万科房地产公司财务分析报告

万科房地产集团财务报表分析
一、万科公司行业分析
（一）公司基本状况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。

93年4月向境外发行4,500万股B股。

公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

（二）公司发展历程及主要业务
万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。

1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。

由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。

1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

万科股份制改造完全移植香港经¬验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。

股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正
式介入房地产领域。

1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。

在理想主义的旗帜之下，万科集聚了一批优秀的人才。

年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。

同年，《万科》周刊应时而生，并逐渐成为万科企业文化的重要载体。

1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。

年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+x” 的区域发展模式。

2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。

同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

2005年3月，万科与浙江¬南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江¬南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。

品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。

万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。

2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。

万科的规模优势开始体现，2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。

而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展，其销售规模与万科有40%-80%
的差距。

2007年2月，上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。

植根上海、承启无限。

至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。

万科从2007年开始每年发布社会责任报告。

由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。

08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

（三）公司的行业地位
1、从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。

历年来公司主营业务的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略，在行业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。

万科管理地产的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。

尽管在2008年低迷时期，公司仍实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。

08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。

万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

2、万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较
表3.2-1 总资产比较（单位：元）
总资产比较
20000000000
40000000000
60000000000
80000000000
100000000000
120000000000
140000000000
20042005200620072008
年份
总资产（单位：元）
图3.2-1 主要房地产公司总资产比较
在总资产方面，与以上几个重点地产公司比较，万科从2004~2008年始终处于领先地位，这反映了万科经营规模的迅速扩张以及业务的迅猛成长势头。

表3.2-2 主营业务收入比较（单位：元）
主营业务比较
5,000,000,000
10,000,000,00015,000,000,00020,000,000,00025,000,000,00030,000,000,00035,000,000,00040,000,000,00045,000,000,00020042005200620072008年份
主营业务收入（单位：元）
图3.2-2 主要房地产公司主营业务收入比较
在营业收入方面，万科依然处于老大地位，这与万科强大的地产开发能力和经营能力有关，也与万科品牌、规模经营和销售能力密不可分。

但是营业净利润与上述重点地产公司相比，虽然位置在前，但是没有营业收入的优势大，也就是说，净利润的增长速度低于营业收入的增长速度。

可以看到在2008年主营业务收入上升的情况下还有下降的趋势。

这充分说明，万科的经营成本过高或者说公司的其他经营费用过高。

表3.2-3 净利润比较（单位;元）
净利润比较
1,000,000,000
2,000,000,0003,000,000,0004,000,000,0005,000,000,0006,000,000,0007,000,000,0008,000,000,0009,000,000,00020042005200620072008
年份
净利润（单位：元）
图3.2-3 主要房地产公司净利润比较
二、企业财务分析
（一）偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。

下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1.短期偿债能力分析（见下表）
2004 2005 2006 2007 2008 2009
流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.56
速动比率0.53 0.37 0.57 0.29 0.73 0.46
现金比率————0.142 -0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。

由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。

究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。

以上两比率均处于行业中上游水平。

再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。

07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。

就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

2.长期偿债能力
(1) 资本资产结构分析。

为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。

从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

图1
图2
资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。

在流动资产中, 存货占据相当大的比重。

预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。

原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。

具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。

近 3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。

关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。

应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。

②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。

整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。

在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。

( 2) 资金成本与现金债务总额比率
图3可见, 万科的融资成本呈上升趋势。

主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。

而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。

但万科用经营现金来偿还债的能力不稳定。

图3
综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。

企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。

（二）营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。

下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:
1. 短期资产营运能力
( 1) 存货周转率。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。

由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。

因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。

( 2) 应收账款周转率。

7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

年份2006 2007 2008 2009
13.90 16.00 23.76 28.07
应收帐款周转
率
3.长期资产营运能力
固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。

总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。

但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。

（三）盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。

1. 营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。

从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。

企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。

以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

2. 期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。

在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。

由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。

由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。

因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。

3. 主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。

07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。

08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足
进步。

其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。

2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。

营业外收支净额的比重逐渐减少。

4. 盈利能力指标
(1) 资产报酬率和净资产报酬率。

这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。

说明企业盈利能力不断提高。

( 2) 经营指数与每股现金流量。

经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。

下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。

这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。

例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。

每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。

该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。

09 年行业平均每股现金流量为0.404。

该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。

通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。

在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

（四）可持续发展指标趋势分析
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现企业目标。

可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。

同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想，它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。

企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。

根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

（1）创新可持续发展战略
所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。

企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。

只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。

横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

（2）文化持续发展战略
所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。

企业面对纷繁变化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。

（3）制度持续发展战略
所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

（4）核心竞争力可持续发展战略
企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。

而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

（5）要素可持续发展战略
要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。

其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。

鉴于房地产业在国民经济中的重要地位, 政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素, 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。

房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化, 将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。

因此, 商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。

对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。

挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐, 其资金实力、国际融。