三旧项目融资政策

旧城改造
主要模式和特点
模式 适用区域 主体 土地出让 方式 改造原则
成片重建改造 危 破 房 分 布 相 对 集 区政府 模式 中、土地功能布局 明显不合理、公共 服务配套不完善 零散改造模式 业主 零散分布的危破房、 部分结构相对较好 但建筑和环境设施 标准较低的旧住房
土 地 公 开 现行城市规划 出让 和节约集约高 效用地 一 般 不 出 综合整治，消 让 除安全隐患， 完善生活设施， 改善生活条件 不出让 “修旧如旧、 建新如故” “重在保护、 弱化居住”
成本
拆迁
业务机会及模式
内容 解释 一般标准
结构
我行能否控制项目公司 原则上，我行需要通过转让、增资、质押等方式 股权 控制项目公司股权
坚持风险定价原则，风险与收益相匹配；从项目 财务杠杆、盈利能力、项目现有条件、主体资质 价格决定我行业务利润 等维度来个性化定价。原则上拿地阶段融资价格 空间 不要低于 14% ，有土地证，其他三证不全阶段不 要低于12%；四证齐全阶段不低于10%。 融资期限要覆盖项目开发周期，融资方案要设计 不同阶段不同的融资金额，项目一般不超过3年， 项目的融资期限 较成熟的项目可以设计成“1+1”，即满一年企业 可以提前还款，给企业和银行一些缓冲的时间， 应对未来的市场调整和波动。
收益
测算项目收益，考量项 目的偿债能力
主体
一般以村集体成立的项 目公司为融资主体，更 多的考量主导开发的房 地产商情况
业态
住宅、商业、写字楼、 产业园、物流园，城市 谨慎介入城市综合体、Shopping mall项目。 综合体
业务机会及模式
（1）土地出让金缴纳融资 业务品种：结构化融资 资金用途：用于缴纳土地出让金 风控条件：原则上客户自有资金投入不低于50%；我行掌控项目公司 股权；足额的抵押担保措施。
历史文化保护 历 史 文 化 街 区 和 优 业主 性整治模式 秀历史文化建筑
旧村改造
1、主要条件
• 54平方公里内在册（ 138条“城中村” ）或其他通过审批纳入计划 的“城中村” • 符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划 • 用地权属明确，90%以上村集体经济组织成员同意
旧村改造
价格
期限
业务机会及模式
内容 解释 一般标准 1 、总投资多少；企业自有资金投资多少；判断项 目杠杆率是否过高； 2 、需筹集资金多少，项目现有的对外融资情况， 含信托、基金、银行、股东借款等。 3 、项目可行性报告情况：销售预测、成本是否合 理？ 1、过往的旧改开发业绩：品牌、拆迁能力等 2、开发商自身实力：财务数据分析 3、与改造主体的关系：合作历史、相关协议等 4 、看实际控制人：对企业实际控制人的考察重中 之重，通过银行同业、地产圈、中介机构获取实际 控制人的信息，看人品、经营风格、有无赌博恶习 5、经营团队能力分析
旧厂改造
模式
主体
适用范围
出让金补交或取得收益标准
公益征收， 合理补偿
国有用地
原址用地中规划控制为道路、绿地及其他 非营利性公共服务设施的用地占总用地面 积50%以上且不具备经营开发条件的，由 政府依法收回并给予合理补偿，按同地段 容积率2.0（毛容积率）商业基准地价的 60%计算补偿款。 依法流转后由其他主体进行改造。保留集 体土地性质的，按照集体建设用地流转的 相关规定办理，转为国有土地后转让的， 转让前须按规定计收土地出让金 按现行征地补偿的有关规定给予补偿
三旧改造的投行业务范畴
• 在旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造过程中所涉及的融资环节， 包括但不限于：拿地阶段的补交地价款、复建安置资金等环节； 开发建设阶段的归还股东借款、置换其他机构融资款等环节
三旧改造的主要模式及特点 旧城改造
1、主要条件
• 权属明确 • 纳入市、区改造计划 • 符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划
目 录
业务定义及范畴 三旧改造的主要模式及特点
三旧改造流程图 业务机会及模式 三旧项目名单
业务定义及范畴
什么是“三旧改造”
