不动产税基批量评估方法研究

不动产税基批量评估方法研究
摘要：随着计算机技术的开发与应用，批量评估得到了迅速发展。

这种评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广泛应用。

作为我国房产税改革的核心工作，不动产税基批量评估问题也受到越来越多的关注。

本文通过对不动产税基批量评估基本理论进行研究，对批量评估方法在不动产税基评估中应用条件及应用难点进行分析，并为优化我国不动产基批量评估方法体系提出建议。

关键字：不动产；税基评估；批量评估
一、引言
不动产税基评估是房地产税收征收体系最容易引起纳税人争议的环节。

因此，采用科学合理、准确有效的不动产税基评估方法是准确计算与征收房地产税、以更好地体现房地产税量能负担的税收公平原则的基础与关键。

1983年，国际估价官协会（简称IAAO）颁布批量评估准则，形成了以传统评估方法（市场比较法、成本法和收益法）为模型母层面、以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术为子层面的较为成熟的批量评估方法体系。

国际经验表明，批量评估方法体系在不动产税基评估中大显身手，被世界各国普遍采用。

2003年以来，借鉴国际惯例，研究推进我国房产税改革逐渐成为学界热点和难点问题。

2010年5月中央政府明确提出“逐步推进房产税改革”；2011年1月28日，上海和重庆率先开始试点，将房产税征税对象扩展至个人自有住房；2012年3月7日，财政部部长谢旭人在答记者问时称，将在认真总结经验的基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

