北京市出让地价评估技术标准

北京市出让地价评估技术标准

[ 政策法规 2004年2月10日，阅读人数1750人 ]

第一条为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。

第二条本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

【章名】第一章资料准备

第三条委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：

（一）项目立项报告和市计委的批复；

（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）；

（三）市房地局核发的房屋所有权证；

（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算；

（五）评估机构认为应提交的其他资料。以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

【章名】第二章评估方法的运用及参数选取

第四条地价评估可分别采用以下方法：

（一）基准地价修正法；

（二）市场比较法；

（三）假设开发法（剩余法）；

（四）收益还原法；

（五）成本逼近法。地价的测算必须采用基准地价修正法和其他两种以上的评估方法进行计算。

第五条基准地价修正法：

（一）基准地价修正法的计算公式为：宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其他费用

（二）计算时须逐项标明下列数据：

１．出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；

２．基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；

３．土地开发及其他费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。

第六条市场比较法：

（一）市场比较法的基本公式：宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修

正系数×使用年期修正系数

（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：

１．应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。

２．容积率修正表为：

容积率 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

修正值１．００１．９１２．７４３．５０４．２０４．９０５．６０６．３０７．００７．７０

３．区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。

４．个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。

５．年期修正系数按下列公式计算：

其中：

Ｋ：年期修正系数

ｒ：贴现率（１１％）

Ｎ１：待估地出让年期

Ｎ２：比较案例出让年期

第七条假设开发法：

（一）假设开发法基本公式为：宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润

（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：

１．开发价值：售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的８５％。求取开发价值时，以规划建筑面积计算。

２．成本费用：

２．１建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：建安费用：含结构和装修红线内市政费用：按建安费用１０～１５％计小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用１０～１５％计电权、电贴费：５２００元／ＫＶＡ

２．２不可预见费：按建安费用的５～１０％；

２．３专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的５～１０％；

２．４贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取１５％，计息期为工期的一半，以单利计算。

３．销售费用：

３．１工商统一税：５．４５％；

３．２买卖手续费：成交价的１％；

３．３代理及广告宣传费：总开发价值的１～３％；

４．发展商利润：

以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：

－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜投资年期｜一年期｜两年期｜三年期｜

｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜｜回报率｜２０％｜３０％｜４０％｜

第八条收益还原法：

（一）收益还原法基本公式为：宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：

１．物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的８５％；

２．各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼６５～７０％；商业楼４０～６０％；平房四合院及住宅７０～７５％；

３．空置率根据物业类型、市场供需等情况，取５～３０％；

４．经营性成本取总收益３０～４０％；

５．还原利率取１０～１５％。

第九条成本逼近法：

（一）成本逼近法基本公式为：宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益

（二）计算中包含以下内容：

１．土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；

２．土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；

３．利息（参照假设开发法取值）；

４．利润（参照假设开发法取值）；

５．应缴税费；

６．土地所有权收益。

第十条拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：

（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；

（二）地上物及其附着物的补偿费；

（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；

（四）房屋周转费；

（五）拆迁服务费；

（六）拆迁管理费；

（七）单位停业损失费；

（八）征用土地费：

１．耕地占用税；

２．菜田基金；

３．青苗补偿费；

４．土地补偿费；