2017龙华观澜地块前期策划报告

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1 4 0.97 ——
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1.5 0.08 3.7 1 —— —— ——
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HOPEFLUENT
18年深圳市场 龙华区域现状与未来
2018年潜在核心竞争项目8个，本项目在品牌、规模、项目自身配套方面处 于劣势
从地段、交通、物业类型三个维度，本项目潜在核心竞争项目分别为：壹城中心、龙胜花伴里、 白石龙 工业区旧改、威华工业区旧改、民治第三工业区旧改、龙华旧城核心城市综合体、龙华海岸城、龙华商 业中心改造项目。
2016 年 1-6 月深圳商业住宅月度 供求价走势图
70 60 50 40 30 20 10 0 1月 2月 供应 3月 4月 成交 5月 成交价格 6月 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
南山 均价 71976元/ ㎡ 龙华中心 均价 48502元/ ㎡ 宝安中心 均价 57621元/ ㎡
28
——
7.2
龙华商业中心改造项目
白石龙工业区旧改 威华工业区旧改 佳华观澜 锦顺源观澜 民治第三工业区旧改 龙华旧城核心区综合体 龙华海岸城
—
2.3 2.6 3.4 1 5.3 134.3 25.2
101.5
9.6 10.2 13.8 5.6 45 — 100
51.7
2.5 4.8 6.8 2.2
新区大道
特区一体化扩容 地铁4号线
新彩隧道开通
龙华文化广场 龙华体育中心
地铁5号线
龙华新区挂牌成立
龙华国际音乐厅
龙华文化艺术中心 创建“三甲”医院3所
筹建新医院4座
新建学校3所
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
面粉价高于面包价，刺激龙华市场再次升温，区域价格飞涨，备 受大量投资客热捧
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
高铁经济驱动，龙华依旧量价齐驱！
量价齐驱区域：前海作为深圳大引擎，承担世界级金融中心及服务贸易的重要基地重要使命，2018年依 旧是深圳房产领头羊，同时带动宝中、西乡，区域内房地产市场量价齐驱； 龙华新城域倚靠深圳北站商务中心区500万写字楼及一城中心、海岸城、德业基旧改等众多百万体量巨
壹城中心
住宅、商业、公寓、写字楼、酒店
合正观澜
9.7
46.4
住宅、公寓、商业
10.7
龙胜花伴里 长湖观澜 龙华商业中心改造项目 白石龙工业区旧改 威华工业区旧改 佳华观澜 锦顺源观澜 民治第三工业区旧改 龙华旧城核心区综合体 龙华海岸城
9.8 6.6 — 2.3 2.6 3.4 1 5.3 134.3 25.2
一个位于发展期的观澜中心区域、 自身配套完善、交通全面升级、地铁口物业的中等规模开发项目
商业新核成型、市政配套全面升级；
地铁在家门口
本项目属于区域内第一阶梯的大型项目，但受制于观澜区域现状，应寻求更高价值挖掘。
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合富认为，项目具备领军观澜的实力 但受到区域现状、地块现状的限制，需从以下三个方面寻求突破：
“一城四区”打造深圳 北中心，市政配套不断 投入，交通不断完善， 龙华华丽转身，被戏称 为“宇宙中心”
上演接力赛，加剧东莞 楼市的火爆，让东莞金 九楼市成色十足。继深 圳人买下半个东莞的房 子开始，临深已然成为 深圳人的选择的热点区 域
观澜
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项目本体 区域现状
目前观澜市场项目体量多为20-35万㎡体量，没有可以在区 域中形成标杆的项目，来代表区域形象。
壹城中心
合正观澜
9.7
46.4
住宅、公寓、商业
33.4
4.9
10.7
龙胜花伴里
9.8
40
住宅、商业、公寓
29
3.7
5.1
长湖观澜
6.6
40.4
住宅、商业 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 住宅、商业、写字楼 住宅、商业、公寓、酒店 住宅、商业 住宅、商业、公寓、写字楼 住宅、商业、写字楼、酒店 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店
佳华观澜13.8万㎡ 长湖观澜40.4万㎡ 合正观澜46.4万㎡ 锦顺源观澜5.6万㎡
龙华“央城”旧改134万㎡ 海岸城100万㎡ 壹城中心181万㎡
龙华商业中心改造项目101万㎡ 龙胜花伴里40万㎡
地铁4号线
