风险评估报告

保山市工贸园区长岭岗小区建设项目
社 会 稳 定 风 险 评 估 报 告
编制单位：保山市博盛投资管理开发有限公司 编制日期：2016年3月17日
第一章 项目概况
一、项目建设单位概况 1、园区的基本情况 保山工贸园区是云南省省级工业园区之一。为创新发展方式、优化
资源配置、推进产业聚集、培育产业集群，促进园区经济、特色经济、 实体经济、开发经济快速发展，力争把园区建设成为一个以工促贸、工 贸引领的产业新城，市委、市政府于2012年2月将原保山工业园区更名 为保山工贸园区（正县级单位），实行实体化管理，充分授权园区发
内设机构：公司为国有独资公司，下设办公室、财务部、融资部、 工程建设部、工程经营部、物业管理部。现有职工31人。
三、项目概况 1、项目背景
近年来，随着廉租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区 住房保障性政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品房价格较高、上涨 过快、可供出租的小户型住房供应不住等原因，一些中等偏下收入住房 困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
（三）土地收储情况 主要做法：通过目标下达和奖惩考核，充分发挥托管区镇、村两级 干部的工作积极性，加快园区土地收储进度。托管3年来，完成土地征 收面积达9000多亩，确保了主导产业发展的用地需求。同时，园区抓住 全省实施园区经济战役和低丘缓坡试点项目的有利时机，积极与省市国 土部门对接申报，将启动区15平方公里（含部分青阳片区面积）、长岭 岗木材加工和交易片区纳入低丘缓坡综合开发示范点，目前已通过审 批，今后几年内，土地制约的压力将得到缓解。另外，为确保收储的土 地能及时供地，不浪费指标，及时办理手续后纳入园区投资开发公司， 作为园区的资源进行充分使用。 （四）规划建设及基础设施建设情况 1. 规划建设管理模式。管委会委托上海、北京、昆明等地的规划设 计院对园区的总规和保山轻纺产业园、长岭岗木材加工和交易片区控规 进行了规划设计。规划总体上紧紧结合“以工促贸、工贸引领”的发展定 位、结合保山市情和桥头堡建设、东部产业转移的历史机遇、结合托管 区的地形地貌和全省低丘缓坡试点政策，立足长远科学规划。园区总体 规划为50平方公里、启动区轻纺产业园区规划约8平方公里、长岭岗木 材加工和交易片区规划为7平方公里，明确重点发展轻纺、云服务、建 材和木业加工、五金机电小商品四大产业。目前，各项规划已经通过专 家评审，并得到市政府批复。同时，保山轻纺产业园于2013年12月31日 成功申报成为全国第20个纺织产业转移试点园区，在云南省规划建设工 业园区尚属首家。园区针对轻纺产业园制定了“100101”计划，预计到 2020年完成100亿产值，解决10万人就业，规划建设1万亩土地。 2. 基础建设情况。供水设施配套方面：主要依靠西水东调工程和园 区自建供水系统保证企业的生产生活用水。电力建设配套方面：主要依 靠启动区王家山110KV变电站和园区自建的35KV变电站，目前可满足 企业生产生活用电。园区路网建设方面：目前，已建成杨官路一期、青 西路一期，正在重点开工建设德盛路和规划一路。标准厂房建设情况: 目前，在启动区规划400余亩拟投资7.8亿元建设的标准厂房已全部开工
保山市人民政府在《关于做好2013年全市城镇保障性安居工程建设
工作的实施意见》中提出：为加快保障性安居工程建设，进一步完善保 山市住房保障体系，有效解决保山市城镇低收入家庭以及新就业人员、 外来务工人员等群体的住房困难问题，逐步改善低收入困难群众住房条 件，大理推进保障性安居工程建设，重点推进廉租房和公共租赁住房的 建设。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
单位概况：保山市博盛投资管理开发有限公司属保山市工贸园区管 委会为出资人设立的法人独资公司，具有独立的企业法人资格。主要负 责标准厂房及基础设施投资管理开发。经营本公司资本金范围的投资入 股，股权买卖，公司改制上市，企业托管等自营业务；受保山市人民政 府工贸园区管理委员会及有关职能部门的委托，经营管理财政有偿资金 债权转股权；市级财政其它投资入股业务；保山市人民政府工贸园区管 理委员会或有关部门授权国有资产经营管理业务及经批准的其他业务； 受保山市人民政府工贸园区管理委员会委托承担工贸园区市政公用项目 及标准厂房、公租房、基础设施等建设的投资、融资、建设和管理经营 业务等。
