房地产财务知识入门基础培训

பைடு நூலகம்税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） 土地出让金为30 000万元。 房地产开发成本为建安成本35 000万元。 房地产开发费用为土地出让金和房地产 开发成本的10%，即（30 000+35 000） ×10%=6 500万元。 与转让房地产有关的税金为5 500万元， 其中：营业税为5 000万元，城建税及附加 为500万元。
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算 1、前期准备阶段 契税 按土地出让金总额的4%缴纳契税。 契税=30 000×4%=1 200（万元） 2、建设施工阶段 （1）土地使用税 在取得国有土地使用权至项目竣工销售完 毕期间按每年6元/平方米缴纳 土地使用税=10万平方米×6元/平方米 ×1.5年=90（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） 加计扣除额为土地出让金和房地产开发 成本的20%，即 （30 000+35 000）×20%=13 000万元。 土地增值额=100 000-90 000=10 000（万 元） 增值额占扣除项目金额的比例为11%（10 000÷90 000×100%），未超过50%，税 率为30%。 土地增值税=10 000×30%=3 000（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
自营：房产计税价格 出租：房产租金收入
6元/平方米
5%
计税价值的1.2% 租金收入的12%
国土局土地合同约定土地交付 时间的次月起
收到预收款的当天
房产投入使用的次月起
企业所得税 土地增值税
印花税
生产经营所得和其他所得
应纳税所得额
25%
按年计算，分月或分季预缴
转让房地产 应纳税凭证
转让房地产取得的增值 额
增值额<50%，税率30%。 增值额50%~100%，税 率40%。 增值额100%~200%，税率50%。 增值额
超>200%，税率60%。
竣工前按1%预缴，竣工后清 算
记载金额
购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装 0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移
书据0.5‰，
发生起1月内
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） （3）印花税 按销售总收入的万分之五缴纳。 印花税=100 000万元×0.5 ‰=50（万元） 4、清算阶段 （1）土地增值税 按总销售收入减除扣除项目金额后的增值 额计算，扣除项目包括土地出让金、房地 产开发成本、房地产开发费用、与转让房 地产有关的税金、加计扣除额。 扣除项目总额为90 000万元，其中：
税费计算（续上页） （2）印花税 按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。 印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元） 3、销售阶段 （1）营业税 按销售收入的5%缴纳。 营业税=100 000 ×5%=5 000（万元） （2）城市维护建设税及教育费附加 分别按营业税额的7%和3%缴纳 城建税及附加=5 000×10%=500（万元）
一、公司涉税种类及计算方法
二、会计要素的简要介绍
三、企业所得税税 前扣除项目简介
公司涉税税种的简要介绍
涉税项目表
税种
纳税对像
计税依据
税率
纳税时间
契税
转移不动产权属
不动产的价格
3%-5%
发生不动产权属转移的当天
土地使用税 营业税 房产税
城镇土地 销售不动产行为
房产
实际占用的土地面积
销售收入减去购置原价 后的余额