威华工业区10.2万㎡ 民治第三工业区旧改45万㎡ 白石龙工业区旧改9.6万㎡
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中轴上最后的洼地
第三层级（镇区）
深圳中 轴承载 城市价 值，下 一个十 年的发 展，北 拓已成 趋势
观澜：3.4-4.0万/㎡
第二层级（龙华、坂田
） 万/㎡ 龙华：5.5-8.0
第一层级（关内）
福田：7.5-11万/㎡
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项目本体 区域现状
龙华大热，临深火热，观澜后发制人？
龙华集万宠于一身， 临深地王围城，持续
南 山 中
福田 CBD
罗 湖 中
I 项目认知
站在深莞融城角度，合富对项目的初步整体形象
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项目本体 区域现状
项目基本认知：临城市干道的大型综合体项目
大体量:占地面积约10 万㎡，建筑面积约62万 ㎡； 展示面强：地块临主干 道观平路，展示面宽 主要产品类型：住宅、 商业、写字楼、教育配 套、绿地 容积率：6.2
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18年深圳市场 龙华区域-2011 年萌芽期
梅龙公路 福龙路开通
2012-2017年 发展期
广深港客运专线到香港开 通
2018年以后 成熟期
2000亿配套变现 中心商务区成熟，中心科 技生活区开始兑现 以星河COCOPARK为主的 关口商圈、深圳北站商圈 和红山站核心商圈、龙华 站商圈四大商圈形成
40
住宅、商业、公寓
5.1
综合体配套、地铁沿线物业
白石龙工业区旧改 威华工业区旧改 民治第三工业区旧改 龙华旧城核心区综合体 龙华海岸城
丹晟恒丰 威华实业 — 德业基 海岸集团
9.6 10.2 45 占地134.2 100
住宅、商业、公寓、写字楼、酒店 住宅、商业、写字楼 住宅、商业、公寓、写字楼 住宅、商业、写字楼、酒店 住宅、商业、公寓、写字楼、酒店
II 项目定位
福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破 区域，提升至全市范围？
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区域洞察
探索2018年市场发展趋势
作为2018年入市项目，应用发展的眼光看 待未来深圳、项目所处区域的市场发展趋势。
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
新增土地持续减少，城市更新成主调！
深圳各区域在售项目均价
龙岗中心 均价 31959元/ ㎡
福田 均价67662 元/ ㎡
盐田 均价 34607元/ ㎡
罗湖 均价 51085元/ ㎡
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
龙华新区2018年潜在供应项目预计达12个，其中8个项目沿地铁线分布，4 个位于观澜，4个为百万级综合体项目
18年深圳市场 龙华区域现状与未来
2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目，市场竞争激烈， 产品供应以75-90平面积段为主
项目名称 占地 （万平） 42.83 建面 （万平） 181.7 物业 住宅、商业、公寓、写字楼、酒 店 住宅 （万平） 109.3 公寓 （万平） 13.8 商业 （万平） 27.7 主力户型 89平3房（62%） 110-120平4房（26%） 120-140平5房（12%） 80-89平（74%） 125-143平（22%） 178-300平（4%） 70平2房（10.6%） 89平3房（67.4） 120平4房（22%） 75-90平（77.3%） 120-165平（22.7%）
项目名称 开发商 建面 （万平） 181.7 物业 商业 （万平） 27.7 核心竞争优势
壹城中心
鸿荣源
住宅、商业、公寓、写字楼、酒店
200万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业
龙华商业中心改造项目
中洲集团
101.5
住宅、商业、公寓、写字楼、酒店
20
百万综合配套、品牌开发商、地铁沿线物业
龙胜花伴里
恒和基
1. 福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破 区域，提升至全市范围，寻求最契合品牌属性也是价值最大化的定位？ 2. 项目一期为纯商用指标，如何保证首次亮相即形成市场影响力及业绩上的 成功，为后续开发奠定成功基础？ 3. 如何结合项目定位及一期定位，通过切实可行的方式提升项目附加值？
