对目前房地产公司设计管理现状的反思

对目前房地产公司设计管理现状的反思

一、引言

本人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。

目前国内房地产公司都设置设计部，部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项目设计管理。设计任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。设计公司根据房地产公司发出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一种普遍的房地产开发管理模式。

在过去的职业实践中，了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种BIM设计软件，该软件可以设计住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类型。设计过程中，建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图纸审核完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建造形式、材料等通过三维图形演示给投资方。

提到BIM软件，我们必须对欧美房地产开发模式有个基本了解。投资方负责项目定位、成本、进度、财务和风险管理，具体说就是专司拿地和销售，一个项目一般配备2-3个设计工程人员。剩下的设计、建造通过合约交给建筑设计咨询管理公司与建造公司完成。项目承接方通过BIM软件向投资方汇报项目设计、施工工作。投资、设计与施工，工作任务明确、管理职责明晰。难怪欧美好建筑随处可见。

经过人类不断的社会实践，项目管理知识体系现已被国内外房地产企业采用。介绍完国内外房地产开发管理的基本模式，下面我们不妨分析一下国

内房地产开发设计管理的事儿。

二、事件描述

国内网络近年流传一首歌《死了都要改》：“把每天，当成是交图的dead line，一分一秒，都改到泪水掉下来。不理会，客户是看好或看坏，只要你勇敢，给我改。.......把每天，当成是交图的dead line，一分一秒，都赶到泪水掉下来，不理会，最后是改好或改坏，只要有时间，你还得改。so.......不要改得太快，你改得越快他的想法也就变得快，.......死了都要改，.......不说句脏话不痛快，笔会损坏，图会掩埋，计算机还在！到绝路都要改，不日夜颠倒不痛快，改到最后还得改！改到变态才精彩!”

最近国内网络上播放一个冷笑话：某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷不醒。其领导就在他耳边反复念叨：“投资方同意出图了……”，几分钟后，设计师翻身下床，说我要去打图了……

以上是源于网络的设计师故事。目前我任职的公司在深圳某口岸开发一高端住宅，项目设计管理总结主要问题如下：

1、商业街室外道路标高与相邻住宅项目道路标高衔接不上，我司室外标高高出相邻项目室外标高约50-70厘米，造成该处设计一条两家共用市政道路成为不可能。正确的设计要求除考虑道路排水坡度外，两个项目相邻室外标高应基本一致。

2、项目联排别墅后花园内标高低于花园外侧道路标高。后在花园内增加地漏和管道解决雨水排放。正确途径：花园内标高高于花园外标高，雨水通过场地高差直接排放到花园外道路上，再通过道路上雨水井收集后统一排放到城市雨水管道。标高设计错误，增加排水管道，投资成本增加。

3、项目联排别墅后花园，推开室内房门约1.5米处前立着一根大圆柱。表面上柱子起着支撑二楼2.8米宽的阳台。二层阳台因由1.5米宽扩大到2.8米宽后增加了该结构柱设计。从结构受力分析，二层阳台不需要柱子支撑最大可伸出建筑主体4米宽。柱子的存在对业主花园的使用和景观感受上造成了不利影响。柱子外装饰有加工过的半环形石材，柱子结构和外装饰在项目成本上造成约100万元浪费。

三、感受

本人十二年前曾在设计公司工作过3年多时间，对设计师的辛苦有切身体会：曾为了在规定时间提交设计图纸或招标文件，连续一周通宵加班。当听到网络歌曲《死了都要改》与《设计师车祸住院》的冷笑话时，内心只有苦涩的一笑，似乎这是一个无力改变的残酷现实。设计师不断改图，一部分是每个设计阶段投资方审核意见的例行修改；更多的反复修改源于投资方项目定位不明确亦或摇摆不定，项目造价摇摆不定，投资方内部意见不统一“朝令夕改”造成设计方案翻来覆去没个定论，投资方出具的《设计任务书》要点不全、不详细……如此折腾设计师真的很辛苦，难怪行业里有不少设计师纷纷投入到房地产企业做起设计管理，不再具体做设计了。房地产业设计现状，不利于设计公司与房地产企业的发展，也不利于房地产整个产业的发展。

另外一个角度看设计公司反复改图：设计公司每一分图纸都是经过设计、绘图、校对、审核、审定、签发等，诸多人员参与的工作，这些设计公司出图流程只是简单应付，没有经过内审程序就签发出图命令？设计费低廉、设计积极性不高？在本人的职业经历中确实存在设计公司出图不认真，出现很多图纸错误、缺图、专业间矛盾等。

我司深圳某口岸住宅项目场地标高出现设计错误，我司设计管理人员是否失职？设计管理人员工作内容是什么？设计管理人员与设计师角色是否重叠或错位？花园内设计柱子，我司设计管理人员是否涉嫌谋取不当利益，还是设计公司技术不过关？

四、评价

设计公司承接房地产企业项目设计任务，以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依据，以提交阶段性图纸和最终施工图纸为工作内容。因此，设计公司工作质量的好坏，主要取决于房地产企业的设计管理。

从目前国内房地产实践来看，房地产企业设计管理人员需具备两种素质：设计知识与项目管理知识。

设计需关注三个目标：功能、形式、成本。功能主要解决使用问题，如使用的便捷性、舒适度，也是我们常说的人性化设计。形式主要是建筑风格与外在美学上的考量。成本即项目投资目标控制、各项建造成本，成本偏离势必造成设计的反复。上文提到的花园增加圆柱设计，无论从功能、形式与成本上考量均没必要。这是设计管理人员与设计师必须具备的专业素养。专业素养的提高需要不断的学习与思考。

项目启动、计划、执行、控制与结束各阶段对应的主要工作内容需明确。房地产开发是一个实践性很强的社会活动，项目管理人员明确每个阶段的工作内容，是确保项目有序推进的保障，也是设计师设计工作有序进行的保障。项目启动阶段重要成果：项目立项，工作内容包括投资机会选择、初步可行性研究、项目风险研究、土地使用权获取。项目计划阶段主要成果：项目策划报告，主要工作内容包括：市场调研、可行性研究、客户群定位、