由此可见，我国房产税改革扩围已是大势所趋，作为其核心工作，构建适合我国国情的不动产税基批量评估系统亦成为当务之急。

二、不动产税基批量评估基本理论
（一）税基评估基本理论概述
在资产评估中，评估目的的不同对于评估价值类型和评估方法的选择有很大的影响。

不动产税基评估是资产评估的一个分支，其评估目的是为了征税的需要，其评估对象为需要纳税的各类城市不动产。

因此，其的本质就是以征税为目的的
不动产价值评估。

针对不动产的税基评估是基于征税目的的评估，评估工作必须要满足征税的需要，税基评估的这一特点是区别于传统资产评估的主要标志。

1.不动产税基评估的特点
税基评估虽然是资产评估领域的一个分支领域，但是与传统的资产评估业务相比，在评估对象、评估要求和评估结果方面又有其自身的特点。

（1）税基评估对象的特点
税基评估对象即税基评估的客体，主要指各类用于征税的不动产。

这些不动产主要包括分布在城市及城镇内的各种商业地块、建筑物、构筑物等。

不动产市场的相关特点导致了税基评估与传统资产评估的不同。

①数量大、种类多。

虽然不动产税的课税范畴目前还没有正式确定，但预计不动产税的征收将涉及大部分城镇居民住宅与商业不动产。

我国地域广大，城镇数量多，每个城镇都有大量的不动产，仅登记的城镇居民住房就有 2 亿多套。

而且城镇内的不动产种类繁多，包括了住宅、写字楼、商铺等各种不动产。

②区位对价值的影响大。

在不动产价值的构成中，土地价值占有相当大的比重。

而土地价值的大小受区位的影响十分显著，越是接近城区商圈中心地带，土地的价值就越高。

土地价值的区位性差异导致不动产的价值受区位的影响也十分明显。

③用途对价值的影响大。

不同用途的不动产，其价值差别很大。

用于居住的房产和用于商业的商场，即使在位置、面积、建筑结构等因素都相似的情况下，其价值的差别还是很大的。

由于税基评估的目的在于征税，所以税基评估必须考虑不动产的用途对于其税基价值的影响。

（2）评估要求的特点
①高效率。

征税工作是具有时效性的，在规定的征税日期之前，必须要完成税基的核定工作。

而作为税基评估对象的不动产数量巨大，这就要求税基评估必须高效率完成，在最短的时间内完成大规模不动产的评估。

②低成本。

不动产税的征收在于规范和调节不动产市场，增加政府收入。

如果征税成本过高，则开征不动产税就失去了经济意义。

所以，税基评估必须考虑成本控制因素，将评估成本压缩到最低。

③公平性。

税收具有公平性的特点，征税的公平性不仅体现在纳税主体的公平性，更体现在对税基评估的公平性上。

相对公平的评估结果才能使纳税主体接受，保证不动产税征收工作的顺利进行。

④周期性。

不动产价值时效性很强，在经过一段时间间隔以后，当地的经济发展状况、环境氛围必然与之前有所不同，不动产价值也会随之上涨。

税收工作的周期性特点要求税基评估必须按照不动产市场的变化对不动产进行周期性的重新评估。

（3）评估结果的特点
①影响范围广。

税基评估的结果是政府征税的依据，评估结果作为纳税主体缴纳税款的主要依据具有强制效力，对纳税主体具有很大的影响力。

此外，评估结果还可用于社会生活的其它方面，使用范围很广。

②敏感性强。

由于不动产税征税对象的数量巨大，评估结果的高低对于广大纳税者的税负程度以及政府的税收收入直接相关。

因此，不动产税税基的评估结果十分敏感。

③评估结果的法定性。

税基评估结果的认可具有强制性，政府往往以法律的形式来确定不动产的价值。

而且评估结果的法定性也决定了纳税额的计算，以及涉及不动产价值的其他事项，往往可以以税基评估的结果作为参照。

2.不动产税的税基类型
不动产税是针对不动产征收的财产税性质的税收，不动产税基的评估应科学选择税基的类型，保证税收工作的科学性和公平性。

税基的四种类型，即面积、位置价值、市场价值和租金价值各有优劣，在税基评估中应根据当地不动产的具体情况加以选择。

（1）面积
由于面积具有易测度、记录全和不变动的特点，因此按不动产面积征收不动产税十分便捷。

但是，不动产税是一种财产税，面积相同的不动产，由于其区位、质量、朝向、楼层、视野、外部环境、交通便捷程度、物业管理等内外部特性的不同，价值相差十分明显。

目前在我国一些大城市，不同的居民住宅单位价格相差可达 5～10 倍，甚至更高。

因此，按面积征收会导致税收的不公平性，低收入家庭要为低价值不动产支付与高收入家庭同样的单位面积不动产税。

（2）位置价值
按位置价值征税，就是将一个城市划分成不同的区块，在同一区块中仍按面积征收不动产税，不同区块依据平均价格的不同，设定不同的不动产税率。

这一方法基本保留了按面积征税的简便、可操作的优点，又在一定程度上缓解了按面积征收带来的明显不公平现象。

但是，这一方法仍不能完全消除不公平。

即使在同一区块内，不动产价值仍然存在差别。

虽然可以将区块划分的越来越小以消除同一区块内的单位面积价值差异，但随着区块越划越小，工作量会越来越大。

（3）市场价值
以不动产的市场价值作为不动产的税基，可以基本消除税收不公的矛盾。

不动产原值与现值的差异通常比较大，这种差异一般会随时间的增加而扩大。

由于不同不动产升值（一般很少贬值）的速度不同，按原值征不动产税也会带来不公平的问题，所以，作为不动产税税基的市场价值，必须是现值。

可是，作为耐用品，交易的不动产占不动产总量的比重通常不高，也就是说，一个城市中很高比例的不动产是缺乏其现值市场价值资料的，这就需要对不动产的市场现值进行评估。

（4）租金价值
租金价值作为不动产税税基，本质上与市场价值是一致的。

因为租金价值是利率和市场价值的函数，与市场价值成正比。

因此，按租金征收不动产税，也能够避免税收不公的现象。

同样，我国目前城镇居民自有住房率达到80%，绝大部分房屋也缺乏租金资料，所以，按租金价值进行征税也需要对不动产的租金价值进行评估。

（二）批量评估方法
国际通用的资产评估方法主要有市场法、成本法和收益法，这三种评估方法已经趋于成熟，并在长期的实践中得到了验证。

在对单个不动产进行的评估中，也主要运用这三种方法。

由于城市内的应纳税不动产数量巨大，在某一区域内不动产的价值影响因素往往相同或相似，所以可以采用适当的技术一次性大批量评估区域内的所有不动产，这种评估不动产的方法称为批量评估方法（Mass Appraisal）。

这一于20世纪70年代由国外兴起的批量评估方法是在上述基本评估方法的基础上，结合数理统计技术，通过构建批量评估模型以达到批量评估目
的的一系列方法的统称。

批量评估方法是资产评估方法的进一步延伸，资产评估方法是批量评估方法得以实现的基础。

批量评估方法主要应用在不动产的税基评估领域，为了在税基评估中达到成本低、速度快的目标，以求在较短时间内对大量不动产进行评估并用于征税，各国普遍应用批量评估方法进行税基评估。

