中国城镇住房保障制度改革与发展讲义.pptx
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中国城镇住房保障制度 改革与发展
胡晶晶 武汉大学经济与管理学院
主要内容
❖ 建立和完善城镇住房保障体制的必要性 ❖ 中国城镇住房保障制度的现状和存在的问题 ❖ 中国城镇住房保障的目标选择与政策设计
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.1 住房及住房保障的特殊属性
Ø 住房的特殊属性：消费与投资兼具性；高价 值性；差异性；等等。
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2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题
2.1 中国城镇住房保障体系的现状
2.1.1 廉租住房
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提 供社会保障性质的住房。
■ 保障对象
■ 保障方式
■ 资金来源
■ 住房来源
■ 建设标准
■ 建设地点
20.0%
15.0%
10.0%
3.6%
0.2%
4.9%
3.5%
3.7%
5.0%
6.2%ห้องสมุดไป่ตู้
-1.9%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
5.0% 0.0% -5.0%
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
住房以价格适应度为依据，不同收入家庭对住房价格变化的敏 感程度不同。价格上涨相同幅度时，较高收入家庭价格适应度高， 住房需求量下降较少；而较低收入家庭价格适应度低，住房需求量 下降较多。随着价格的上涨，一定收入以下的群体因无力承担住房 支出被动地退出市场。
⑤申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。
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国内部分城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①家庭成员具有本市城镇常住户口，其中至少有一人具有本市城镇常住户口3年以上，家庭成员之间有法定的赡养、 扶养或者抚养关系；
武汉市 ②家庭人均可支配收入符合廉租住房保障对象的收入标准；
Ø 住房保障的特殊属性：准公共物品。
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.2 房价上涨使市场不适应群体扩大
商品住房竣工面积占城镇住房的比重，1998年为30%，2010年提高 到73%。房地产市场成为满足住房需求的主要渠道。同时，住房价格持 续上涨。1997-2003年，增长22.7%，较为平稳；2003-2009年，增 长103%，涨幅较大。
②家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准。
广州市 ③无自有产权住房，或观自有产权住房人均居住面积低于10平方米。
④未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买公有住房；购买解困房、安居房、经济适用住房；参加单 位内部集资建房；落实侨房政策专用房；拆迁安置新社区住房；政府提供的其他购房优惠政策。
房供求基本均衡，一部分富余房源可用于出租。 2009年，美国人口3.07亿人，有住房1.3亿套。 2008年，日本人口1.2亿人，有住房4960万套。 2011年，德国人口8200万人，有住房4000万套以上，
相当于平均2人1套住房。柏林人口360万人，有住房190万 套（其中租赁住房160万套）。
③家庭现住房面积符合廉租住房保障对象住房困难标准
①申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口（不包括学生户口）并居住5年以上；
杭州市
②市区范围内的申请家庭持有《杭州市困难家庭救助证》（以下简称《救助证》）或《杭州市低收入家庭证明》（以 下简称《低收入证明》，具体由民政部门核发）；萧山区、余杭区及各县（市）申请家庭持有民政等部门核发的相关 证明；
③申请家庭人均现有住房建筑面积在15平方米（含）以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米（含）以下 ；
④申请家庭人均收入在城市低保标准两倍以下
①人均收入在城市低保标准两倍以内；
温州市 ②人均住房建筑面积低于15平方米；
③常住城镇居民户口家庭。 ①申请人及其共同申请的家庭成员具有本市户籍，且在本市工作或居住； ②家庭人均收入在本市当年最低生活保障线1.5倍数之下； 东莞市 ③家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准10倍数之下； ④无自有住房，或者现住房人均居住建筑面积低于18平方米； ⑤未享受过以下优惠政策： 购买过农民公寓；享受过集中建房和泥砖房改造优惠政策
全国商品住房平均销售价格变化
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
住房价格
同比增幅
1854
1857
1948
2017
2092
2197
18.7%
3119
2937
2608
12.6%
3645 3576 16.9%
4459
30.0%
24.72%5.0%
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中国主要城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①申请人必须具有本市城镇户籍，在本市生活； 北京市
②申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准
①家庭人均月收入低于政府规定的当地城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；
②家庭人均住宅使用面积低于6平方米（三代同堂的家庭人均住宅使用面积低于7平方米）； 重庆市
敏
住房品质敏感度
感
度
住房价格敏感度
0
收入
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.3 城镇化发展导致住房矛盾加剧
第六次人口普查显示，城镇人口6.66亿，城镇化率49.68%。 新就业、新移民住房困难，成为突出的社会矛盾。
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
我国住房总量不足的矛盾在相当长的时期内会存在。 城镇住房套户比0.8：1 国外经验表明，城镇住房套户比达到1.1：1以后，住
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中国主要城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①具有市区常住户口,且家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上。家庭成员如有户口迁入的,迁入必须2年以上 ；
郑州市
②持有民政部门发放的《城镇居民最低生活保障金领取证》或者家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准 2倍的低收入家庭认定证明；
③家庭成员取得我市非农业户口且在本市实际居住；
④家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系
①具有市内6区城市居民户口(仍保留承包地或者宅基地的除外)；
济南市 ②符合市政府公布的廉租住房年度家庭低收入标准；
③共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系。
①申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。
