新经济形势下房地产的多元化发展

新经济形势下房地产的多元化发展

如今，十八大以来中国房地产市场处于风口浪尖之中，经过2014年上半年的调整，基本论调已经确定。那么，中国楼市在2014年的下半场走势，将直接影响着房地产企业以及其他利益相关方的市场决策。降价促销、资金崩盘、限购松绑、房企转型……对于中国房地产企业而言，这些是今年再熟悉不过的现实挑战。既背负着如何迅速消化库存，回笼资金的短期生存压力，同时也面对如何深入转型，做大做强的长期竞争挑战。

2014年1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。

房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点；土地成交价款4031亿元，增长9.0%，增速提高0.3个百分点。

商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。

6月末，商品房待售面积54428万平方米，比5月末增加1026万平方米。其中，住宅待售面积增加634万平方米，办公楼待售面积增加58万平方米，商业营业用房待售面积增加212万平方米。

从数据上来看，房地产市场行情并没有明显好转，且存在持续下行的压力。上半年，总体来看，房地产市场投资增速减缓，商品房成交量下跌，存量商品房数量大幅增加，都预示着房地产市场整体压力较大。

当前，房地产市场所面临比较明显问题是供应和需求在一定程度上脱节，供给速度快于销售速度，从而造成了阶段性的供给偏松状态，加上部分城市在未来五年的高库存态势依然继续，这势必增加中小企业的资金压力，进而迫使企业倒闭或者兼并重组。房地产企业将从以往的‘百花齐放’局面进入‘优胜劣汰’的竞逐整合阶段，行业集中度将稳步提升，预计全国50大开发商的市场占有率在未来三年内将从以前的16%提升到25%以上，上市及品牌房企会主导市场走向。

随着城镇化的正式推进，劳动力从农村转移到城市，市场普遍预测，政策有望从土地改革及长效机制等方面入手，为房地产行业的健康成长开启空间。

在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的进一步落地，地产行业将迎来新的发展空间，新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势。特别是房地产长效机制的建立，将使房地产市场的行政管制与调控大大减少，房地产行业将逐步从政策驱动转为销售及盈利驱动，这都将有利于行业的持续健康成长。未来两三年出现的房地产企业大腕，将不再是那些做常规住宅开发的企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。

未来房地产会与旅游、休闲、养老等各个产业相结合，商业地产、办公地产、产业地产、旅游地产、养老地产等地产细分市场缤纷亮相，转向复合地产发展。或者随着中国城镇化的推进，转向区域上的变化或者是在产业链上的变化等多元化方向发展。此外，房地产金融这个产业链发展也会成为房地产在之后发展中的一个重要走向。

随着市场进入成熟阶段，以及国家对住宅地产的调控逐渐趋于常态化，商业地产已逐渐成为新的增长点，而住宅地产的现金流优势又是商业地产不可比拟的。因此，集合了住宅与商业多重形态的功能齐全配套全面的城市综合体项目，将是开发商的首选。

商业地产，一线城市商业地产供求均衡，二线城市商业地产供过于求，从2010-2013年一、二线重点城市商业地产的供应量及成交量走势来看，一线城市供求均衡，而二线城市明

显呈现供过于求的现象。尤其在2012年，随着限购、限贷等调控政策从紧，多个企业扎堆转战商业地产，二线重点城市商业供应量明显上升，到2013年，调控政策趋稳使得商业地产热有所缓和，供应下滑明显，但从整体市场来看，二线城市商业地产依旧供过于求，存在一定去化风险。为了避免商业综合体的同质化竞争，万达也在进行业态调整。2013年，万达在大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，使大连高新万达和宜兴万达的业态更丰富，黏度更高。调整后项目二楼客流比未调整前增加10%以上，销售额增加8%。

大型综合体最适合在城市的区域中心进行，是对一个区域的整体运营，是整个区域的新经济中心娱乐中心高端居住中心。作为商业地产最具代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，对城市发展起显著的拉动作用。

值得注意的是，目前城市综合体在全国疯狂而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，存在“库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防形成城市“黑洞”。

企业需要提升产品附加值，通过‘打造精品’战略来提高自身竞争力；其次，企业可因地制宜地定制适合当地市场需求的房地产项目，注重基于需求的产品创新。

房地产企业将从以往的‘百花齐放’局面进入‘优胜劣汰’的竞逐整合阶段，行业集中度将稳步提升，预计全国50大开发商的市场占有率在未来三年内将从以前的16%提升到25%以上，上市及品牌房企会主导市场走向。