对目前房地产公司设计管理现状的反思
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对目前房地产公司设计管理现状的反思
一、引言
本人在房地产公司从事设计管理十余年,历经深圳三家较大房地产公司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。
目前国内房地产公司都设置设计部,部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等,其职责均为项目设计管理。设计任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。设计公司根据房地产公司发出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一种普遍的房地产开发管理模式。
在过去的职业实践中,了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种BIM设计软件,该软件可以设计住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类型。设计过程中,建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行,图纸审核完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建造形式、材料等通过三维图形演示给投资方。
提到BIM软件,我们必须对欧美房地产开发模式有个基本了解。投资方负责项目定位、成本、进度、财务和风险管理,具体说就是专司拿地和销售,一个项目一般配备2-3个设计工程人员。剩下的设计、建造通过合约交给建筑设计咨询管理公司与建造公司完成。项目承接方通过BIM软件向投资方汇报项目设计、施工工作。投资、设计与施工,工作任务明确、管理职责明晰。难怪欧美好建筑随处可见。
经过人类不断的社会实践,项目管理知识体系现已被国内外房地产企业采用。介绍完国内外房地产开发管理的基本模式,下面我们不妨分析一下国
内房地产开发设计管理的事儿。
二、事件描述
国内网络近年流传一首歌《死了都要改》:“把每天,当成是交图的dead line,一分一秒,都改到泪水掉下来。不理会,客户是看好或看坏,只要你勇敢,给我改。.......把每天,当成是交图的dead line,一分一秒,都赶到泪水掉下来,不理会,最后是改好或改坏,只要有时间,你还得改。so.......不要改得太快,你改得越快他的想法也就变得快,.......死了都要改,.......不说句脏话不痛快,笔会损坏,图会掩埋,计算机还在!到绝路都要改,不日夜颠倒不痛快,改到最后还得改!改到变态才精彩!”
最近国内网络上播放一个冷笑话:某设计师上班途中遇车祸,住院昏迷不醒。其领导就在他耳边反复念叨:“投资方同意出图了……”,几分钟后,设计师翻身下床,说我要去打图了……
以上是源于网络的设计师故事。目前我任职的公司在深圳某口岸开发一高端住宅,项目设计管理总结主要问题如下:
1、商业街室外道路标高与相邻住宅项目道路标高衔接不上,我司室外标高高出相邻项目室外标高约50-70厘米,造成该处设计一条两家共用市政道路成为不可能。正确的设计要求除考虑道路排水坡度外,两个项目相邻室外标高应基本一致。
2、项目联排别墅后花园内标高低于花园外侧道路标高。后在花园内增加地漏和管道解决雨水排放。正确途径:花园内标高高于花园外标高,雨水通过场地高差直接排放到花园外道路上,再通过道路上雨水井收集后统一排放到城市雨水管道。标高设计错误,增加排水管道,投资成本增加。
3、项目联排别墅后花园,推开室内房门约1.5米处前立着一根大圆柱。表面上柱子起着支撑二楼2.8米宽的阳台。二层阳台因由1.5米宽扩大到2.8米宽后增加了该结构柱设计。从结构受力分析,二层阳台不需要柱子支撑最大可伸出建筑主体4米宽。柱子的存在对业主花园的使用和景观感受上造成了不利影响。柱子外装饰有加工过的半环形石材,柱子结构和外装饰在项目成本上造成约100万元浪费。
三、感受
本人十二年前曾在设计公司工作过3年多时间,对设计师的辛苦有切身体会:曾为了在规定时间提交设计图纸或招标文件,连续一周通宵加班。当听到网络歌曲《死了都要改》与《设计师车祸住院》的冷笑话时,内心只有苦涩的一笑,似乎这是一个无力改变的残酷现实。设计师不断改图,一部分是每个设计阶段投资方审核意见的例行修改;更多的反复修改源于投资方项目定位不明确亦或摇摆不定,项目造价摇摆不定,投资方内部意见不统一“朝令夕改”造成设计方案翻来覆去没个定论,投资方出具的《设计任务书》要点不全、不详细……如此折腾设计师真的很辛苦,难怪行业里有不少设计师纷纷投入到房地产企业做起设计管理,不再具体做设计了。房地产业设计现状,不利于设计公司与房地产企业的发展,也不利于房地产整个产业的发展。
另外一个角度看设计公司反复改图:设计公司每一分图纸都是经过设计、绘图、校对、审核、审定、签发等,诸多人员参与的工作,这些设计公司出图流程只是简单应付,没有经过内审程序就签发出图命令?设计费低廉、设计积极性不高?在本人的职业经历中确实存在设计公司出图不认真,出现很多图纸错误、缺图、专业间矛盾等。
我司深圳某口岸住宅项目场地标高出现设计错误,我司设计管理人员是否失职?设计管理人员工作内容是什么?设计管理人员与设计师角色是否重叠或错位?花园内设计柱子,我司设计管理人员是否涉嫌谋取不当利益,还是设计公司技术不过关?
四、评价
设计公司承接房地产企业项目设计任务,以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依据,以提交阶段性图纸和最终施工图纸为工作内容。因此,设计公司工作质量的好坏,主要取决于房地产企业的设计管理。
从目前国内房地产实践来看,房地产企业设计管理人员需具备两种素质:设计知识与项目管理知识。
设计需关注三个目标:功能、形式、成本。功能主要解决使用问题,如使用的便捷性、舒适度,也是我们常说的人性化设计。形式主要是建筑风格与外在美学上的考量。成本即项目投资目标控制、各项建造成本,成本偏离势必造成设计的反复。上文提到的花园增加圆柱设计,无论从功能、形式与成本上考量均没必要。这是设计管理人员与设计师必须具备的专业素养。专业素养的提高需要不断的学习与思考。
项目启动、计划、执行、控制与结束各阶段对应的主要工作内容需明确。房地产开发是一个实践性很强的社会活动,项目管理人员明确每个阶段的工作内容,是确保项目有序推进的保障,也是设计师设计工作有序进行的保障。项目启动阶段重要成果:项目立项,工作内容包括投资机会选择、初步可行性研究、项目风险研究、土地使用权获取。项目计划阶段主要成果:项目策划报告,主要工作内容包括:市场调研、可行性研究、客户群定位、