保山市工贸园区长岭岗片区目前已建设有厂房5万多平方米，有长 期务工人员452人（大部分都属于低收入家庭）；长岭岗属于保山市工 贸园区规划的新区，现状没有条件较好的住房居住，目前急需建设公共 租赁住房解决这些务工人员的住房问题。
为此，本项目实施，进一步促保山市工贸园区长岭岗片区生活配套 设施的逐步完善，有利于工贸园区的建设。
改、规划、国土、财政、综合执法等经济审批权限和社会事务管理职 能。园区实体化管理3年多来，园区经济发展较快，2015年，园区实现 托管区生产总值19.3亿元，同比增长18.4%；实现公共预算收入2.03亿 元，同比增长67.76%；实现工业总产值61.53亿元，同比增长33.21%； 实现规模以上工业总产值59.66亿元，同比增长35.65；实现规模以上工 业增加值17.15亿元，同比增长26.01%；实现销售收入54.13亿元，同比 增长21.34%；上缴税金6.23亿元，同比增长10.85%；完成规模以上固定 资产投资30.2亿元，同比增长58.78%，其中非电力工业投资完成22.9亿 元，同比增长20.4%，完成目标任务22.8亿元的100.9%；引进企业15 户，同比增长25%；引进市外到位资金19.1亿元，同比增长42.75%；实 现农民人均纯收入10462元，同比增长15.99%。2015年10月，被省政府 批准为全省高新技术产业开发区。
主要做法：1. 财税体制方面。根据《保山工贸园区财政管理体制方 案》和《保山工贸园区财政管理实施办法》，园区财政分局实行财政独 立，进行独立财政预算，辖区范围内的税收由园区委托市国税和市地税 进行征收。2. 开发公司运行方面。园区成立了两个公司（保山金盛工业 开发有限公司和保山市博盛投资管理开发有限公司），主要负责园区 水、电、路等基础设施建设、标准厂房和保障性住房建设，以及作为融 资主体向金融机构申贷。
2、园区实体化管理的模式 （一）机构设置和人事制度情况 主要做法：1. 明确托管范围和年限。将隆阳区辖区内的整个汉庄镇 以及辛街乡3个村、西邑乡3个村合计24个村278平方公里（含园区规划 面积50平方公里）范围的人、事、物（除教育、卫生外）全部托管到园 区，自2012年开始，托管10年。2. 权限下放，根据园区实体化管理需要 设置机构。与市工信、发改等市直部门和隆阳区政府签订了授权委托 书，将发改、工信、商务、规划、建设、国土等行政审批权和综合执 法、社会事务等社会管理权限全部下放到园区，并派驻公安分局进园 区，管委会下设了党政办公室、经济发展局、规划建设和国土资源局 （加挂规划分局、国土分局、土地收储中心牌子）、财政分局、环保分 局等8个部门，设立了市公安局工贸园区公安分局（设立综合勤务保障 大队等4个机构），权限的下放和机构的设置，为园区开发建设快速推 进打下了坚实基础。3. 人事制度较为健全。按照市委编办的有关文件， 园区人员编制数为111人（含汉庄镇96人），设党工委书记1人（由市级 领导兼任）、主任1人、党工委副书记兼纪工委书记1人、副主任3人。 在干部的选拔任用上，科级领导干部直接由园区党工委通过民主推荐两 种形式进行选拔任用。对专业技术型人才，特别是工程项目管理方面的 人才，主要是通过面向社会公开聘用。同时，对园区下属公司的专业技 术、工程管理等人才实行薪酬聘用制，大幅提高公司聘用工作人员的待 遇，且除管委会任命的董事长和总经理外，其他人员需全面竞争上岗， 薪酬制的执行充分调动了工作人员的积极性，真正营造了留得住人的工 作环境。 （二）财税体制和开发公司运行情况
2、项目建设主要内容及规模 新建地上6层框架结构的公共租赁住房2幢（④栋、⑤栋），总建筑 面积8240.28平方米，共240套（其中2016年实施216套，提前实施24 套）。 3、项目建设效益分析 近些年来，随着政府对廉租房、经济适用房建设等改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房条件有了较大提高。但是保山市工贸园区 的建设，大量外来务工及返乡大学生涌向本区发展，由于隆阳区城区商 品房价格较高，一些中低收入家庭住房困难，没有办法购房，或者无法 负担租赁住房的房租问题比较严重，因此建设面向中低收入群体的公共 租赁住房便成了必然要求。我们应切实看待公租房建设的实际社会效 益。 一、公租房建设将有效缓解住房紧张问题。据调查，当前廉租房、经 济适用房等保障性住房惠及面不到总人口的5%，即使加上危旧房、棚 户区改造、城中村改造等，也只能是小范围“救济”，不能保障所有人有 房可住。