昆明写字楼市场研究报告
昆明写字楼市场调查报告
昆明写字楼市场调查报告目录壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程叁、昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析1、写字楼与商住楼的比较分析2、昆明写字楼存在问题和特征伍、昆明写字楼市场供需关系分析1、总体需求特征2、昆明在售写字楼分析3、昆明写字楼潜在供应4、昆明在售、未来写字楼供应情况5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结一、序言写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。
写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。
从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。
随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。
二、昆明写字楼的发展过程根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。
在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
回顾昆明写字楼市场，大致可分为四个阶段：1. 萌芽阶段1994——1997年，昆明开始出现了用于办公的写字楼和商住楼开始租赁和销售——如攀昆大厦和关上鸿城花园（鸿城广场）。
2. 膨胀阶段1997——1999年开始，为了迎接世博会的召开，昆明掀起一轮大规模旧城改造热潮。
昆明商业市场调查
一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。
（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。
常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。
这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。
第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。
昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。
第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。
北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。
（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。
从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。
2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。
昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。
零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
昆明写字楼租户调研报告
昆明写字楼租户调研报告【调研报告】昆明写字楼租户调研报告一、引言昆明作为云南省的省会城市，近年来经济快速发展，吸引了大量企业入驻，带动了写字楼市场的蓬勃发展。
本调研报告通过对昆明写字楼租户的调研，旨在了解他们对写字楼的需求、满意度以及存在的问题，为相关部门提供决策参考。
二、调研方法本次调研采取问卷调查的方式，面向昆明写字楼租户群体，共收集到500份有效问卷，覆盖了昆明市内不同地区的写字楼。
三、调研结果1. 费用问题调研结果显示，对于62%的租户而言，租金是选择写字楼的最重要因素。
此外，46%的租户表示他们对公共费用（如物业费、水电费等）的支出较为关注。
因此，合理控制写字楼租金和公共费用的支出，将更有吸引力。
2. 功能设施对于租户而言，写字楼所提供的功能设施是选择的一个重要因素。
调研结果显示，对于56%的租户而言，交通便捷性是最重要的设施需求。
此外，46%的租户表示他们对公共停车场的需求比较高。
因此，在写字楼设计和规划中，应考虑到交通便捷和停车位的合理规划。
3. 服务质量服务质量是写字楼租户关注的一个重要问题。
调研结果显示，对于89%的租户而言，物业服务质量是选择写字楼的重要指标。
此外，61%的租户表示他们对安保服务的质量非常关注。
因此，提高物业和安保服务的质量，将有助于吸引更多租户选择写字楼。
4. 环境舒适性调研结果显示，对于82%的租户而言，写字楼的环境舒适性是选择的一个重要因素。
租户们表示希望写字楼能提供舒适的工作环境和高品质的室内空气。
因此，在写字楼的设计和管理中，应注重环境舒适性的提升，如空调、照明、通风等设施的优化。
四、问题和建议基于对调研结果的分析，我们总结了以下问题和建议：1. 租金和公共费用过高：建议相关部门适度控制写字楼的租金和公共费用，提高写字楼的价值和吸引力。
2. 交通便捷性和停车位不足：建议加强对写字楼周边交通的规划和建设，并增加公共停车位的数量。
3. 物业服务质量不佳：建议物业公司加强对物业服务团队的培训和管理，提高服务质量，满足租户的需求。
写字楼调研报告[5篇范文]
![写字楼调研报告[5篇范文]](https://img.taocdn.com/s3/m/24c17fe96037ee06eff9aef8941ea76e58fa4aac.png)
写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
昆明写字楼报告完整版
