佛山新城商业项目客群及交通分析20160926

1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
场馆活动带动人流对商业的提升
• 北京世贸广场与工人体育场一路之隔，体育赛事和活动对餐饮销售有很好的带动 作用。该项目餐饮业态占比35-40%，赛事活动期间，餐饮销售增长可达到70-80% • 北京五棵松体育馆将建HI-UP的綜合体，与万事达中心、HI-PARK篮球公园连为一 体。未來，这篇体育文化综合区将与地铁一号线五棵松站打通，届时来场馆看球赛、 演出活动的人流可不出地铁就直接进入HI-UP。HI-UP规划建筑面积5.3万平方米，预 计将有41家餐饮类、14家文化体育类、13家酒吧娱乐类、22家特色设计师店及20家 配套服务类企业进驻，不仅满足观赛观演人群、周边办公人群以及居民的餐饮娱乐休 闲需求，还将成为北京西部一个娱乐、聚会、商务交流空间。
已建成 宏鼎大厦 星耀101 金海创意 中心 中欧中心 保利中心 M-city 苏宁广场 企业家大厦 集成金融广场 欧浦金属交 易基地 宗徳工业 服务中心 信保广场 CBD商务区1期
新闻中心 移动大厦 中信银行大厦 中盈盛达金 融中心
6.1
即将建设
Total
约182.5
*按甲级写字楼人均建筑面积12-15平方米。写字楼每年入住率20%估算
保利海德公馆
合计
1953
10109
95/125/140
13000
暂未开售
项目周边新建住宅以改善型为主，面积段集中在130-220之间，多数楼盘200㎡以上的豪宅且销量 不俗。购买者以80后年轻家庭为主力。销售均价达到1.3万以上，远高于顺德中心销售价格，与禅桂中 心区的价格水平持平。 预计项目周边3km范围内新建住宅至2017年底将带来5.09万*的有消费力的固定客户群。
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.4.项目体育演艺中心人流估算
体育演艺中心的座位数达15000个，根据 AEG预测，预计全年有超过200天有活动举 办，直接带来人流240万人/年，馆内将举 办以下类别活动： •各类体育赛事； •演艺类：演唱会、各类剧目； •展览活动； •商业活动：时装秀、新车发布会等，各类 公司活动；
项目 中欧中心 新闻中心 星耀101 苏宁广场 金海创意中心 保利中心 M-city 企业家大厦 移动大厦 欧浦金属交易基地 中信银行大厦 集成金融广场 中盈盛达金融中心 宗徳工业服务中心 信保广场 宏鼎大厦 等级 —— —— —— 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 层数/楼高 —— —— —— 71层/340m —— 54层/248m 250m 46层 —— —— 130m 200m 165m 40 40 —— 建筑面积 （万平方米） 30 9.6 5 4 8.7 9.5 6 16.3 6.8 15.3 5.6 16 10 20 13.7
禅桂城区 约150万人口 西樵镇 22万人口 南站 周边 80万 人口
罗村及南 庄两镇 24万人口
陈村镇及北 新城区域规 滘镇共42万 划人口 30-40 人口 万ห้องสมุดไป่ตู้乐从镇 25万人 口 龙江、勒流、伦教三镇共 61万 人口
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.2. 项目1小时生活圈辐射人口：
广州市 肇庆市
半径3km范围内新建住宅项目
项目 万科·水晶城 星英半岛 滨海御庭二期 碧桂园华润城市之光 总户数 4200 1756 1000 1200 主力户型(㎡) 90/110/170/220 90/130/140/220 90/128/150/328 88/120-145/230 均价（元/㎡） 购买者主要年龄段（岁） 13500 13000 11000 13800 30-45 25-40 30-45 30-45
外圈人群
1.新城商业项目人口覆盖数量分析 2.项目客群消费特征分析 3.交通提供予本项目的人流及提升
2.项目客群消费特征分析
2.1. 佛山人消费力高且意欲强
佛山市民消费意欲强：佛山人均可支配收入全省排名第四，支出收入比74%， 全省排名第二。 消费潜力巨大：2005年至2013年人均支出与收入差距逐渐拉大，消费力仍有很 大的挖掘空间。
