万达商业地产模式
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9.8%，增速首次超过GDP。
二、2009年上半年，社会消费
品零售总额58711亿元人民币，
增长16.6%。增速是GDP的两倍。
• 房地产政策调控的影响
• 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 • 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 • 拿地 • 贷款
• 中国商业地产运作中 • 存在的几个突出问题
4. 第三代产品——突破与成熟
项目位于北京
石景山区，面临长 安街，总建筑面积
30万平方米，其中
商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
四、开发城市综合体的基本原则
1. 选址 城市 区域
政府规划
成本控制
2. 商业规划与定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
2. 商业规划与定位
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
19 78
19 83
19 88
19 93
19 98
20 03
20 08
20 13
20 18
20 23
20 28
20 33
20 38
20 43
数据来源：国家统计局
20 48
年
中国正在步入消费经济时代
一、2009年全年城镇居民家庭
人均总收入18858元，实际增长
主力店的作用.ppt的作用
业ຫໍສະໝຸດ Baidu比例
持有与销售.ppt
3. 建筑规划设计
交 通 优 先
3. 建筑规划设计
突出商业
3. 建筑规划设计
功 能 分 区
超市楼
娱乐楼
百货楼
步行街
综合楼
3. 建筑规划设计
强 调 空 间
4. 购物中心与百货店
百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置
•
• •
中国商业地产模式探索
____城市综合体解读
一、商业地产运作的几个关键要素
• • • • 金融模式（盈利模式） 产品类型 人力资源 商业资源
二、中国商业地产发展目前面临的形势
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990年 26% 2000年 36% 2009年 47% 2020年 50% 2050年 75%
2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店
1. 如何解决三对矛盾
主 力 店 与 小 商 铺 小商铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
1. 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
1. 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
• 高端购物中心受欢迎的品牌： • 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRAD A、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝 菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORY A卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY纪梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、D iesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJ o瑠久、FENDI • 鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、J OY&PEACE真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER • 珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世 奇 • 化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂 • 休闲餐饮：一茶一坐、星巴克 • 电子电器：BOSE
2. 招商实施中的几大要素
时间
人员
地域
流程.doc
四、如何通过招商实现真正的 “订单地产”
战略伙伴
共同选址
先租后建
技术对接
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
主动型与依附型业态的互动
• 主动型业态（确定商圈和基调）： • 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） • 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、 大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈） 依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、 洗印店、咖啡座、银行
• 中高端购物中心受欢迎的品牌： • 服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA、LEVI'S、爱慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein J eans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹、ELLE • 运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法藤 • 休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客 • 药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰 • 鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO • 珠宝钟表：SWATCH • 快餐：KFC
• • ----万达商业地产发展历程
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
租金及租金平效
购物中心运营管理的工作模块
经营现 场管理
开业前 筹备 营销活 动管理 战略合 作推广
租务管理
营运
企划
品牌形 象及美 陈管理 媒体及公 关管理
客户关 系管理
运营信 息管理
• 联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目 的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间 和购物成本。 • 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸 引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。 • 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。 主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱 乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附 型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态
购物中心需要的是主题百货
购物中心的百货店面临的课题： 如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存
典型案例
• 两个典型的第三代万达广场 • 成都万达广场
• 石景山万达广场
•
五、购物中心招商的基本原则
购物中心招商的几个基本理论
二、2009年上半年，社会消费
品零售总额58711亿元人民币，
增长16.6%。增速是GDP的两倍。
• 房地产政策调控的影响
• 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 • 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 • 拿地 • 贷款
• 中国商业地产运作中 • 存在的几个突出问题
4. 第三代产品——突破与成熟
项目位于北京
石景山区，面临长 安街，总建筑面积
30万平方米，其中
商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
四、开发城市综合体的基本原则
1. 选址 城市 区域
政府规划
成本控制
2. 商业规划与定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
2. 商业规划与定位
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
19 78
19 83
19 88
19 93
19 98
20 03
20 08
20 13
20 18
20 23
20 28
20 33
20 38
20 43
数据来源：国家统计局
20 48
年
中国正在步入消费经济时代
一、2009年全年城镇居民家庭
人均总收入18858元，实际增长
主力店的作用.ppt的作用
业ຫໍສະໝຸດ Baidu比例
持有与销售.ppt
3. 建筑规划设计
交 通 优 先
3. 建筑规划设计
突出商业
3. 建筑规划设计
功 能 分 区
超市楼
娱乐楼
百货楼
步行街
综合楼
3. 建筑规划设计
强 调 空 间
4. 购物中心与百货店
百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置
•
• •
中国商业地产模式探索
____城市综合体解读
一、商业地产运作的几个关键要素
• • • • 金融模式（盈利模式） 产品类型 人力资源 商业资源
二、中国商业地产发展目前面临的形势
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990年 26% 2000年 36% 2009年 47% 2020年 50% 2050年 75%
2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店
1. 如何解决三对矛盾
主 力 店 与 小 商 铺 小商铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
1. 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
1. 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
• 高端购物中心受欢迎的品牌： • 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRAD A、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝 菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORY A卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY纪梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、D iesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJ o瑠久、FENDI • 鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、J OY&PEACE真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER • 珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世 奇 • 化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂 • 休闲餐饮：一茶一坐、星巴克 • 电子电器：BOSE
2. 招商实施中的几大要素
时间
人员
地域
流程.doc
四、如何通过招商实现真正的 “订单地产”
战略伙伴
共同选址
先租后建
技术对接
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
主动型与依附型业态的互动
• 主动型业态（确定商圈和基调）： • 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） • 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、 大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈） 依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、 洗印店、咖啡座、银行
• 中高端购物中心受欢迎的品牌： • 服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA、LEVI'S、爱慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein J eans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹、ELLE • 运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法藤 • 休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客 • 药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰 • 鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO • 珠宝钟表：SWATCH • 快餐：KFC
• • ----万达商业地产发展历程
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
租金及租金平效
购物中心运营管理的工作模块
经营现 场管理
开业前 筹备 营销活 动管理 战略合 作推广
租务管理
营运
企划
品牌形 象及美 陈管理 媒体及公 关管理
客户关 系管理
运营信 息管理
• 联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目 的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间 和购物成本。 • 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸 引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。 • 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。 主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱 乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附 型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态
购物中心需要的是主题百货
购物中心的百货店面临的课题： 如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存
典型案例
• 两个典型的第三代万达广场 • 成都万达广场
• 石景山万达广场
•
五、购物中心招商的基本原则
购物中心招商的几个基本理论