1.批量评估方法的特点
（1）批量评估方法只是较为粗略地鉴别一个区域内所有待估不动产的市场价值，难以精确地确定某个不动产的市场价值。

批量评估方法的主要特点在于其“批量性”，方法的运用主要考虑影响不动产价值的共性影响因素对不动产价值的影响程度，运用不动产市场的估价函数对批量的不动产进行评估。

由于其评估对象的“批量性”特点，导致了其只能较为粗略地鉴别不动产的市场价值。

而传统的不动产评估方法本身就是针对某一个不动产运用的，因此可以精确地确定某个不动产的市场价值。

（2）批量评估方法较多地应用在税基评估领域，一般不适用在单个不动产的评估中。

传统的不动产评估业务往往只是针对单个不动产进行的评估，而税基评估的评估对象涉及成千上万的不动产，适用于单个不动产的评估方法很难满足税基评估的需要，只能采用批量评估方法进行评估。

（3）批量评估方法通常以建立统计模型的方式确定评估结果。

批量评估方法的目标是为了“批量评估”，为了达到这一目标，批量评估方法往往借助于数理统计模型，结合计算机技术对不动产进行评估。

而传统的不动产评估方法则很少涉及统计模型。

2.批量评估方法应用的基本程序
首先，评估机构应于每年年初进行入户评估，评估的对象应指定为不动产的改良结构、地理位置、房屋建筑面积及房间个数等量化指标。

评估人员将待评估不动产的具体指标记载在专门的评估手册上，并在一定期限内评估完毕后上交至税务部门。

之后，房产交易管理部门（如各地的建设局、地方建委等）将近期内发生交易行为的不动产交易数据资料整理成册，除不动产特征指标外，每宗不动产的真实交易价格至关重要。

最后，税务部门根据近期内不动产的交易数据，建立相应的样本模型，考察某一时间内该辖区内不动产价格与其特征变量的相关性，同时将评估部门上交的每处不动产的量化指标直接代入更新的样本模型，从而计算出每宗不动产在当年应缴不动产税的税基额度。

三、我国不动产税基评估批量评估方法的应用条件及应用难点（一）不动产税基评估批量评估方法的应用条件
由于运用批量评估方法具有一定的技术难度，需要一定的管理经验和数据基础，参考批量评估在部分发达国家应用情况，一般需要具备以下条件：
1.要拥有较为完善的产权登记制度。

完善的产权登记制度为开展批量评估奠定了基础，因为在批量评估之前必须确定产权的归属问题，完善的产权登记制度能为合法开展批量评估确定前提。

2.要拥有相关的数据信息库。

批量评估依靠大量的数据信息，建立起关于评估客体各种完善的数据指标信息库系统，才能顺利展开批量评估。

3.要建立基于网络的地理信息系统。

只有建立起地理信息系统，才能获取并分析覆盖特定区域的地理空间信息数据，并建立相关的信息数据库。

（二）我国不动产税基评估批量评估方法的应用难点
首先，目前我国大部分地区已经建立起比较完善的产权登记制度，我国的宪法和法律也规定了我国土地产权制度的基本内容。

国家房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证和房屋产权登记发证两套管理体制。

居住用的房地产产权所属关系清楚、明晰，但是这些产权关系并没有完整地、系统地与居住用房地产的其他信息并存于数据库当中，还需要人为的工作来确定评估对象的产权，工作量较大；此外，还需要注意的是我国在房地产登记制度中存在的房地产登记机关不统一、登记效力不够明确等问题，需要有针对性地进行改善，进一步完善我国房地产制度。

其次，我国目前没有容量巨大的、专项针对居住用的不动产评估数据库信息。

我国数据库建设从20世纪七十年代起步，从微型计算机上运行的数据库到目前的
大型数据库系统的引入和应用，逐步形成了具有中国特色的数据库产业，但我国数据库仍不成熟、不完善，存在的问题不容忽视，如大多数数据库的建库方式仍处于手工式的小集体工作模式、数据的标准化有待提高等。