昆明写字楼概况一、昆明已开发写字楼1、已开发写字楼概况早期开发写字楼物业，我们以2007年为例。
2007年昆明市场上写字楼物业投放不多，随着颐高数码1期写字楼的热销，写字楼物业开始升温，而2007年昆明楼市最具代表性的写字楼项目无疑是颐高数码和城投大厦写字楼项目。
写字楼成功销售的关键主要包含以下因素：地段、交通便利性、周边配套、商务氛围、物业形象（外立面）、大堂、平面布局、车位配置、层高、公摊、装修标准、电梯配置、物业管理、开发商品牌等。
颐高数码和城投大厦写字楼对比分析表2、重点项目介绍●经济指标●地理位置城投大厦位于关上二环南路和民航路交叉路口，可以说是在二环以外，二环路的高架桥对项目物业造成了部分遮挡，影响了项目形象，二环路的大量货车产生的噪音对项目也有一定干扰。
●物业形象（外立面）城投大厦虽是旧楼改造项目，因外立面设计采用全玻璃幕墙，通透而庄重，是项目改造十分出彩的地方，云南城投办公大厦也是项目形象的有力标注。
城投大厦外立面效果图项目外立面的设计，既对项目物业的包装对项目成败起着至关重要的作用，城投大厦外立面改造方案确定前，大楼几乎无人问津，确定改造后，询问者不断。
●车位配置高档写字楼的车位配比是有标准的，通常情况下写字楼按150㎡/个来设计车位的数量；综合性商场按100㎡/个设计；专业商场按150㎡/个设计。
城投大厦商业加写字楼部分体量超过7万平方米，共有200个车位，难以满足需求。
车位不足问题可以采用机械立体停车装置解决，即1个车位可以停2辆甚至3辆车，每个机械立体停车装置投入不超过2万元，不过地下车库的层高需在4.5米以上。
●现房销售写字楼物业基本都是现买现用，很少有公司会购买期房写字楼，至少是准现房销售。
在尽可能的情况下采取现房销售，如果有建好的标准层写字楼给客户参观，对销售速度、达成率、价格提升都会是极有帮助的。
系统配置报价（07年，3A甲级写字楼系统配置报价）城投大厦是昆明07年开发的一个关注度较高的写字楼项目，两年前城投大厦定位为3A级写字楼，销售价格已经超过了5000元/平米。
昆明写字楼市场研究
目
早期——仅满足基本办公需求
后期——注重产品设计和资源整合
受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是2009年之前的， 还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合 业内共识，根据以下五个标准，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼
位置
• 位于主要商业 区，周边交通系 统完善，可达性 强，物业展示面 较佳
昆明市写字楼市场调研
现有写字楼 未来写字楼 竞争性项目分析 小结
写字楼市场研究说明
在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地 型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：
研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于 昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市 商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；
• 2000年之后开发量供 大于求，市场处于消化 期，以乙级写字楼供应 为主
• 代表项目有志远大厦、 红塔大厦、柏联大厦、 世博大厦等
• 2005-2007年，集中在 市区核心位置（一环以 内）的乙级写字楼供应 增大
• 2005-2007年间有摩尔 大厦、达阵广场、环球 金融、银佳大厦
2008年以来
务 昆明广场 和成国际 高新科技广场
甲级写字楼
20 21
乙级写字楼 二环路
一环路
4
19
51
18
7 82
3
12
6
10 9 11
13
14 15
16
17
现有优质标准写字楼项目特征
项目名称
体量 （m2)
昆明写字楼市场情况分析
昆明市发展现状：
——大环境下，昆明迎来新的发展机遇
区位变化：昆明是在中国与东南亚跨 边境约240万平方公里区域上，唯一的、
也是最具有中心都会特征的城市地区。
随着连接东南亚、南亚国际大通道的建 设和中国——东盟自由贸易区的开辟，
昆明
昆明与周边国家和地区贸易交流日益增 加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末 端、经济辐射末端的状况。
写字楼市场概楼主要分布——二手写字楼沿主干道 分布，主要集中在北路、人民路、青年路、东风路 沿线
>从调查的写字楼分 布看，二手写字楼主 要分布在北京路、人 民路、东风路沿线.
小结
>昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善.
>未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势.
昆明市场环境分析
城市分析
城市分析
昆明市场环境分析
10月昆明楼市销售情况分析
10月份，成交量在前三周呈现平稳上升趋势，第四周成交套数最高 1105 套，
成交面积从第二周开始下降，第三周成交面出现本月最低的 5288.44 ㎡，第四
周回升至本月最高位，由此看出本月成交面积呈现“高、低、高”的额在本月 前三周涨幅波动不大，反而在第四周出现大幅度上升，成交金额上升至本月最 高的 76118.2 ㎡/万元。从本月成交均价来看，对比第四周成交面积、成交套数
/㎡ 于 30 金 元 小
15 9 3 4 2 1
上 0
>从昆明写字楼租金分布图可以看
出目前写字楼租金主要集中在3050元/平方米之间； >其次可以看出80元/平米以上租 金仍占一定比例，主要为俊发中心、 红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼. >由此可以看出，高端写字楼的进 入带来租金两极化趋势明显.
