美国住房金融体系研究

美国住房金融体系研究

住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用的资金的交易活动，是以踌躇，融通住房资金为核心的住房金融市场，住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。它不同于一般金融的基本特征是住房资金融通具有长期稳定性和政策性。各国的住房金融政策均呈现出政策性和经营性的二重特点，在住房金融体系中，住房金融结构也扮演着十分重要的角色根据世界各国不同的社会，经济环境。住房金融制度不同的特征，概括起来，可以将住房金融制度分为三个种类：市场主导型，合同储蓄型与强制储蓄型。

（一）美国住房金融制度构成：

目前，美国已经形成了完善成熟的住房金融制度。美国住房金融一级市场的行为主体，包括贷款购房人、抵押贷款发放机构和一级市场保险机构。商业银行、储贷协会、互助储蓄银行等金融机构与购房人签订抵押贷款借款合同，金融机构发放住房抵押贷款，购房人按约定逐期还本付息，住房金融二级市场的行为主体，包括抵押贷款发放机构、政府支持企业、二级市场担保机构和投资者，其运作机制实际上就是住房抵押贷款证券化的过程，并通过住房抵押贷款证券化分散了贷款发放机构的信用风险和市场风险，提高了住房金融一级市场的流动性，为促进住房金融市场的平稳运行和公共住房政策目标的实现，美国政府专门设立了联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室，分别负责一级市场和二级市场的监管，由于一级市场上的抵押贷款发放机构众多，难以实施直接监管，因此美国政府将全国分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行(作为联邦贷款银行系统的成员机构，12家联邦住房贷款银行共吸收了8104家抵押贷款发放机构作为会员，使联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行，间接实现了对一级市场的监管。二级市场上则由联邦住房企业监管办公室负责监管联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。

（二）运作方式：

按参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式不同可分为：一类：参与住金融的机构和住房金融工具结合的开放式的住房金融结构。这类住房金融结构的资金全部直接来自金融市场，其典型国家如英国、美国。国家的政策性体现在减免税收形式的货币补贴、政策性保险方面。二类：政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式、开放式混合的住房金融结构。

①实行业务分离型银行制度。将商业银行和投资银行完全分离，银行业务和

证券业务分开。商业银行只能从事短期贷款和买卖政府公债，不能从事长期放款和发行、认购、经销、包销证券等投资银行业务。

②建立“条例”，规定银行计息存款所支付存款利率最高限。

③允许给客户提供支票账户，取消支付活期存款的利息。

④创立存款保险和联邦存款保险公司，规定联邦注册银行必须参加存款保险。州注册银行自由选择是否参加存款保险。美国商业银行经过近200 年的发展，到第二次世界大战后，形成了双轨注册、单一制和分业型的商业体制。

美国的专业住房金融专业机构是节俭机构。节俭机构有两种类型：储蓄贷款协会和互助储蓄银行。储蓄贷款协会分布在美国全国各地，除少数是大机构外，绝大多数规模较小。互助储蓄银行主要分布在美国东部，平均规模比储蓄贷款协会大。节俭机构最早是合伙制，存款人就是所有者，后来立法规定可以将合伙制转变成股份公司制的结构。住房金融主要依赖于直接融资。工业革命加快了美国城市化的进程。

大萧条孕育了美国新的金融体系，也确立了美国现代住房金融的运行框架。新政金融改革为了避免住房金融市场受到一般金融市场剧烈波动的影响，将住房金融和一般金融市场隔离开来，建立类似商业银行管理体制的住房金融体制。这一体制的特征是：

1、建立与联邦储备体系平行的联邦住宅贷款银行体系。

2、节俭机构组织形式与商业银行的单一银行制度类似，禁止跨州经营，不得在州外设立分支机构。

3、节俭机构不允许为客户提供支票账户。经营活动主要是通过吸收客户小额储蓄存款发放居民住房抵押贷款。

4、相继成立联邦住房管理局、退伍军人管理局和联邦全国抵押贷款协会等政府机构。联邦住房管理局和退伍军人管理局主要是为较低、中低收入家庭和以前在军队服役人员购买住房提供融资担保和保险。联邦全国抵押贷款协会通过购买和出售由联邦住房管理局和退伍军人管理局担保保险的抵押贷款，发行债券为住房市场和大规模资本市场之间提供直接联系，联邦全国抵押贷款协会的出现为美国住房金融向二级抵押市场的发展打下了基础。节俭机构从 60 年代中期开始经历一系列的危机，此时抵押市场的份额开始逐渐下降，商业银行在抵押市场的份额逐步增加。从 70 年代开始，在政府的大力支持下，美国二级抵押市场的机构和工具创新不断增加，抵押市场逐渐超过一级市场。

（三）美国住房金融体系的特点：

美国的住房抵押市场模式的主要特点表现为：第一，私人信用占住房抵押市

场的主导地位。住房信贷活动基本上是由各种私人金融机构诸如银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行或人寿保险公司等自发地组织经营，经营风险均由这些私人的金融机构承担。第二，各种金融机构以其独特的业务活动形成住房金融市场的完整网络。住房抵押是基本信用形式，在这种信用形式下，派生出许多其他的信用形式，信用提高层次如政府机构和私人机构给借款人提供抵押偿还保险和保证。二级市场中抵押债权证券化中资产的出台、组合包装、信用提高、上市流通形成完整的资产证券化信用，另外还有一些机构以专门储蓄筹资等。由此，美国的住房信用活动形成一个完整的体系。第三，美国住房金融市场具有充分高度的竞争机制以及资场中两级市场体系完备，因而美国住房抵押市场具有内在的运行机制。第四，政府住房金融动构成住房抵押市场的重要组成部分，在住房金融运行机制的主要环节都有政府参与。在初级市场，政府对个人的住房抵押提供保险；在二级市场，政府机构为证券化资产信用提供活动空间另外还有联邦住房贷款银行系统稳定住房金融系统，促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金的供应并调节二级市场。

（四）对我国的启示：

（1）完善以市场机制为主的住房金融运行机制

（2）明确政府在宏观调控中的职能

一是完善住房资金初始交易的一级市场，构建住房抵押信贷证券化和住房证券为主要内容的二级市场，加快推进抵押贷款证券化，为住房金融创造运营基础。二是实施对住房金融市场的调控，使住房金融活动规范化、合理化。首先应完善住房金融监管法规，建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。其次是建立政策性住房银行，我国的实践证明，政策性与经营性住房金融业务混合动作有诸多弊端。因此，把政策性住房金融业务

分离出来就显得日益迫切。从长远看，我国政策性住房金融应在改变委托商业银行办理的基础上进一步确立自身的操作目标、运作和监管的方式，形成一个以国有银行为主导，多种经济成分和经营机制并存，多层次、多渠道共同运作的住房金融机构系统。