万科房地产公司财务分析报告

万科房地产集团财务报表分析

一、万科公司行业分析

（一）公司基本状况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

（二）公司发展历程及主要业务

万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。

1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。万科股份制改造完全移植香港经¬验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正

式介入房地产领域。

1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。在理想主义的旗帜之下，万科集聚了一批优秀的人才。年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。同年，《万科》周刊应时而生，并逐渐成为万科企业文化的重要载体。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+x” 的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

2005年3月，万科与浙江¬南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江¬南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。万科的规模优势开始体现，2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展，其销售规模与万科有40%-80%

的差距。

2007年2月，上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。植根上海、承启无限。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

（三）公司的行业地位

1、从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。

历年来公司主营业务的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略，在行业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。万科管理地产的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。尽管在2008年低迷时期，公司仍实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

2、万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较

表3.2-1 总资产比较（单位：元）