房地产价格发展趋势分析

房地产价格发展趋势分析

办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。

当前的房地产市场中的投机现象客观存在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，生活需求和改善需求是刚性的其变化是有规律可循的但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上。投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%已经超出了10%国际警戒线。

房地产市场需求旺盛，从更深的层次讲。房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年

的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%2004年底，国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%

二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，二）房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢。大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。

进一步搞活房地产市场，房地产二级市场是一级

市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动。也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到住房一级市场，造成了房价的持续攀升。

租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范。无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。

面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，房地产一级市场上。有效供给不足继续扩大。2004年全国商品

住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%其中经济适用房却分别下降11%和26.3%这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。

房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，三）信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业。也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。

一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，从资金的角度看。商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好

的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明，2004年1月―11月，境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元，比2003年增长13.5%

不仅可以控制银行自身的风险，资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格。也约束了贷款人的行为。但是大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行《中国房地产发展与金融支

持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%上海，2004年全部新增贷款中，有76%资金投入了房地产；2005年一季度，又有87.7%新增贷款进入房地产市场。

主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，从土地的角度看。来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1%涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年一季度，又上涨了7.8%土地交

易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，四）信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前。各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，另外。由于政府住房信贷政策误导，

银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，国城镇72%居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30%40%美国仅68%

二、今年乃至以后几年房价的变化趋势分析

中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，国家出台一系列调控措施之后不久。炒房者的投机行为受到遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。另据国家统计局提供的数据，2005年1-5月份，房地产开发投资同比增长24.3%比1-4月份回落