高新区写字楼市场调研报告
销售 进度 未销
未销
未销
50%
总面积 20000 50000 30000 200000
工程进度 80% 60% 80% 40%
相关项目促销活动
• 1、西城时代目前购买公寓全款可优惠7%，按揭可优惠5%。项目 推出了“五年原价回购”、“免费代租服务”、“首付分期”、 “提供2万元至5万元不等的月供基金”等多项优惠政策；
行业的企业。
• 高新区现有业态:生物医药、贵金属、IT、学校、餐饮、 娱乐等，聚集了如七零五所、亚太环保、烟草科技园、
理工大学津桥学院、医学院、经济管理学院、骨伤科学
校、师大商学院等一大批科研、文化机构，并形成了一 整套完善的服务体系。
高新区在售在建写字楼、公寓统计表
项目名称 西城时代
开盘时间 均价元/㎡ 交房时间 2014年3月 8400 2015年底
昆明人口经济指标统计表
城市人口经济指标
2008
人口
总人口（万 人）
增长率 （‰）
623.9 5.59
社会消 费品零 售总额
社会消费品 零售总额 （亿元）
增长率（%）
城市零售总 额（亿元）
700.74 23.1
614.87
增长率（%） 22.2
GDP（亿 元）
1605.39
GDP
增长率（%）
人均GDP （元）
• 2、同丰总部花园项目现在还在等预售证，没有相关活动。 • 3、西城心景全款优惠3%。 • 4、中铁云时代写字楼时代大厦和金地大厦，金地大厦均价7800元
/㎡，时代大厦9500元/㎡起；项目公寓为精装返租SOHO公寓，均 价7300元/㎡，享15年返租，每年返7%，目前购房可享98折优惠。 • 5、经典明苑推出新春购房大礼活动，可享最低0.5成首付，购房成 功者可同时享有红旗小学及昆十五幼儿园的双名校入学权。 • 6、国茶港春节期间购房可享5900元/㎡的起价，总价27万起（一 房）。一次性付款优惠4%，按揭付款优惠3%。2016年6月可交房 ，写字楼已建至10层。
写字楼市场调研报告
1、大多分布在市中心区以外；2、 体量规模较小；3、以商住楼为主； 4、以销售为主，5、车位、电梯等 楼宇配置较差
售价 （元/平米）
10000— 22000
7500—10000
5500—7500
租金 （元/平米）
CBD规划及其在此基础上周边写字楼物业将体现昆明 城市整体经济活力。
第二章——商务市场供应分析
一、现状分析 二、在营在售
三、潜在供应
一、现状分析
从2010年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时 候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到09年近期已 经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中， 最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。
总体特征
综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。
第三产业中小企业办公面积需求主要在400平米以下；
第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平米，整层、多层 购买或租用。
面积趋向
客户特征
高区 20层以上
400-1000 平米
资金实力强，对价格敏感度相对较 弱。省内明星企业及国家品牌名企 。
主城主中心区（包括CBD区）， 区域范围包括北至人民路以北 200米、南至金碧路以南200米， 东至白塔路以东200米，西至祥 云街片区；
西市副中心区（次CBD区）， 区域范围为人民西路以南，海源 路的改造片区；
北市副中心区（次CBD区）， 区域范围为金星立交桥以北至霖 雨路的北京路两侧区域；
从2009年二环内的写字楼普查来看，中高层写字楼个 数增加非常明显。目前昆明最高的写字楼为地上36层，
昆明写字楼市场情况分析
昆明写字楼的租金水平相对较 低，但随着城市经济的发展和 产业结构的优化，租金有望逐
步提高。
发展建议
增加优质写字楼的供应量，以满足市场需求。
提高写字楼的品质和配套设施，提升竞争力。
优化城市产业结构，吸引更多优质企业入驻昆明 ，为写字楼市场提供更多需求。
投资策略建议
对于投资者而言，选择地理位置 优越、配套设施完善的写字楼进
未来趋势
随着昆明经济的不断发展和企业扩张的需要，预计未来几年昆明写字楼市场的需 求将继续增加，而供应可能会面临一定的压力。
05
昆明写字楼市场价格走势 及影响因素
价格体系
价格水平
昆明写字楼市场的价格水平相对稳定，保持在较为合理的区间内。
价格分类
根据地理位置、设施、品质等因素，昆明写字楼市场价格呈现不同档次，满足不同需求。
昆明写字楼市场情况分析
2023-11-08
contents
目录
• 引言 • 昆明写字楼市场概述 • 昆明写字楼市场竞争情况 • 昆明写字楼市场供需分析 • 昆明写字楼市场价格走势及影响因素 • 昆明写字楼市场投资风险与机会 • 结论与建议
