收益还原法

Pa b r r2
=
16 9%

2 9%2
=424.7（万元）
五、纯收益按一定数额递减的公式
1、无限年期 2、有限年期
p

a r

b r2
p （ a rrb 2） 11 1rn b r （ 1 nr） n
六、纯收益按一定比率递增或递减的公式
1、无限年期：
(12100%)(11202%)2

25 (110%)3
(11208%)4
(11300%)5
10%1(3510%)5
=310.2（万元）
2、土地使用年期有限
pi t1(1 a ir)ir(1 ar)t 1(1 1 r)n t
此公式的假设前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按 复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社 会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资 分析中，一般采用复利计息。
特
1）以收益为途径求取价格，所求的价格 称为收益价格；
点 2）评估结果的准确度取决于土地纯收益
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 n个计息周期后的本利和为：
Fn ＝ P( 1 + i x n )
2、复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计 息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。
例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上 开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常 情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地 产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的 收益价格。
V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万 元)
二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式 1、土地使用年期无限:
第二章 收益还原法
概述
定义、原理、特点、 适用范围
基本公式
表达式、变量含义
估价程序与方法
各估价步骤及 各种参数确定方法
方法应用
应用方面及 估价实例
第一节 收益还原法概述
一、概念
是将待估土地未来每年的预期客观 纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一 折算到估价期日现值的一种估价方法。
二、理论依据：
对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益 ，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以 有：
总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费+其它
②土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益 ③房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率
其中：房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度 或： 房屋现值＝房屋重置价―房屋总折旧 房屋总折旧＝房屋年折旧×已使用年限
3、企业经营中的土地纯收益计算
①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用
计算总收益时，还应准确分析测算由评估对 象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只 要由评估对象所产生的并为其产权主体所取 得的收益均应计入总收益之中。
三、总费用的测算方法
1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护 费。
2、房地出租中总费用： ①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积平
pi t1(1 air)i r(1 ar)t
ai-第i年的纯收益 ；t-纯收益有变化的年限 a -不变的年纯收益
此公式的前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年
以后无变化为a； ②还原率大于零；③收益年限为无限年。
例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的 纯收益分别为20万元、22万元、25万元、 28万元、30万元，以后，每年的纯收益将 稳定在35万元左右，该类土地的还原率为 10%。该宗地的价格为：
房地产的价格 ＝
房地产的净收益 报酬率
例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每
年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年
可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房
地产与40万元的资金等价，即值40万元。
将估价时点视为现在，那么现在购买 一宗有一定期限收益的房地产，预示着在 其未来的收益期限内可以源源不断地获取 纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一 定期限内的净收益的现值之和等值，则这 笔资金就是该宗房地产的价格。
房屋重置价 房屋可使用年限
不考虑残值、尚可使用年限等
•房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋ 土地出让年限
3.企业经营费用：
根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性 企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业） 和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大 类。
经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经 营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。
后无变化为a； ②还原率大于零； ③收益年限为有限年n 。
三、未来若干年后土地价格已知计算公式
pit1(1air)i (1ptr)t
t-未来土地价格已知的年限

Pt－未来第t年的土地价格
四、纯收益按一定数额递增的公式
1、无限年期
pa b r r2
公式前提：
是收益还原法公式的一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
第三节 收益还原法估价程序与方法
一、估价程序： 1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，
按客观、持续及稳定等原则确定。 2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资
产的收益等。分析可能产生的各种费用支出， 计算加总一般正常合理的必要年支出。 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用 和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重 要因素，要慎重选择。 5、选择公式求算地价
二、总收益的测算
实际收益与客观收益： 实际收益 是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评
估的依据； 客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素
后所能得到的一般正常收益，它可以直接用 于评估。
总收益产生的形式：
租金收入：土地租金、房地出租的租金、押 金或保证金的利息
企业经营收益：正常经营管理水平下每年所 获得的客观总收益
率。 关系： r=( L×r1+B×r2)/( L+ B) 3、确定方法： ①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率
的均值。 ②安全利率加风险调整值法：
还原利率=安全利率+风险调整值 ③各种投资及其风险、收益率排序插入法
六、土地价格的确定
在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用 权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计 算得到土地的试算收益价格。
p a rs
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号
2、有限年期 P a 11sn rs 1r
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变； ③土地使用年期为有限年期
①纯收益按一定数额b递增；
② r每年不变且大于零；
③土地使用年期为无限年
2、有限年期
p （ a rrb 2） 11 1rn b r （ 1 n r） n
例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元， 此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元， 收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗 房地产的收益价格为：
1

1

2%
48

9% 2% 1 9%
219 .12 (万元 )
七、纯收益、还原率有变化的计算公式
P a 1 a 2 a n 1 r 1(1 r1)1 (r2 ) (1 r1 )1 (r2 ) (1 rn )
及还原率的准确程度。
适
用 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的
范 土地、建筑物或房地产的估价。
围
写字楼、住宅(公寓)、 场等。
商店、旅馆、餐馆、游乐
第二节 收益还原法的基本公式
一、土地年纯收益不变的公式
1、无限年期：
p a
r P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率
公式前提：
①纯收益每年不变且为a；
②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年 纯收益
4、自用土地或待开发土地纯收益的计算
采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益 的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比 较修正，求得其土地纯收益。
五、土地还原率
1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原
② r每年不变且大于零；
③土地使用年期无限。
例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万 元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为 8.5％。试计算该宗土地的收益价格。
[解] p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)
2、有限年期：
p

a r

1


1

(1
r
)n

n—使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从 估价时点算起至未来的年期）
若要用收益还原法评估不动产价格，应选用 综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。
第四节 收益还原法应用
一、利用收益还原法评估土地价格 二、利用收益还原法评估建筑物价格 三、利用收益还原法评估不动产价格 四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
一、利用收益还原法评估土地价格
基本思路：
首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯 收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑 物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原， 即可得到土地的价格。
生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输 费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金 及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。
四、土地纯收益的计算
1、土地租赁中的土地纯收益计算
土地纯收益＝年租金总收入－年总费用 其中：年总费用＝土地税+管理费+维护费
2、房地出租中的土地纯收益计算 ①房地纯收益＝房地出租年总收益－房地出租年总费用
计算公式：
a－B·r2＝L·r1
L= （a－Br2 ） / r1= a1/ r1
L—土地价格；
B—建筑物的价格
a—建筑物及其土地共同产生的纯收益
r1—土地还原率； a1—土地的纯收益
r2—建筑物还原率；
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业 用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上 建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000 平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当 时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行 经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售 成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年 经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的 8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1 日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还 原率为8％，土地还原率为6％，不考虑递增及物价因 素，求该地块于2005年7月1日价值。
例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建 造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未 来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上 一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为 9%。请计算该宗房地产的收益价格。
P
a
1


1

s
n

r s 1 r

16
现值
是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。
当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将 达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一 金额的现值。
现值计算公式：
P

F
1 (1i)n
利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金 使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存 入银行，这笔资金就称为本金。经过一段 时间之后，储户可在本金之外再得到一笔 利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In
均计算。 ②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。 ③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率
计算。 ④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定
⑤房屋折旧费：计算公式为：
年折旧费

房屋重置价 Leabharlann Baidu1
耐用年限
残值率

当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其
计算公式如下：
年折旧费