湖景平层大宅定位策划报告(精简版)

湖景大宅(案名待定)定位报告交流稿

一、背景

1、开发意义：

项目前期的主要现金流产品，就项目产品体系而言，在开发前期，针对金堂和青白江等周边市场对大户型的需求，湖景大宅具备一定的市场基础，经过靓点提炼后市场接受度相对较强，但需在推广过程中合理引导，以提高市场对于高层产品的接受度。

2、景观高层产品特征

特征一：区位地理条件优越，不可复制的土地资源，不可或缺的城市生活（主要分

3、项目区位

开发面积：约100亩

容积率：2.5

建筑面积：约16.6万平方米

商业比例：10%

二、目标群体

1、目标群体及需求描述

（1）、本地公务员及企事业单位职工：

公务员及事业单位群体属于收入稳定、有较高购买力的一部分群体，在央派青年未来公寓推广过程中，大量此类消费群体均表示央派产品对于他们面积过小，舒适度不足，只能作为投资产品购买，而湖景大宅可满足此类群体的购房需求，此类客户也是我项目商品房开发前期的主要目标群体，购房目的主要为改善型和投资型

（2）项目开发合作伙伴

挖掘项目开发合作伙伴的购房需求，尤其是目前央派青年未来公寓无法满足的中大户型消费群，可重点推广湖景大宅，以舒适、景观为主要卖点，迎合众多合作伙伴中的改善型消费群体。

（3）本地及周边购房者

购房需求仍然以居住为主。需求的户型多为经济舒适的套二及套三户型，面积为90-120㎡左右。青白江、广汉的客户在金堂的购房需求和金堂本地客户有一定的相似性，以经济舒适的套二、套三产品为主。

（4）周边县市购房者

金堂的买房主力除了本地人外，还有大量川东北二级城市如南充、达州等城市的离退休人员。这类客户的购买力，从对金堂房地产市场的调研看，无明显特征，选择大户型的客户及选择小户型的客户均有。但是从温江等成都市较为发达的二圈层市场的客户情况分析来看，这类选择成都周边购房的客户，其购房目的多为养老及投资兼具的，多作为第二居所，因此这部分客户的购买力较强，选择户型多为套三、面积在120平方米以上的产品。

（5）、成都以第二居所为目的购房群体

即成都市内高收入，对居住品质有较高要求，不愿忍受市内糟糕的交通和居住条件，

转为向城市边缘乃至周边县市寻求安静、舒适的居住环境的购房群体，此类人群更多偏好别墅和大户型，对环境要求很高，我项目丰富的景观资源，加之诸多靓点的提炼，可考虑挖掘此类客户，其购房目的以改善型和投资型为主。

（6）成都及周边老年市场

成都客户在金堂市场的外地客户中所占比例最大，在成都的买家中，来自中心城区的中老年买家最多。这部分人相当认同金堂的山水资源环境，购买金堂楼盘的主要目的是休闲度假及养老。从对金堂市场的主要楼盘调研来看，这部分客户购买能力非常强，户型多为套三及跃层，面积在120㎡以上。

相信在半小时的距离之内、环境优美、房价相对低廉的金堂，还会继续吸引中心城区的买家，金堂真正作为“成都后花园”的地位也会被越来越多人所认同。

三、产品形态

1、产品结构

住宅建筑面积约14.4万平方米

2、产品分布

高层（17+1）和小高层（12）

7+1多层

社区商业或裙楼

独立商业

1）、临湖景观面好的地块设置高层和小高层产品，并利用两者的组合丰富天际线的变化，打造高标准的湖景空中别墅；

2

3

3）

独立商业

底商或裙楼

四、产品开发节奏

1、分期开发

项目总开发面积约16.6万平方米，按照商业及配套用房占比13%，住宅产品总建面约14.4万平方米，按照120平方米/套的平均面积计算，约有各类产品约1200套，因此建议分两期开发：

2、分期开发思路：

1）、金堂地方对高层产品的接受度需要引导，所以建议以多层产品为导入，逐步引入高层产品并引导市场，首期两类产品兼顾，二期产品逐步以高层为主；

2）、湖景大宅西侧为样板城，东侧为水城栖谷，地块的景观、噪音等因素决定了开发价值东南侧较低，西南侧次之，北侧地块最高，由此可设置为两期开发，以便随着地块开发价值的提高根据市场反应逐步调整户型和产品结构，以实现开发利润的最大化。

二期

一期

分期开发示意

五、形象定位

1、定位原则

1）在产品面积、单价、总价各方面全面和央派未来青年公寓拉开差距，以扩大客户群覆盖面，避免产品市场重复；

2）作为项目正式面向市场的商品房首期产品，产品在金堂及周边区域内品质须超前，达到提升金堂地产开发水平，覆盖成都市场、提高区域居住品质的目的；

3）高层小高层产品支撑3500以上的售价，花园洋房须支撑约4500的售价；

4）高层小高层产品重点提炼湖景平台卖点，打造真正的空中别墅，花园洋房则侧重私密性，将首层和顶层按照别墅的品质设计.

2、整体形象定位

1)金堂及周边-首席高端，成都-高性价比

2)宽景亲水舒居大盘——金堂首席空中湖景别墅，成都度假养老舒居首选

3、建筑风格

自西向东，建筑风格从现代向欧式过渡，高层电梯建议采用现代简欧风格，花园洋房建议采用简欧风格：

高层产品效果示意：现代简欧风格（配合水城栖谷的法式风格）

花园洋房效果示意：简欧风格

六、产品卖点

（一）花园洋房

1、产品形象

花园洋房做到景观考究、风格纯粹，打造金堂的“弗莱明戈”，让项目花园洋房成为金堂及周边，乃至成都市场第二居所和养老市场的优先选择，核心卖点：层层退台。

2、产品靓点

1）采用7+1多层电梯花园洋房的形式。底层产品1楼跃2楼，并带-1楼，双入户或院落入户的形式打造别墅级的居家环境，7楼跃8楼，大面积屋顶花园的形式将顶层产品做到靓点突出。

楼梯间、地下室双入户

独立院落入户