01
引楼市场进行深入分析，了解其现状、特点和发 展趋势，为投资者、开发商和相关政策制定者提供决策参考 。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能对写字楼投资产生影响，如限购、限 贷等政策可能导致投资成本增加或市场波动。
投资机会
城市发展潜力
昆明作为云南省的省会城市，具 有较好的发展前景和潜力，特别 是政府重点发展的区域，如滇池 国家旅游度假区、昆明国家高新 技术产业开发区等，为写字楼投 资提供了良好机遇。
行投资是一个不错的选择。
考虑到昆明写字楼市场的未来发 展潜力，长期投资有望获得较好
昆明房地产写字楼市场分析
昆明房地产写字楼市场分析一、写字楼供给现状分析1.昆明市区写字楼基本情况中心城区高层写字楼密集,其中专业写字楼占63.2%,物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式,商住楼36.8%,商务写字楼63.2%。
总体上开发规模小,其中建筑面积在3万平方米以下的占70.8%,建筑面积在3-4万、4-5万和5万以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。
从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。
商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房,占52%。
经营方式上以租售结合的方式占主流。
2.写字楼售价及物管费均较其他大中城市为低昆明市区内高层写字楼价格及价格的表现特点是,逾五成售价在3500-4000元/平方米,租金水平较低,高层物业平均租金水平在30-40元/平方米/月。
写字楼车位配置率较低,车位总量在100个以下的占38.5%,车位在100-200个的占30.8%,车位在200个以上的极少,车位售价基本在100万之间。
写字楼物管收费也较低,物管收费在2元/平方米以下的占30%,24元/平方米的占50%。
3.写字楼楼市低迷,价格持续走低昆明近两年绝大多数高层写字楼的价格都有所下降,最大降幅近三成。
因此可以说,昆明写字楼市场处于较低迷的状态。
总体上说,昆明写字楼供给情况呈以下特点:第一,昆明市写字楼市场己呈"买方市场"的特征,由于市场购买力及供需结构失衡等多种原因,造成市场总量供过于求的现状。
同时消费者消费理念逐渐成熟,写字楼市场的高利润时代己一去不复返。
第二,昆明写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。
昆明市场上存在近三成的商住楼,入驻办公的主要是一些刚刚创业的小型企业以及外地驻昆企业,这些写字楼在功能上一般兼有住家和办公功能,因此存在着产品品质、功能和用途上的局限。
从昆明一数码现代型的写字楼和传统的写字楼平面图的对比,不难看出,在房屋内部设计上,传统型的写字楼将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。
昆明商业市场研究报告
2010年房地产政策及影响
陹着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热癿抑制，出台相兕政策，仍目前看成交量出现下滑，但 是成交均价仌保持增长，陹着未来后续政策癿推出，目前买卖双斱观望情绪较大
-10-
城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城 市定位奠定发展基础
城市总体觃划，仍“一湖四片”扩大到“一主亏辅”、“一主两副三匙多中心”，城市觃模和功能发 化癿同旪，空间布局更趋吅理，匙域収屍功能特征更趋明显；
昆明城市空间癿拓屍斱向应仔东南、东北两个斱向为主。加快都市匙由市核心（环滇池癿一湖四片）
11·28-昆明将建立公租房 信用体系，城镇保障房监管 实行有奖丼报； 12·23-明年新开工保障房 700万套以上，各省签军令 状
2012年上 半年
下调存款类金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点2次； 下调金融机构一年期存贷款基准利率 0.25个百分点1次；
6·20-税务总局：保 障房可免缴土地使用 税
•
-17-
昆明致力打造“四环十七射”骨干路交通体系
• “四环”指城市事环路、城市三环路、绕城高速内环 和绕城高速外环。 • “十七射”指児条主要出口道路、亏条辅劣出口道路 和四条补充出口道路。兘中：“児主”为昆武高速、昆
曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、 高海兑路和机场高速；“亏辅”为昆禄兑路、老昆安兑 路、老贵昆兑路、老昆石兑路及老昆洛兑路；“四补充” 是王筇兑路、昆肖线、龙泉线和浑阸线。