40 40.4 101.5 9.6 10.2 13.8 5.6 45 — 100
住宅、商业、公寓 住宅、商业 住宅、商业、公寓、写字楼、酒店 住宅、商业、公寓、写字楼、酒店 住宅、商业、写字楼 住宅、商业、公寓、酒店 住宅、商业 住宅、商业、公寓、写字楼 住宅、商业、写字楼、酒店 住宅、商业、公寓、写字楼、酒店
鹏城珑门 24.9万㎡
本案 阳基御龙山 33.8万㎡ 合正观澜汇 27.3万㎡
金洪观荟 18.1万㎡
泰然玫瑰轩 16.5万㎡
奥宸观壹城 32万㎡
观澜
佳华领域广场 20万㎡
待售项目 持销项目
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项目初判
规划落地、城市界面更 新、交通升级、短板补 缺，全面成熟
交通核心区、商业配套新核所在，市政配套升 级、最纯粹居住氛围
新增土地持续减少：由于自生面积狭小，深圳近年来的土地新增供应量都处在较低的水平，与日益增长 人口带来的住房需求间的矛盾越显突出；2014年深圳的建成面积已超过900平方公里，加上974平方公里 的生态控制线，深圳剩余的可开发面积仅有46平方公里； 城市更新是深圳土地供应破局：对于新增供应土地有限的现状，深圳从2009年开始调整土地供应模式， 实施大规模的城市更新计划，释放存量土地弥补市场需求。从土地更新项目分布的区域看，龙岗、宝安、 龙华等原特区外区域仍是主战场，占总量的85%以上。
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项目本体 区域现状
项目四至：村屋、厂房环绕，有较强改造空间
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项目本体 区域现状
项目配套：丰富教育资源，大体量商业配套
• 商业、办公及酒店：10万㎡
• 幼儿园：2座
• 9年制学校：1座
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项目本体 区域现状
深圳中轴最后价格洼地
每个世界级别伟大的城市，都会有一条发展中轴，这是城市发展的灵魂所在，将一座城市重要 的行政、商务、商业、文化和居住区串联在一起，被形象地称之为一个城市的“脊梁”。中轴 成就了福田，带动了龙华，目前观澜和龙华房价严重脱节，中轴北拓趋势下，观澜成为
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
深圳仅30%住房自有率，刚性需求强烈，一手房长期供不应求！
深圳市房地产研究中心按照国家统计局统计，现在深圳的住房自有率按全市的规模30%，而北京、上海 是70%，广州则高达90%。 “广州的90%都有自己的自有住房，所以广州的房价起不来他是有原因的， 他没有买的动力。北京老城市积累时间长了也能够达到70%，深圳才30%。很多在深圳的人口，没有自 己的自有住房，购房的愿望是非常强烈的。
谨呈：福晟集团
福晟·钱隆大观前期发展报告
合富辉煌（中国）深圳公司 2016-09
深圳。当竞争力排名赶超香港 当房价跑赢我们的想象 我们看到这座城市的力量
超级深圳
世界的龙华 中国的深圳
本 案
项目地处深圳中轴，龙华 副中心上
龙华观澜 高尔夫国 际生态住 区
龙华中央 商务区
龙 岗 中 心
宝 安 中 心
无霸
进驻，势必成为18年量价齐驱的区域； 重点供应区域，走量区：公明、光明由地铁6号线带动，整体供应量充足，将成为重点走量区域之一； 罗湖2500亿投入旧改，罗湖列入全市城市更新计划项目总数达到49个，涉及总用地面积223万平方米，
在建
项目达到25个，规划总建筑面积达到342万平方米，产业建筑面积242万平方米；
1.5 0.08 —— —— ——
地铁沿线物业 地铁沿线物业 综合体配套、地铁沿线物业 百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业 百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
2018年潜在供应商业体量预计接近80万平米，市场供应量大，竞争激烈
项目名称 占地 （万平） 42.83 建面 （万平） 181.7 物业 商业 （万平） 27.7
5.1 7.2 20 1.5 0.08 3.7 1 —— —— ——
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18年深圳市场 龙华区域现状与未来
龙华市场总结 龙华2015年在售项目9个，以10-20万平米规模的项目为主 供应产品以以68-89平2-4房为主，占比73%，整体去化率高达九 成 在售产品均价集中在3.6万-4万元/平之间 2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目