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.3. 项目3km范围内写字楼办公人口数据：
佛山新城现有的写字楼供应量不大，规划中商务区一期大部分写字楼都在建设中，主要分 布在项目西侧。如列表所示，在2016年，将共有约182.5万平方米写字楼推出市场。 按照甲级写字楼建设标准计算，项目周边三公里范围内至2017年底将会有近6万商务人员*。
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.4. 项目3-15km范围已有常住人口数据：
项目辐射商圈范围内常住人口数：
• 项目辐射商圈覆盖禅 桂中心区；顺德乐从、 陈村、北滘、勒流、伦 教、龙江；罗村、南庄， 商圈范围内常住人口达 到404万人。 • 图中所示项目固定客 群辐射范围均有地铁线 途经，汇聚于新城及周 边区域。
广州南站
项目
1km半径，步行 3km半径，步行、 自行车、公交
3-15km半径， 公交、地铁、驾 车
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.1. 项目周边新建住宅情况：
半径1km范围内新建住宅
项目 保利东湾 M-CIYY 雅居乐新城湾畔 怡翠晋盛 合计 总户数 5300 2300 914 3226 11740 主力户型(㎡) 130/170/240 90/120/130/150 110/120/130 90/120/170 均价（元/㎡） 16000 18000 11000 16000 购买者主要年龄段（岁） 40-55 30-45 25-40 30-40
各类剧目 各类体育赛事
演唱会
展览及商业活动
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
国内外知名体育场馆经营数据
ARENA 纽约 STAPLES CENTER 活动场次 年客流量 （万人次） 400 备注
250
上海奔驰中 心
北京万事达 中心
200 152
200 120
2010年数据， 含世博会活动
2014年数据
核心人群 3km
商务人群：新城173万㎡商务办公写字楼 商务餐饮、休闲娱乐、休闲餐饮、 体量，保守估计6万的商务办公人群 高端时尚消费等； 周末出游、观光客群主要消费支出 3- 辐射区域人群：至南站半径内辐射居住人 为酒店、餐饮、娱乐、体育运动、 15km 群约有404万人 特色精品购物消费； 珠三角 辐射城市人口：辐射香港、澳门、广州、 受惠于多条城际轨道之便利，带来 1小时 深圳、珠海、中山、东莞7个城市人口 的商务差旅人群，以及观看赛事表 生活圈 4478万人 演人群，消费意欲强；
2.项目客群消费特征分析
2.2. 佛山藏富于民，消费潜力巨大
2015年度中国综合实力百强市辖区、镇排名公布*，顺德排名第一，南海排 名第二。佛山五区全上榜，且均在前五十名。 综合实力百强镇的评选中，佛山也有11个镇入选百强榜单，排名最高的是南 海区狮山镇，位列全国第3名。 顺德，“全国百强县(区)之首”，“全国制造业之都”，GDP总额全市第一， 全省排名第四，仅次于深圳南山区、广州天河区和深圳福田区，占市GDP的 34%。《2016年胡润百富榜》34名富豪登榜。 顺德2014年末居民人均存款约为7.7 万元，目前则已在8万元左右。而同期， 2014年各省(直辖市、自治区)人均存款 排名第一的北京，人均存款为11.2万余 元;上海为约8.8万元;第三名的浙江为 5.34万元;排名第五的广东省人均存款为 约 4.76万元。顺德人均存款远高于全省 水平。
4329
16756 3013 6660
已有项目
东方水岸
沿海馨庭 怡景丽苑 凯德瀚城 凯德泊宫 翠堤明珠
1548
4329 6660 2524 692 360 202783*
合计
至2016年底，项目周边半径3km范围内固定居民达25.37万人*
*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.33人估算。
3.项目交通分析
3.1. 项目1KM范围内人流到达路线
M-city
信 保 中 心 宗 徳 服 务 中 心
项目
步行路线
小涌村
东 平 小 学
