅标准延期5年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。
2020年上海房地产市场分析报告
2020年上海房地产市场分析报告随着2020年的到来，上海房地产市场再度成为焦点。
本文将对2020年上海房地产市场进行分析，探讨市场的趋势和未来的发展。
一、市场回顾2019年上海房地产市场经历了一波调控政策的影响，整体市场出现了一定的降温。
然而，随着2020年的到来，市场逐渐回暖。
首先，上海的经济持续增长，吸引了大量的人口流入。
其次，政府出台了一系列促进房地产市场发展的政策，如降低首付比例、放宽购房限制等。
这些因素共同推动了上海房地产市场的复苏。
二、市场趋势2020年上海房地产市场的趋势将呈现以下几个方面：1. 二手房市场活跃度上升随着购房政策的放松，二手房市场将迎来更多的买家。
相比于新房，二手房具有地段优势和成熟的配套设施，更能满足购房者的需求。
因此，二手房市场将成为购房者的首选。
2. 住宅供应增加为了满足市场需求，上海将加大住宅供应力度。
政府将推动开发商加快项目审批和建设进度，增加房源供应。
这将有效缓解市场供需矛盾，稳定房价。
3. 创新型住房产品受追捧随着年轻一代购房者的增多，对于住房的需求也逐渐多样化。
创新型住房产品，如共享住宿和长租公寓，将成为市场的新宠。
这些产品不仅满足了购房者的灵活需求，也提供了更多的社交和服务功能。
三、未来发展2020年上海房地产市场的未来发展有以下几个方向：1. 优化购房政策政府将继续优化购房政策，进一步放松购房限制，降低购房门槛。
同时，加强对房地产市场的监管，防止市场过热和泡沫的产生。
2. 加大土地供应为了缓解土地供应紧张的问题，政府将加大土地供应力度。
通过拍卖和划拨等方式，增加土地供应，满足市场需求。
3. 加强房地产市场监管为了保障市场的健康发展，政府将加强对房地产市场的监管力度，严厉打击违规行为。
同时，加强对开发商和中介机构的监管，提高市场的透明度和公平性。
四、结语2020年上海房地产市场将呈现出活跃的态势，市场将逐渐回暖。
政府将继续出台有利于市场发展的政策，加大土地供应和市场监管力度。
2020年6月上海房地产市场快报
上海市土地供求价走势
万㎡
元/㎡
整体市场|土地出让金
2020年1-6月，上海市成交土地出让金达1351.68亿元，平均溢价率为3.7%。2020年6月上海市土地出让金为304.16亿元，同比增长275.1% ，溢价率为15.0%，较去年同期提高13.0个百分点。
上海市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
宅地市场|供求分析
93.99 14.52 20.49 22.61
26187 6717 9638 15831
7 江苏国泰
1
12.67
8.35
6588
8 阳光城集团
1
8.92
15.71
17605
9 浦发集团
1
8.69
7.4
8509
10 张江集团
1
8.69
7.4
8509
排行榜|地块排行
2020年6月上海市成交地块排行（按成交楼面价）
2020年1-6月，上海市共推出土地规划建面708.56万㎡，成交801.92万㎡，成交楼面均价13277元/㎡。2020年6月，共推出土地规划建面 195.64万㎡，成交210.01万㎡，同比增长308.45%，成交楼面均价12462元/㎡，同比下降4.2%。
上海市土地供求价走势
万㎡
元/㎡
宅地市场|土地出让金
2019年6月-2020年6月上海市各区商品住宅(不含保障房)供求价对比
万㎡
元/㎡
市场成交|成交量价
2020年1-6月，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为59082元/㎡，同比上升7%，成交面积为345.6万㎡，同比下降4.5%。2020年 6月，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为56526元/㎡，环比下降10.8%，同比上升6.6%；成交面积为80.8万㎡，环比下降 23.5%，同比上升18.4%。
房地产：存量市场：2020年上海住宅交易市场
存量市场：2020年上海住宅交易市场图：近六年全市二手住宅成交量价走势——全年成交近30万套，市场行情明显好转2020年上海二手住宅共计成交29.9万套，同比增加25.7%，较2017年增加100%，创近四年新高。
住宅交易市场已经逐渐从本轮调年控的低谷期（2017年、2018年）走出，并延续2019年的上升之势进一步回暖。
需求提升、交易量增加也推动了价格的上涨，成交均价首次突破4万元/平方米，剔除了成交结构等影响因素的RVMS均价也达到了历史高位。
突发的疫情并未使得住宅交易市场受到影响，大众对未来经济增长的信心不断增强，这也体现在楼市方面，房源流动性加快、交易活跃度提升。
虽然目前全市整体价格走势还算平稳，但地段的重要性和配套资源分配不平等的问题，使得局部区域房价在这个过程中出现较大幅度的提升，供需矛盾加剧或会进一步推高其价格并逐渐向全市蔓延。