最后，我国现在的GIs产业主要是硬件、软件、数据和系统开发四大业务模块，纯技术性咨询业务，包括服务于税基评估领域的GIs尚未形成。

我国GIs产业有三大市场主体：一是政府部门；二是企业应用；三是大众信息服务。

政府部门（包括军事和安全部门）是GIs的重要用户，也是目前我国GIs 应用的主体，至少在今后10年内仍是GIs应用最为重要的对象。

此外，随着Internet技术和Web 技术的成熟与大规模的普及应用，GIs开始面向传统行业和广大民众服务，日趋向以数据为中心的方向过渡，网络GIs渐渐成熟，已经成为GIs应用的一种重要方式，但是，由于对空间数据的操纵手段有待进一步加强，难以实现复杂的一体化操作，目前这类系统基本上是浏览型或功能相对简单的查询型系统，完全操作型的系统尚未出现，但可以看到GIs 在我国的发展已经具备了一定的基础。

四、优化我国不动产税基批量评估方法体系的建议
要进一步优化我国不动产税基批量评估方法体系，应从如下三方面入手。

首先，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估方法体系。

目前，我国大部分地区，尤其是东部经济发达地区和中心城市的房地产市场化程度较高，计算机网络普及，积累了大量的可比销售数据；二手房市场也有了一定规模，已经初步具备了实施市场比较法的客观条件。

另外，市场比较法符合市场供求法则对价格确定的基本要求，其评估结果能够比较准确地反映不动产的实际市场价格，是适用范围最广、最直接、也最容易被接受的评估方法。

而成本法和收益法的理论依据由于具有先天缺陷，其适用范围受到一定的限制，但在无法采用市场比较法的情况下，这两种方法可以对其进行弥补。

如对于既没有市场交易参照物又没有可测算收益的港口、码头、机场，油库等房屋建筑物，只能根据其可测算的成本采用成本法；对于商店、餐馆、游乐场、休憩会所等无法准确核算成本但能够比较准确评估其收益的不动产应采用收益法。

因此，考虑我国的实际情况，结合三种传统价值评估方法的适用范围、优劣比较以及评估中存在的问题，我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估方法体系。

通过这三种方法的综合运用，能够合理地确
定不动产的计税价格，为全面、有效开展不动产税基评估工作奠定了基础。

第二，采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的不动产税基评估技术。

虽然批量评估有着效率高、速度快、成本低的优势，但是，也不能完全排除单宗评估在不动产税基评估中的实际应用。

况且，单宗评估与批量评估的理论基础相同，都是基于市场比较法、成本法和收益法的基本原理。

单宗评估是批量评估的基础，批量评估技术是在单宗评估的基础上应用计算机技术进行的大批量评估和修正。

下表2对批量评估与单宗评估进行比较，据此可以得出二者的适用范围。

因此，在综合考虑批量评估技术和单宗评估技术的各项不同之处与认真分析其适用范围的基础上，应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的不动产税基评估技术，促进不动产税基优化的实现。

具体来讲，一方面，对以征税为目的的大宗不动产税基评估适宜采用批量评估技术，利用计算机软件、GIS系统和GPS 系统对系列不动产的大量信息进行分析和处理，并对相关信息进行即时跟踪和动态分析，促进计算机辅助批量评估系统（CAMA）的建立；另一方面，如果对不动产税基评估产生了争议和纠纷，因单宗评估具有针对性和准确性等特点，必要时可采用单宗评估技术予以重新评估。

第三，建立专业化、专门化的税基评估数据库。

建立以批量评估为主的不动产税基评估系统，并使最终的评估结果能被政府和公众接受，数据质量至关重要。

因此，建立不动产税基评估数据库，建立科学、合理地数据采集制度和通畅的数据采集渠道，及时获得或更新数据并保持数据的完整性和有效性是开展税基评估的基础。

目前我国与评估所需的相关数据零散分布在国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门等单位，尚未建立完整、统一的专门用于税基评估的信息数据库和数据采集制度。

各部门出于自身业务的需要，制定了不同的数据采集标准，因而会出现相同的数据项目由于使用目的和采集标准不同而获得的数据结果不一致的情况。

这些零星、分散、口径不一致的数据没有经过专门的渠道加工整理，与税基评估所需数据要求不符，无法直接为税基评估所使用。

因此，优化我国不动产税基评估体系必须要建立专业化、专门化的税基评估数据库。

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