中国城镇住房保障制度 改革与发展
胡晶晶 武汉大学经济与管理学院
主要内容
❖ 建立和完善城镇住房保障体制的必要性 ❖ 中国城镇住房保障制度的现状和存在的问题 ❖ 中国城镇住房保障的目标选择与政策设计
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.1 住房及住房保障的特殊属性
Ø 住房的特殊属性：消费与投资兼具性；高价 值性；差异性；等等。
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2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题
2.1 中国城镇住房保障体系的现状
2.1.1 廉租住房
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提 供社会保障性质的住房。
■ 保障对象
■ 保障方式
■ 资金来源
■ 住房来源
■ 建设标准
■ 建设地点
20.0%
15.0%
10.0%
3.6%
0.2%
4.9%
3.5%
3.7%
5.0%
6.2%ห้องสมุดไป่ตู้
-1.9%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
5.0% 0.0% -5.0%
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
住房以价格适应度为依据，不同收入家庭对住房价格变化的敏 感程度不同。价格上涨相同幅度时，较高收入家庭价格适应度高， 住房需求量下降较少；而较低收入家庭价格适应度低，住房需求量 下降较多。随着价格的上涨，一定收入以下的群体因无力承担住房 支出被动地退出市场。
⑤申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。
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国内部分城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①家庭成员具有本市城镇常住户口，其中至少有一人具有本市城镇常住户口3年以上，家庭成员之间有法定的赡养、 扶养或者抚养关系；
武汉市 ②家庭人均可支配收入符合廉租住房保障对象的收入标准；
Ø 住房保障的特殊属性：准公共物品。
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.2 房价上涨使市场不适应群体扩大
商品住房竣工面积占城镇住房的比重，1998年为30%，2010年提高 到73%。房地产市场成为满足住房需求的主要渠道。同时，住房价格持 续上涨。1997-2003年，增长22.7%，较为平稳；2003-2009年，增 长103%，涨幅较大。
②家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准。
广州市 ③无自有产权住房，或观自有产权住房人均居住面积低于10平方米。
④未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买公有住房；购买解困房、安居房、经济适用住房；参加单 位内部集资建房；落实侨房政策专用房；拆迁安置新社区住房；政府提供的其他购房优惠政策。
房供求基本均衡，一部分富余房源可用于出租。 2009年，美国人口3.07亿人，有住房1.3亿套。 2008年，日本人口1.2亿人，有住房4960万套。 2011年，德国人口8200万人，有住房4000万套以上，
相当于平均2人1套住房。柏林人口360万人，有住房190万 套（其中租赁住房160万套）。
③家庭现住房面积符合廉租住房保障对象住房困难标准
①申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口（不包括学生户口）并居住5年以上；
杭州市
②市区范围内的申请家庭持有《杭州市困难家庭救助证》（以下简称《救助证》）或《杭州市低收入家庭证明》（以 下简称《低收入证明》，具体由民政部门核发）；萧山区、余杭区及各县（市）申请家庭持有民政等部门核发的相关 证明；
③申请家庭人均现有住房建筑面积在15平方米（含）以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米（含）以下 ；
④申请家庭人均收入在城市低保标准两倍以下
①人均收入在城市低保标准两倍以内；
温州市 ②人均住房建筑面积低于15平方米；
③常住城镇居民户口家庭。 ①申请人及其共同申请的家庭成员具有本市户籍，且在本市工作或居住； ②家庭人均收入在本市当年最低生活保障线1.5倍数之下； 东莞市 ③家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准10倍数之下； ④无自有住房，或者现住房人均居住建筑面积低于18平方米； ⑤未享受过以下优惠政策： 购买过农民公寓；享受过集中建房和泥砖房改造优惠政策
全国商品住房平均销售价格变化
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
住房价格
同比增幅
1854
1857
1948
2017
2092
2197
18.7%
3119
2937
2608
12.6%
3645 3576 16.9%
4459
30.0%
24.72%5.0%
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中国主要城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①申请人必须具有本市城镇户籍，在本市生活； 北京市
②申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准
①家庭人均月收入低于政府规定的当地城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；
②家庭人均住宅使用面积低于6平方米（三代同堂的家庭人均住宅使用面积低于7平方米）； 重庆市
敏
住房品质敏感度
感
度
住房价格敏感度
0
收入
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
1.3 城镇化发展导致住房矛盾加剧
第六次人口普查显示，城镇人口6.66亿，城镇化率49.68%。 新就业、新移民住房困难，成为突出的社会矛盾。
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1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性
我国住房总量不足的矛盾在相当长的时期内会存在。 城镇住房套户比0.8：1 国外经验表明，城镇住房套户比达到1.1：1以后，住
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中国主要城市廉租住房的申请条件
城市
申请条件
①具有市区常住户口,且家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上。家庭成员如有户口迁入的,迁入必须2年以上 ；
郑州市
②持有民政部门发放的《城镇居民最低生活保障金领取证》或者家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准 2倍的低收入家庭认定证明；
③家庭成员取得我市非农业户口且在本市实际居住；
④家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系
①具有市内6区城市居民户口(仍保留承包地或者宅基地的除外)；
济南市 ②符合市政府公布的廉租住房年度家庭低收入标准；
③共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系。
①申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。