注：RVMS价格内涵——利用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格。
——季度成交量价一路上行，年图：2019-2020年各季度二手住宅成交量价走势末翘尾明显除去一季度，2020年其余时期的表现都优于2019年。
元旦和春节两个假期加上疫情使得买房活动被迫中断，2020年一季度仅有3万套的成交，但随着疫情好转，前期积压的购房需求集中入市，二季度上海二手住宅成交强势反弹，交易行情快速回暖。
下半年，人才引进政策放宽，同时城市更新又为市场注入一批购房需求，成交量继续扩大，随后新一轮学区热度崛起，助推整体成交价格大幅攀升，年末出现明显的翘尾行情。
持续的高成交消耗了大量房源，使得二手住宅重新回归卖方市场，坐地起价、随意跳价的行为频现，热门学区房“有客无房”成为普遍现象。
学区拉动下整体价格或将继续上行，但因近期银行放贷速度趋缓且市场房源不足，2021年初期成交量将有所下滑，难以延续年末的高位行情。
2020年第20周上海房地产市场周报(05_11--05_17) (1)
2.0
75035.6
6279 2020/5/15 2020/6/4
202009001 浦东新区川沙新市镇C06-01、C06-02地块 商办用地 27643.1
2.0
55286.2
54910 2020/5/15 2020/7/9
数据说明：列表中列示了2020年第20周（5.11-5.17）供应的地块
2020年第20周上海成交地块明细
地块名称
用途
普陀区桃浦智创城W06-1401单元 119-01b地块
普陀区桃浦智创城W06-1401单元 119-01a地块
青浦区朱家角工业园区规划经六路 西侧B-07-07地块
闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区 37-01地块
闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区 38-01地块
4
01
第 二 一周数据快报 章
一周数据快报
本周商品住宅市场供应小幅下降，前期购房意愿有效转化，本周成交量井喷，高端改善需求消费力渐显，本周成交均价 小幅下降但仍保持高位；本周商品住宅市场新增供应面积15.99万平米，环比下降5%，成交量上涨196%，成交面积 为47.61万平米，均价环比下跌3%；闵行区商办市场热度高，整体均价受结构性因素影响上涨
数据来源：dataln
土拍信息
本周嘉定区挂牌2幅住宅地块，总出让面积10.38万平米，起拍价共计35.46亿元，地块均无自持要求
2020年第20周上海供应地块明细
地块编号
地块名称
202008801
嘉定区安亭镇安亭组团JDC3-0601、JDC30602单元35-07地块
202008802
嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC10402单元05-02地块
2020/5/14
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疫情后为纾困房企压力，供应端限价限签率先放开，随后为进一步提振市场信心，土拍规则、预售门槛降低并延续
至今，仅限价限签伴随年中地房市过热收紧；需求端9月起陆续出台人才落户新政，降低落户门槛来刺激购房需
求。
供应端
需求端
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
GDP走势
10% 5% 0% -5%
-10% 2016
2017 中国
前三季度国内生产总值722786亿元，按可 比价格计算，同比增长0.7%，经济增速由 负转正
2018 美国
2019
英国
日本
0.7% -2.7% -4.9% -5.4%
2020
进出口
60% 40% 20%
0% -20% -40%
2016
土拍规则放松——增加竞拍入围人数、缩短资金冻结周期、部分取消自持比例
1、申请人数≥3竞价招标——申请人数≥6竞价招标；申请人数＜3挂牌出让——申请人数＜ 6挂牌出让 2、出让金冻结20天——参拍前一天 3、至少要求15%自持——部分取消自持
放宽预售标准——工程进度完成主体结构的三分之一以上即可申请预 售证
量化宽松延续至2021年
国内
上半年
人民银行3次降准， 加权平均存款准备 金率下降约1个百 分点，降准释放流 动性1.75万亿元 再贷款再贴现额度 共计1.8万亿元
企业融资成本降低， 房贷利率趋势性下 调，大量资金涌入房 地产市场
8月 9月 12月
试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1 条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资 管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈 值，每降低一档，上限增加5%
（此前为结构封构）
9.23 上海应届毕业生落户政策调整
在原清华、北大本科生直接落户基础上，新增上海交 大、复旦、同济、华师大四所高校
11.23 上海人才引进落户政策调整