昆明商业市场调研分析报告
14,741 14,457 14,105 12,240 13,629 11,360 11,158 16,496 15,749
18,659
15,041
17,175
城镇居民消费性 支出（元）
NA
8316
NA 8,547 NA
NA 7,616 11,396 12,144 NA
NA
NA
消费倾向
NA 0.58 NA 0.70 NA NA 0.68 0.69 0.77 NA
第三产 业,
48.1%
第一产 业, 6.3%
第二产 业,
45.6%
资料来源：昆明市统计公报
1.2 城市经济发展水平
区域经济综合比较
昆明市的整体经济水平与一线城市如上海、北京等城市相比仍有巨大的差距，与西南的重庆和成 都也有一定差距，但在云南省下属各个城市中遥遥领先。
昆明市人均可支配收入虽低于全国平均水平，但在云南省内水平较高。同时昆明市消费市场较为 活跃，且增长速度较快。
图：昆明市2005-2009年常住人口及2012年预测
单位：万人
1000
1.5%
1.1%
609
615
619
624
628
633
638
643 1.0%
0.7%
500
0.7%
0.7%
0.5%
平均增长率 0.79％
0
0.0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E
昆明市商业市场调研分析报告
1 城市概况 2 城市经济发展水平 3 居民生活水平 4 社会消费发展 5 城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策 7 城市功能规划政策以及发展方向分析
昆明写字楼市场研究
设备配置 保安系统
动力电配置，电力充足，数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系统
支持24小时门卫服务，中央监控系统 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应
物业管理
优质的物业管理
停车场
充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统
甲级写字楼售价
乙级写字楼售价
甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；未来随着后续供应的放量，
将造成空置率的上升，优质写字楼整体租金、售价上涨幅度趋缓
编辑ppt
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现有优质标准写字楼
截止2012 年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、 2009和2012年这三个年份，目前入住率较高，空置率仅为10-20%。
外立面
具有时代设计感特征，能成为区域地标 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料
建筑设计
豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板 单层面积达1,000平米及以上，楼层可以灵活分割 得房率不低于65% 办公单位总计GFA超过20,000平米 楼层高度不低于3.7米，室内层高不低于2.6米
随着近年北市区生活、商业配套逐渐完善，优质写字楼开始在环城路外北京路沿线开始聚
集，目前主要是北京路与北辰大道相交处和与金华路相交处这两个节点
支持24小时门卫服务 中央监控系统 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应
专业的物业管理
充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统
乙级写字楼：租金水平不低于35元/平米/月 甲级写字楼：租金水平不低于70元/平米/月
乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例 甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例
2010中原昆明写字楼市场及消费者调研报告
写字楼市场及消费者调研报告昆明中原研究中心[Kun Ming. 01.2010]写字楼市场目录写字楼市场概述1写字楼经营状况分析2写字楼客户分析3写字楼市场概述Part 1写字楼市场概述20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。
这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。
到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。