雅居乐新 城湾畔
人流中心
上僚村
岳步村
项目1km范围内人流主要来自于西面的保利东湾、M-city、信保广场，东面的雅 居乐新城湾畔、宗徳服务中心以及南面的怡翠晋盛和乐从村居居民。由于新城道路 规划完善，这些人流都可以通过舒适的步行路线到达项目，或通过驾车5分钟路程 内到达。
*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.32人估算。
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.2. 项目周边已有常住人口数据：
半径3km范围内已有常住人口数：
分类 名 称 常住人口数（人） 备 注 顺德乐从镇（小涌村、荷村村、大墩村、岳步村、腾冲 村、小布村、水口村、上僚村、湾头村、登洲村、潭村 村） 顺德陈村镇 禅城澜石片区 滨海御庭一期 依云水岸
*入住人口根据2014年佛山统计年报，户均人口3.33人估算。预计到2017年底入住率70%
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.1. 项目周边新建住宅情况：
项目周边新建住宅林立，半径1km范围内有M-city和保利东湾、怡翠晋盛和雅 居乐新城湾畔四个大盘，总户数超过11000户，至2017年底居住人口达2.73 万人*。（按入住率70%计算）
佛山 西站
珠三角1小时 生活圈
东莞市 广州 南站
项目
城市 广州 深圳 东莞 中山 珠海 香港 澳门
人口（万） 1308.05 1077.89 834.31 319.27 161.42 723 54.57
深圳市 中山市
珠海市 澳门
香港
项目通过广州南站和佛山西站两个交通枢纽节点，1小时交通路程内覆盖 广州、东莞、深圳、中山、珠海、香港、澳门等珠三角发达城市，覆盖 生活圈人口达到4478万人。
34300
70000 38836 3423 9353
村居
不含外来人口
一期1028户 共2809户 住宅1300户 共5032户 共904户 共2000户 共465户 共1300户 共2000户 共758户 共208户 共108户 以上住宅项目均已售完并 基本全部入住
碧桂园城市花园
碧桂花城 星海岸 海景蓝湾
佛山新城商业项目客群覆盖 及交通分析
能兴地产
2016.4
1.新城商业项目人口覆盖数量分析 2.项目客群消费特征分析 3.交通提供予本项目的人流及提升
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
以项目为圆心，半径1KM 范围内为核心商圈，客群可 以通过步行到达项目。 半径3KM范围内为活跃商 圈，客群可以通过步行、自 行车、公共交通等多种简便 交通方式到达项目。 若项目为圆点，至广州南 站的半径内为辐射商圈，涵 盖的区域主要有：禅桂中心 区；顺德乐从、陈村、北滘、 勒流、伦教、龙江；罗村、 南庄；主要通过驾车、地铁、 公交到达。 可按此覆盖范围初步估算项目辐射的客群基数。
*2015年《中小城市绿皮书：中国中小城市发展报告(2015)》发布
2.项目客群消费特征分析
2.3. 佛山市民消费习惯——餐饮娱乐为主
根据市场调研机构Cimigo对佛山本地消费者
的市场调查报告，佛山人对餐饮和娱乐的消费 意愿最大。
其中家庭式出行的形式为主，占比59%
佛山人月均花费3000元用于零售消费，其中 网上消费仅占比10%，娱乐性消费支出占比20%， 餐饮支出占比14~20%
世 贸 广 场
北 京 工 人 体 育 场
北京 五棵 松体 育馆、 Hi-up 购物 中心
1. 新城商业项目人口覆盖数量分析
1.5.项目人口覆盖总数估算
范围 1km 人群 特征
新建住宅居住人群：新城新建住宅居住人 年轻家庭为主，餐饮娱乐、享受生 口达2.73万人 活为主； 居住人群：新城周边3km范围内新建住宅 超市购物和餐饮日常消费，其次为 和已有居住人口达25.4万人 服饰购物，各类零售；
2.项目客群消费特征分析
2.4. 项目的定位以目标客户群体的消费习惯为基础
项目定位以餐饮娱乐为核心，初步规划餐饮娱
乐占比超过50%，是整个佛山市餐饮娱乐占比最
大的商业体，将会成为吸引人流的洼地，吸引周 边高消费群体前往消费。
1.新城商业项目人口覆盖数量分析 2.项目客群消费特征分析 3.项目交通分析