目前国内房地产基金发展现状和问题

起现金流的非正常波动，严重时会使企业面临资金链断裂而导致财务危 机。 4、退出机制的限制 房地产私募股权基金投资的目的不是单纯为了长期经营，而是要通 过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然要求 市场提供退出机制。有效的退出能够使私募房基变现其投资，同时被投 资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。包 括私募房地产基金在内的私募股权投资最常见的退出方式有IPO 上市、 出售、杠杆在融资这三种。这三种退出渠道涉及到证券市场、产权交易 市场、购并市场，而我国目前资本市场体系层次尚难作为房地产私募股 权基金退出的主渠道。如何建立多层次的资本市场和完善退出机制已经 成为阻碍房地产私募股权基金发展的主要原因之一。 5、 人才缺口 私募房地产基金对于管理人才的要求较高，基金管理团队需对房地 产行业具有深入了解，最好具备房地产企业工作经验，同时又需要熟悉 私募股权投资基金的运作管理。现阶段这类人才缺口较大，相信将随着 行业的发展成熟逐步形成专业的私募房地产基金管理人团队。
局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在 管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地 产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成 立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投资和瑞银房 地产集团共同担任基金的管理人。该基金于2011年二季度完成募集， 规模为2.50亿美元。之后，2011年8月，远洋地产也联合KKR打造投资 中国房地产市场的基金平台，分别对基金出资7,000.00万美元。清科研 究中心认为，引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有 助于有兴趣参与中国房地产行业投资的外资机构进入中国市场。清科研 究中心数据显示，上述“引入外援”的基金管理模式尚不多见，目前中国 市场中多数本土私募房地产投资基金采取纯本土投资团队管理。 4、资金投向——住宅vs商业 房地产私募股权基金投资额仍相对集中于一线城市，北京、上海、 广州三个城市以绝对的数量优势占据了总投资额的前三位。另外，我们 也可以根据有关资料预测出，近年来房地产私募股权基金在投资方面有 逐步向二、三线城市扩展的趋势，像海南、河南、陕西等经济欠发达地 区所获得的来自私募股权基金的投资有上升的趋势。 目前，中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地 产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业均吸引了 私募房地产投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投资基金专注商品 住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产 健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项 目。与此同时，在严厉的房地产市场调控政策下，另有部分私募房地产 投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机 遇。例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通 过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全 的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际以及赵汉忠 等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目，而2011年成立 的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金则将目标瞄准了保障房建设，通 过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米 的公共租赁住房。 5、基金结构——传统有限合伙形式vs加入优先劣后LP设计的有限合
伙形式 清科研究中心注意到，现阶段“中国式”私募房地产投资基金在基金 结构上与国际通行的房地产基金呈现出较大差异，不少基金的投资人中 都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分“中国式”私募房地产投资 基金在普通私募股权投资基金的有限合伙制基础上进行创新，加入了信 托产品设计中常见的“优先及劣后受益人”概念，信托计划作为优先受益 人在有限合伙制私募房地产投资基金中出资。 二、存在的问题 1、法律身份的障碍 目前国内涉及投资基金、产业投资基金、股权投资基金进而私募股 权投资基金的法律法规都很不完善，缺乏相关法律法规的保障是发展我 国房地产投资基金以及私募房基金的首要障碍。从根本意义上讲，法律 法规缺位的现状等同于私募基金地位“非法”，肯定将影响包括私募房地 产股权基金在内的私募股权基金的整体发展。对投资者来说，参与私募 房基投资的合法化、话语权应该怎么定位都有待法律的保护。 2、金融环境基础的薄弱 目前我国缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒 机制和相关的立法保障。我国信用产品的市场化程度较低，使得经济活 动中的失信行为大量发生，严重干扰和破坏了市场经济秩序。对于依托 信用关系为基础的房地产私募股权投资基金而言，良好的信用关系是其 良性发展的根本保障。信用制度不健全，投资者无法把资金委托给投资 基金管理，基金管理者也无法有效开展房地产投资业务。信用制度的不 健全已经成为制约房地产投资基金发展的重要因素。 3、产业经营模式的不成熟 目前，我国仍然处于房地产市场发展的初级阶段，大大小小的房地 产企业几乎都是全能型企业，开发业务模式基本都是利用银行资金买地 盖房子，然后卖掉，接着又换个地方简单重复同样的过程，企业通过开 发赚取利润的赢利模式主要依靠物业销售收益。这种商业模式客观上造 就了企业自有资金少，拿着银行资金盲目圈地、圈钱，资产负债率高， 且较大的房地产项目开发周期长，涉及诸多政府部门审批，计划和预期 的控制力弱，财务风险没有保证，抵抗风险能力差，这种短期化“滚动 开发”盈利模式的资金链条脆弱，一旦销售或施工环节出点问题就会引
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营 和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的 方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵 押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的 收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、 房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个 私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额 达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度， 呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全 球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接 表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4 亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房 地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上 升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科 研究中心统计，截止至2011年三季度，当年共有22支私募房地产基金 募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分 别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地 产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种 是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产 投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地 产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产 开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运 作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地 产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面 起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地 产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格
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