作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。
经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。
借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。
招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。
近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。
站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。
1997年1999年2000年80年代2009年萌芽期启动期成熟期2008年发展期写字楼定向开发初步成雏，硬件配置逐步专业化配套日益成熟，硬件配置跨入新时代产品多元化发展，配套完善度；商务聚焦度幻想时代概念时代产品时代资源时代第一代写字楼仅满足基本使用功能第二代写字楼从纯字楼向商住楼调整第三代写字楼产品智能化应用第四代写字楼具有5A智能化和初步环保理念护国大厦美亚大厦红塔大厦南亚之门中心区联盟商圈滇池路、广福路版块北辰商圈区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区齐头并进本次调研采集写字楼数据共47份：>其中中心区30份；>南市区7份>北市区10份>其中在售或展示期写字楼15个占32%，在用商住楼7个占15%。
2023年昆明市房地产行业市场前景分析
2023年昆明市房地产行业市场前景分析昆明市是中国西南地区的重要城市之一，房地产行业市场发展经过多年的磨砺，逐步成熟，在未来市场前景上具备不少优势。
本文将从昆明市房地产行业市场概况、市场趋势、市场优势等多个方面进行分析，希望能为读者提供有价值的思考参考。
一、昆明市房地产行业市场概况昆明市是以旅游业为主导的省会城市，是中国西南地区融合发展的重要门户城市，也是丝绸之路经济带核心区域的重要组成部分。
随着国家对西南地区的城市化规划加速推进，昆明市的房地产行业市场形势愈发火热。
目前，昆明市房地产行业市场以民生房、商业地产、物流仓储为主，并涵盖了房屋租赁、房屋销售等多个领域。
二、市场趋势1.政策环境逐步优化昆明市政府为推进房地产行业的稳定健康发展，一直在不断营造良好的营商环境，制定了相关政策、法规和规划，使房地产市场愈加规范化，有序发展。
此外，国家对房地产行业也逐渐收紧，通过调控政策对房价进行控制，确保市场平稳发展。
2.购房需求持续增长随着经济发展水平的提高，昆明市居民的购房需求也持续增长。
特别是随着云南省加入“一带一路”建设，昆明市对外开放的程度逐步加深，吸引了一批外来务工人员、安家落户的人群，加快了昆明市房地产市场的发展。
3.商品房供应增加近年来，昆明市的房地产企业纷纷加大对商品房的开发投入，使得商品房供应量持续增加。
特别是2020年，昆明市加强对经济社会发展的总体规划，明确要以“适宜居住城市”为目标，加大住房保障和开发力度，为市场的健康发展提供了新的动力。
三、市场优势1.地理位置优越昆明市位于中国大陆西南部的云南省，毗邻东南亚，与中南半岛隔海相望，具有良好的区位优势。
随着国家对外开放程度的提高，昆明市将逐渐发挥其重要的经济、文化和交通优势，使得房地产市场的发展前景更加乐观。
2.旅游业发展助推房地产市场昆明市作为云南省的省会城市，自然风光秀美，温暖湿润的气候特点，形成了独特的旅游资源优势，受到了广大游客的喜爱。
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四、未来区域发展
昆明国家高新技术产业开发区除由主城建成区5平方公里外（北区）还有托管的马金铺 新城高新技术产业基地（南区）。北区位于昆明主城西北，原规划面积9平方公里，实 际开发5平方公里已开发完毕，已全部实现城市化，成为主城建成区的一个重要组成部 分。
北区（建成区）：以“空间疏解、功能置换、土地挖潜”为原则，重点布局科
小西门商圈：
以小商品、餐饮、家电卖场 ，服装专卖、等为一体的城 市传统核心商圈。 三市街商圈：
购物、餐饮、休闲核心商圈 ，昆明最主要的消费集散地
昆都商圈：
以酒吧,KTV为主，有”昆明 三里屯“之称。
云纺商圈：
以云纺商业区和双龙商场为 核心形成的购物商圈，规划 中的CBD核心商圈之一。
主要商圈
白塔路商圈：
三、总体结构布局
未来区域规划结构
高新区对主城部分的规划进行了重新调整，将重点布局科研、总部经济暨高端商务、现 代服务业、创业孵化器。
区域规划定位
高新区是作为西二环、西三环之间的主城区的一部分，作为已有近二十年历史和品牌的 高新区核心区，高新区海源片区的定位是产业商务区与科技商务区。将通过要利用相对 成熟配套的城市环境与高新区服务体系，集聚一批企业总部与研发机构，建立健全高新 区特色产业和科技服务体系，形成高端金融服务平台、市场拓展平台和技术服务平台， 打造创意导向型城市人居环境，吸引和聚集高端创意人才，建设集科研办公、商务、商 业、居住等城市综合功能为一体的科技商务中心区。