特别是处于中间阶层的群体，既买不起商品房，同事也享受不 到其他保障性住房。家，是幸福的港湾。居无定所，生活就不稳定，也 就谈不上尊严，更谈不上幸福。由政府提供政策支持建设的公租房，对 于那些已就业但无力购房者以及中低收入群体的家庭状况得以缓解。 二、公租房建设有利于促进消费。房屋的建设对建材、人力的需求是 一种促进；另外一方面，中低收入群体的住房问题解决了，他们就可以 拿出一部分原计划用于购房商品房的继续，用于改善生活，提高生活质 量，从而刺激消费。 三、公租房建设同时还能促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中 低收入家庭的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其
2007年，为解决城市低收入家庭住房困难的问题，云南省人民政府 颁发了《云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 若干意见的实施意见》（云政发〔2007〕183号）。2010年，为促进房 地产市场健康发展，国务院提出要大力发展保障性住房建设，以调整住 房供应结构，并颁发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知》（国办发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《关于加快推进保障 性安居工程建设的意见》。为惯窃落实党中央、国务院及党委、省政府 加快推进保障性安居工程的决策部署，2011年4月云南省政府颁发了 《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（云政发 〔2011〕64号），提出各地、各有关部门要进一步统一思想，提高认 识，把推进保障性安居工程建设作为调结构、促发展、惠民生的重要思 想，全面落实各项政策措施，多渠道增加保障性住房供应，切实解决好 全省城乡低收入家庭住房困难问题，并逐步解决城镇中等偏下收入家庭 （含新就业人员）的住房困难。
建设，交付使用近30万平方米，在建10万平方米。公租房建设情况：公 租房建设6140套，可容纳2万人居住，累计投入资金4.82亿元，建成交 付使用1730套。
（五）项目管理与服务情况 一是园区“一把手”及其园区部门“一把手”带头示范，对于工作遵 循“要为解决问题找办法，不为逃避问题找理由”这一园区的座右铭，极 大地推动了园区各项工作有效开展，并取得实效。二是执行一个班子、 一支服务队伍、一个规划、一套政策、一套措施的“五个一”工作推进机 制，对重点产业和重大项目实行领导挂钩制，切实做到每个项目有人 管、有人抓。三是多方协调，配合企业做好招工工作。采取委托招工、 现场招聘及以工招工等多种方式、多渠道帮助配合园区企业招工。四是 认真执行国家投资体制改革相关规定，简化项目审批程序，修改完善 《保山工贸园区入园申请表》，以最快速度完成入园的前期审批工作。 五是积极扶持产业龙头企业做大做强，配套出台了《保山工贸园区新型 工业化发展专项资金管理办法（暂行）》、《保山工贸园区招商引资奖 励办法》、《保山工贸园区“园中园”产业发展专项资金管理办法（试 行）》等政策，并投资200多万元在昆明机场、杭州等宣传园区优惠政 策。五是成立园区综合服务中心，主要负责对入园企业在项目建成之前 所有手续的办理和保姆式服务，以及对产业片区和托管区集镇的市政环 卫工作。 （六）进一步拓宽融资渠道 为保障开发建设资金，园区进一步加大了融资及资金争取力度。一 是加强融资力度。充分利用园区下属的金盛公司、博盛公司及土地收储 中心等融资平台，加大与信用社、建行、农行、农发行等金融机构的沟 通、协调力度。近3年来，累计申请到位12.475亿元；二是探索多种模 式。鼓励投资机构和社会组织参与园区建设和运营，促进园区多元化投 资。目前，正以“园中园”的模式加快推动滇缅轻纺产业港项目、国际数 据服务产业园项目的建设；三是加强资金争取。主动加强与上级部门汇 报对接，积极争取中央、省、市各类补助资金支持。通过公租房、低丘 缓坡、标准厂房等项目，争取到位补助资金3.4442亿元。 二、保山市博盛投资管理开发有限公司 保山市博盛投资管理开发有限公司成立于2013年12月3日，法定代 表人赵继勇，注册资本1000万元，单位地址位于保山市工贸园区（汉庄 镇），企业性质属国有独资有限责任公司。 经营范围：项目投资及投资项目的管理，房地产开发经营管理，物 业管理；工程设计、检测、造价的咨询服务；建筑设备设施租赁。