不动产税基批量评估方法研究

不动产税基批量评估方法研究

摘要：随着计算机技术的开发与应用，批量评估得到了迅速发展。这种评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广泛应用。作为我国房产税改革的核心工作，不动产税基批量评估问题也受到越来越多的关注。本文通过对不动产税基批量评估基本理论进行研究，对批量评估方法在不动产税基评估中应用条件及应用难点进行分析，并为优化我国不动产基批量评估方法体系提出建议。

关键字：不动产；税基评估；批量评估

一、引言

不动产税基评估是房地产税收征收体系最容易引起纳税人争议的环节。因此，采用科学合理、准确有效的不动产税基评估方法是准确计算与征收房地产税、以更好地体现房地产税量能负担的税收公平原则的基础与关键。1983年，国际估价官协会（简称IAAO）颁布批量评估准则，形成了以传统评估方法（市场比较法、成本法和收益法）为模型母层面、以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术为子层面的较为成熟的批量评估方法体系。国际经验表明，批量评估方法体系在不动产税基评估中大显身手，被世界各国普遍采用。

2003年以来，借鉴国际惯例，研究推进我国房产税改革逐渐成为学界热点和难点问题。2010年5月中央政府明确提出“逐步推进房产税改革”；2011年1月28日，上海和重庆率先开始试点，将房产税征税对象扩展至个人自有住房；2012年3月7日，财政部部长谢旭人在答记者问时称，将在认真总结经验的基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。由此可见，我国房产税改革扩围已是大势所趋，作为其核心工作，构建适合我国国情的不动产税基批量评估系统亦成为当务之急。

二、不动产税基批量评估基本理论

（一）税基评估基本理论概述

在资产评估中，评估目的的不同对于评估价值类型和评估方法的选择有很大的影响。不动产税基评估是资产评估的一个分支，其评估目的是为了征税的需要，其评估对象为需要纳税的各类城市不动产。因此，其的本质就是以征税为目的的

不动产价值评估。

针对不动产的税基评估是基于征税目的的评估，评估工作必须要满足征税的需要，税基评估的这一特点是区别于传统资产评估的主要标志。

1.不动产税基评估的特点

税基评估虽然是资产评估领域的一个分支领域，但是与传统的资产评估业务相比，在评估对象、评估要求和评估结果方面又有其自身的特点。

（1）税基评估对象的特点

税基评估对象即税基评估的客体，主要指各类用于征税的不动产。这些不动产主要包括分布在城市及城镇内的各种商业地块、建筑物、构筑物等。不动产市场的相关特点导致了税基评估与传统资产评估的不同。

①数量大、种类多。虽然不动产税的课税范畴目前还没有正式确定，但预计不动产税的征收将涉及大部分城镇居民住宅与商业不动产。我国地域广大，城镇数量多，每个城镇都有大量的不动产，仅登记的城镇居民住房就有 2 亿多套。而且城镇内的不动产种类繁多，包括了住宅、写字楼、商铺等各种不动产。

②区位对价值的影响大。在不动产价值的构成中，土地价值占有相当大的比重。而土地价值的大小受区位的影响十分显著，越是接近城区商圈中心地带，土地的价值就越高。土地价值的区位性差异导致不动产的价值受区位的影响也十分明显。

③用途对价值的影响大。不同用途的不动产，其价值差别很大。用于居住的房产和用于商业的商场，即使在位置、面积、建筑结构等因素都相似的情况下，其价值的差别还是很大的。由于税基评估的目的在于征税，所以税基评估必须考虑不动产的用途对于其税基价值的影响。

（2）评估要求的特点

①高效率。征税工作是具有时效性的，在规定的征税日期之前，必须要完成税基的核定工作。而作为税基评估对象的不动产数量巨大，这就要求税基评估必须高效率完成，在最短的时间内完成大规模不动产的评估。

②低成本。不动产税的征收在于规范和调节不动产市场，增加政府收入。如果征税成本过高，则开征不动产税就失去了经济意义。所以，税基评估必须考虑成本控制因素，将评估成本压缩到最低。

③公平性。税收具有公平性的特点，征税的公平性不仅体现在纳税主体的公平性，更体现在对税基评估的公平性上。相对公平的评估结果才能使纳税主体接受，保证不动产税征收工作的顺利进行。

④周期性。不动产价值时效性很强，在经过一段时间间隔以后，当地的经济发展状况、环境氛围必然与之前有所不同，不动产价值也会随之上涨。税收工作的周期性特点要求税基评估必须按照不动产市场的变化对不动产进行周期性的重新评估。

（3）评估结果的特点

①影响范围广。税基评估的结果是政府征税的依据，评估结果作为纳税主体缴纳税款的主要依据具有强制效力，对纳税主体具有很大的影响力。此外，评估结果还可用于社会生活的其它方面，使用范围很广。

②敏感性强。由于不动产税征税对象的数量巨大，评估结果的高低对于广大纳税者的税负程度以及政府的税收收入直接相关。因此，不动产税税基的评估结果十分敏感。

③评估结果的法定性。税基评估结果的认可具有强制性，政府往往以法律的形式来确定不动产的价值。而且评估结果的法定性也决定了纳税额的计算，以及涉及不动产价值的其他事项，往往可以以税基评估的结果作为参照。

2.不动产税的税基类型

不动产税是针对不动产征收的财产税性质的税收，不动产税基的评估应科学选择税基的类型，保证税收工作的科学性和公平性。税基的四种类型，即面积、位置价值、市场价值和租金价值各有优劣，在税基评估中应根据当地不动产的具体情况加以选择。

（1）面积

由于面积具有易测度、记录全和不变动的特点，因此按不动产面积征收不动产税十分便捷。但是，不动产税是一种财产税，面积相同的不动产，由于其区位、质量、朝向、楼层、视野、外部环境、交通便捷程度、物业管理等内外部特性的不同，价值相差十分明显。目前在我国一些大城市，不同的居民住宅单位价格相差可达 5～10 倍，甚至更高。因此，按面积征收会导致税收的不公平性，低收入家庭要为低价值不动产支付与高收入家庭同样的单位面积不动产税。