昆明最高档百货商圈，以高 端消费为主。
北辰商圈：
北市区核心商圈。业态覆盖 餐饮、娱乐、购物等业态， 以中档、中高档消费为主。
联盟商圈：
住宅底商为主，沃尔玛、便 利店、百货、餐饮等业态。 青年路商圈：
昆明传统的核心商圈，也是 目前昆明购物、餐饮、休闲 最主要的消费集散地。
世纪板块商圈：
以世纪城、新亚洲体育城两 个大型住宅区配套商业为核 心，附带家电、家具等专业 市场形成的区域级商圈。
商业总面积85万平方米，大型购物中心、百货、超市商业面积45万，沿街零 售商业面积约40万平方米；区域开发成熟，可供开发量较小，预计未来商业 供应量约在15-20万平方米左右。
• 白塔路商圈
该商圈由人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合区域组成。是目前昆明 市场购物消费档次最高的商圈，包含三个金格百货购物中心，现今该商圈已覆 盖众多国际一线品牌。
新螺蛳湾商圈：
面向东南亚的国际化大型 小商品批发基地。来自昆明商业市场/核心商圈概况
昆明传统的核心的零售、百货商圈主要有三个；即三市街商圈、白塔路商圈和
青年路商圈
• 三市街商圈
昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，是昆明市最早，也 是最繁华的商圈，昆明百货商业的起源之地，商业辐射整个主城区域。
商圈规划定 商圈整体 商业体量
位
档次 (万㎡)
商圈概述
北辰商圈 次级商圈 1-3公里
区域级
中端
17.02
北市区核心商圈。业态覆盖餐饮、娱乐、购物等。商店 的规格以及产品都很上档次，多以中档和高档消费为主。
研、总部经济暨高端商务、现代服务业、创业孵化器。
南区（新城区）：结合未来产业发展重点和空间地理环境，分为水科技及环保
产业园、生物创新产业园、新材料产业园、航空航天产业园、中央商务区、商 住配套区、生态休闲区和发展预留区。
北部
北部主要以商务办 公、商业、居住、
休闲娱乐主
中部主要以
高 中部 科研、新型 产业园区
区域商业存量约50万平方米，大型商业面积约39万平方米，其他零售底商面积 约11万平方米；区域开发成熟，未来3-5年基本无新增商业。
商业市场/非核心商圈概况
昆明现已成熟的非核心商圈10个，覆盖有以娱乐、专业市场、社区商业等为形态的各类
特色商圈
昆明其他主要非市级核心商圈主要概况
商圈名称
商圈级别
辐射范围
区打造地标性建筑。
市中心区
第三部分 昆明地产市场研究 分析
A 昆明商业物业市场分析
一、昆明市商圈分布研究
昆明商业市场/商圈空间分布
昆明现形成有一定规模的商圈共有13个，呈现明显南北向布局，主要核心商圈仍主 要集中在市中心区域，小型商圈以及专业商圈主要分布于二环或三环快速通道周边
黄土坡商圈：
以汽车专业市场为核心业态 ，附带周边住宅配套商业。
二、高新区规划性质
2011年高新区管委会按照建设面向西南开放的重要桥头堡战略的要求，提出了“提升 建成区、全力建新区、实现大跨越”的工作思路。把昆明高新区建设目标定位为国际 知名国内一流的创新型特色园区，打造一流的产业、聚集一流的人才、营造一流的环 境，形成特色型、集群式、国际化的产业发展格局，使园区整体实力不断壮大，创新 能力全面提升，产业结构更加优化，园区特色更加鲜明，为把昆明建设成中国面向西 南开放的区域性国际城市作出积极贡献。
新
区
南部
南部主要以 环保、生物、 航天、商务
市中心区
项目综合规划定位思路
北部
项目位置
高 中部 新 区
南部
项目位置扼守高新区北区的门户要冲，目前初步规划效
果充分考虑了该地理区位概念的特性
根据高新城市规划，北部区将成为中央商务区： 汇集企业区域总部、高端商务楼宇、酒店会 展中心，建设成具有南亚、东南亚民族风情， 云南多民族特征的昆明新城中央商务区。 根据该规划条件优势，本项目将借鉴一线城 市高新产业园商务办公案例，在高新区北区
区域商业总面积约30万平方米，其中大型百货集中商业面积约15万平方米，沿 街零售商业面积约15万平方米；未来供应量约在25万平方米左右。
• 青年路商圈
青年路商圈是青年路、人民中路、园通街的围合区域，商圈内主要以精品服装、 运动装为主，是年轻客户群体的主要消费场所，是新世界百货、金鹰购物中心、 金鹰天地等大型商业项目的落户区域。
昆明写字楼、公寓、商业报告
纲要
高新城市规划及发展 项目概况 昆明地产市场研究分析 项目总体定位 项目规划设计初步 项目开发及租赁计划
项目财务分析测算
第一部分 高新城市规划 及高新区城市发展
一、高新区概述：
高新区力争打造三大特色产业集群，突出特色，做强做大特色产业集群，是
高新区创新型特色园区建设的核心。 昆明高新区建设方案围绕云南加快建设面向西南开放的重要桥头堡战略，打造以生物 产业为特色主导、以新材料为支柱、以水科技及环保产业为高端商务办公培育的三大 特色产业集群。