将原来11个人才通道增加为18个，提供更加多元化 人才引进落户政策
11.25 上海“十四五”规划建议发布
建议中明确提出“聚天下英才而用之”，要实行 更加便利人才引进政策
朱兴 华
风浪中逆流狂奔，预期里不凡待续
——2020年上海楼市年报
目录 CONTENTS
朱兴 华
01 宏观解读 02 市场透视 03 房企追踪 04 后市预判
朱兴 华
2020年，“黑天鹅”事件
房地产迎来的行业窗口和挑战？
PART ONE 宏观解读
朱兴 华
Part1 国内经济发展
国内投资、出口呈“V型”复苏走势，消费则受制于就业和收入缩水恢复缓慢；房地产投资起到逆周期调节作用， 货币和政策端迎来窗口期，但预计伴随经济持续复苏增长，边际效应将行渐放缓。
2019
2020
房地产开发投资完成额累计同比
消费
20% 10%
0% -10% -20% -30%
2016
消费修复的节奏仍然滞后
5.0% -4.8%
2017
2018 单月同比
2019 累计同比
2020
朱兴 华
Part1 国内外货币政策
受疫情影响，国际货币政策全年维持宽松态势并大概率将延续至2021年；反观国内，伴随经济逐步恢复提升，货币 政策由松趋紧，8月房企“三道红线”融资管控及12月房贷“二道杠线”额度管控，行业过度扩张时代将结束。
国际
美联储降息50个基点后再 次宣布降息100个基点，将 联邦基金目标利率降至零 至0.25%
欧洲央行加大量化宽松力
3月 度，额外增加1200亿欧元
资产购买规模直至年底
美联储宣布通过二级市场 信贷安排（SMCCF）自6 月16日起购买公司债
欧洲央行决定将紧急债券
6月
购买计划延长至2021年中， 并将计划规模扩大至1.35
上海临港+张江特定产业区加入抢人大战
12.01 临港：4年内累计36个月社保基数达到平均就业人员 工资1倍，不受职称等限制
12.03 张江：居转户由7年缩短为5年（但张江工作时间不 低于2年）
12.04 上海海归留学生落户政策调整
学历要求调整、首份工作地不需要为上海、无税单要求、 新增对于部分博士和重点单位和公司落户限制
朱兴 华
Part1 上海规划和旧改
除房地产政策口子打开外，与此同时，上海还通过重点城市规划落地和加大城区旧改来推动城市基建投资，于房地 产而言一方面旧改释放更多潜在购买力，另一方面更多市区优质地块入市，促进区域价值提升和市场格局重塑。
要求12家试点房企每月15日前提交表格，共涉8 项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、 未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短 债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、 近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为 负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标
央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构 房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业 金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上 限以及个人住房贷款占比上限的两道红线
疫情后复工复产稳步推进，目前出口额增 速已回正，受国外疫情影响，进口额仍为 负增长
2.5% -1.6%
2017
2018
出口额累计同比
2019
2020
进口额累计同比
投资
20% 0%
-20%
固定资产及房地产开发投资完成额增速保 持企稳回升态势
6.8% 2.6%
-40% 20162017 Nhomakorabea2018
固定资产投资完成额累计同比
限价放松
（刷新板块新房价格已成常态，其中三 湘印象名邸首开12.18万/㎡，较板块内
新房价格大幅上涨32%）
限价收紧
（入市项目价格基本与板块最高价项目持平或降低）
高价盘限签放松
（碧云尊邸、中海汇德里等10万+的日 光项目基本2个月内完成全部房源的网
签）
高价盘限签收紧
（鑫耀中城、格力浦江海德等10万+日光项目开盘3个月网签 房源量不足三分之一）
万亿欧元
美联储将指标隔夜利率维 持在接近于零的水平不变 每月购买至少1200亿美元 公债
11月
英国央行将刺激规模扩大 1500亿英镑，QE规模提高 到8950亿英镑，维持指标 利率在0.10%不变，并首次 探究负利率可行性
12月
欧洲央行宣布把紧急资产 购买计划PEPP的规模再增 加5000亿欧元，执行期限 至2022年3月
下半年
央行多次明确表态 尽可能长时间实施 正常货币政策
房
红线1
企 剔除预收账款后的 资产负债率>70%
银
红线1
行 分档设定房地产 贷款占比上限
红线2
净负债率 >100%
红线2
分档设定个人住 房贷款占比上限
红线3
现金短债比例 <1倍
上半年放松下半年恢复常态
“五道红线”高压 房企投融资被迫降速
朱兴 华