• 在符合土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的前提下， 按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引 导、节约集约”为导向，由各区政府牵头，会同相关主体对旧城 镇、旧村庄、旧厂房进行改造
业务机会及模式
（5）项目开发贷款 业务品种：开发贷 资金用途：用于项目建设开发 风控条件：四证齐全；项目动态抵押率不超过50%；自有资金比例达 30%以上（含）；办妥抵押登记、保险、保证担保、项目公司全部股 权质押的法律手续；受信人出具承诺函：同意开发项目达到预售条 件时在我行开立预售款监管账户。
主要模式和特点
模式 适用区域 改造原则 用地范围 土地出让方式
Baidu Nhomakorabea
全面改造模 位于城市重点功能区、“ 改 制 先 式 对完善城市功能和提 行 ， 改 造 升产业结构有较大影 跟进” 响的52条“城中村” 综合整治模 城市重点功能区外， 式 改善居住环境、道路 和消防为目的
以旧村的用地 •自 主 改 造 、 范 围 为 基础 ，协议出让 合理整合集体 经济发展等用 •公开出让 地 旧厂房、旧商 适用集体建设 铺等低效空闲 用地使用权流 存量土地 转政策等
依法流转
村委或 集体用地 企业
依法征收 政府
集体用地
三旧改造流程图
业务机会及模式
内容 解释 一般标准
地段
1、区域经济、产业集聚、人口净流入情况； 2、了解项目地理位置及周边区域环境、配套设施 决定项目的销售情况， 等情况；若为成熟地区，则了解是否存在旧城改 是项目回款来源 造拆迁和重新规划等问题； 3、若为新区，则了解新区的规划方向、主要规划 要点、实现时间等 旧改成本涵盖：土地出让金、拆迁成、税收 土地成本决定项目的盈 旧村改造项目开发商与村委会签订其他条款，产 利空间 生隐性成本 广州市要求： 拆迁的难易程度决定旧 1、同意改造的户数超过90%方可启动改造； 改项目的进度 2、拆迁补偿安置方案签署户数超过 90%方可开始 拆迁(一般要求100%)
（4）项目前期建设融资 业务品种：结构化融资、并购贷款 资金用途：用于项目拆迁、土地平整、收购村股权等 风控条件：项目用地抵押；相关方无限责任担保；其他可用抵押担 保；抵押物业态、地段，目前利用状况，是生息资产还是闲置资产； 抵押物变现能力、变现处置难度；摸清当地关于土地、在建工程抵 押等政策规定； 抵押物估值是否合理。
自行改造， 补交地价 ( 商 品 住 企业 宅除外 )
教育、科研、设计、文化、卫生、体育等 非经营性用途和创意产业等按综合办公用 国有用地、集 途基准地价30%计收土地出让金，改作商 体用地 务办公等经营性用途的，按新旧用途基准 地价的差价补交土地出让金
规划容积率（毛容积率，下同）在3.0以 内（包括3.0，下同）的，按土地出让成 交价款的60%计算补偿款，超出规划容积 公开出让，政府或 国 有 用 地 、 集 率3.0的，容积率3.0以内部分按该部分用 收益支持 村委 体用地 地产生的土地出让成交价款的60%计算补 偿款，超出部分产生的土地出让成交价款 不再计算补偿款；
注：综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领 导小组批准，可以适用全面改造项目的政策
旧厂改造
1、适用条件
• 54平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂” • 符合土地利用总体规划和城市总体规划 • 用地权属明确
旧厂改造
主要模式和特点
模式 主体 适用范围 出让金补交或取得收益标准
（2）旧厂改造土地出让金融资 业务品种：结构化融资 资金用途：用于缴纳旧厂改造土地出让金。 风控条件：旧厂改造土地补偿款（土地出让金的60%）作为主要还款 来源；融资主体必须与土地补偿款收取主体一致或关联公司；我行 融资比例不高于50%。
业务机会及模式
（3）复建安置资金缴存融资 业务品种：结构化融资 资金用途：用于缴纳复建安置资金。 风控条件：对于自主改造的项目，采用现金+银行保函的形式存入复 建安置资金。原则上存入的复建安置资金现金不低于50%。