房地产业论文

关于葫芦岛房地产业发展的思考摘要：房地产业是葫芦岛的重要支柱产业，使房地产业健康发展也是葫芦岛政府的目标，要想使房地产业得到健康发展，政府方面应该通过了解房地产市场价格的影响因素、了解市场现状、预期近期的发展趋势、以及使用正确的金融调控政策使葫芦岛房地产业健康、和谐的发展。

关键词：价格基础，需求因素，消费者预期，金融调控，建材成本

在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1998年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，房地产业在葫芦岛也逐渐成为经济发展的支柱产业，对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用，带动了国民经济增长。

但是，近些年来葫芦岛的房地产业在发展过程中也出现了一些问题，一些开发商囤地、囤房和搞假按揭，房价高涨、严重超越中低收入家庭购买力，这些问题的存在，严重影响房地产业的持续健康发展。尤其对于葫芦岛这个正处于发展期的城市而言，危害不言而喻。

近几年葫芦岛由于受拆迁因素、人口因素、收入因素、观念因素、城市因素等五大因素的影响，房地产需求逐渐加大，房地产开发投资逐年上升。随着区域经济的发展，中国储蓄利率降低，居民储蓄增长量不断下降，居民对储蓄的需求逐渐转化为对房地产的需求，外部热钱逐渐涌入房地产，这将大幅度提高房地产业的价格。增加了其中的泡沫成分。

实际上对于房地产业，我们应该遵循的还是以下几点：

1. 房地产业发展必须从我国人多地少的国情和现阶段经济发展的水平出发，形成合理的住房建设模式和消费模式。房地产开发建设应适应城乡一体化的要求，合理规划城乡土地利用，严格土地用途管理，认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，禁止别墅类房地产开发，限制低密度、大套型高档住房用地供应；大力发展节能省地环保型建筑，对于违反标准的建设单位和施工单位采取严厉措施予以惩罚；通过研究制定适合各地情况的、适度的、有弹性的住房消费标准，并辅以必要的经济政策，鼓励城乡居民对住房的适度消费，逐步形成符合我国特点的住房消费模式。

2. 采取多种措施抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。调控房价的目的是使房价回归到合理水平，让广大人民群众能够通过购房、建房、租房等多种形式，做到“居者有其屋”。控制房价上涨，使房价回归到合理水平，一方面要保持适度的房地产投资规模，扩大以经济适用房为主体的普通商品房的供给；另一方面要通过严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收政策，降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。

3. 地方政府应对房地产市场的调控和监管切实负起责任。地方各级政府应改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，在维护人民群众利益的立场上，倾听民众呼声、关心民众疾苦，坚决打击各种损害群众利益的不法行为。具体来说，就是要建立科学透明合理的房地产规划审批、开发流程监控机制，强化公众对房地产开发过程的监督，制定严厉的行政过错追究办法等，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，维护公众和住房消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

但是近些年来对于葫芦岛而言，城市的大力建设带动了房地产业的快速发展，房地产业的泡沫化也逐渐走上为人们所关注的舞台，减少房地产业的泡沫化成了葫芦岛发展道路上

必须面对的一个重大问题。笔者认为要想使葫芦岛房地产业健康的发展应该主要从以下三个方面入手：

一．了解价格的影响因素

1.房地产价格的特性

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看[1]，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值等特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：

1.1价格的基础及表示方式不同

房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。

1.2形成的时间不同

一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。

综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及之间的相互作用，才能做出正确的评估。

2 影响房地产需求的因素

2.1消费者的预期

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2007年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。

2.2人口数量

近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效