写字楼案例分析-深圳卓越世纪中心
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14
1
【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼高280米，多元化的户型配比满足不同类型企业的 实际需要
各区户型面积（m2）
房号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 低区 209 51 86 86 188 188 86 86 51 209 中低区 243 86 86 86 222 222 86 86 86 243 中高区 240 86 290 290 86 240 高区 240 376 376 240
3F
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽 MO&CO、Five plus、BASIC HOUSE、 DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTA COFFEE、 O’coffee
O
2F 零售
V
1F
零售、餐饮 服务类
服务 零售
中国银行、汇丰银行、南洋商业银行、 中国工商银行、PINKO、Marisfrolg、音 儿、百丽 Smart超市、适香、江南味道、面点王、 大家乐、粥乡、禾绿回转寿司、猫屎咖 啡
6
【产品功能】项目由4栋塔楼和裙楼商业组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为 甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品
楼栋 1号楼
2号楼 3号楼 4号楼
物业类型 办公
办公 酒店 公寓 办公 办公
建筑面积㎡ 120281.92
49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
【车流动线】项目共有5个车辆出入口，动线设置合理，出入方便
27
深圳卓越世纪中心案例介绍
1
【项目属性】卓越世纪中心位于深圳CBD南区，是集商务、居住、商业、酒店为一体 的标杆城市商务综合体
项目名称 项目地址 占地面积 建筑面积 商业面积 项目组成 开发商 深圳卓越世纪中心 福华五路以北，福华三路以南，金田路以东， 海田路以西 30163㎡ 466000㎡ 40000㎡ 项目由 4 栋楼组成，其中 1 号楼为超甲级写字 楼， 4 号楼为甲级写字楼， 3 号楼为小面积办 公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产 品 深圳卓越世纪城房地产开发有限公司
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
25
【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
1、3、4号楼地下停车场 相连通，车位数共 1550 个（ 其 中部 分 双层 机械 停车位572个） 2 号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
26
层数 64
59 34 37
高度（米） 280
268 150 185.5
7
【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I
各层业态分布情况 楼层 业态 休闲娱乐 餐饮 零售、餐饮、 休闲娱乐 零售 餐饮 主力业态 休闲娱乐 大型餐饮 业态代表品牌
L
4F
四季时光国际会所、海底捞
23
【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
24
【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性 架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
服饰零售类经营人气较差
① 服饰零售类面积比例占整体面积中的45%
② 品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Five plus、DAZZLE
内部自身的商务消费人群为主
① 外部辐射力有限，造成整体服饰类消费人流较少，缺乏零售人气
9
咖 啡
10
美 食
11
时尚
12
生 活
13
【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高
标准净高 使用率 设备层/避 难层为 标准层面积 玻璃幕墙 通讯系统 安保系统 消防系统
4.1m
2.95m 66% 18层、33层、49层 1900m2——2000m2 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃） 卫星电视信号、无线网络覆盖 24小时安全监测、保安巡逻 烟感、温感探测
4
【周边配套】拥有丽兹卡尔顿、香格里拉、喜来登等 8 大顶级酒店，怡景中心城、 COCOPARK与晶岛国际3大集中商业配套，花旗、东亚、建行等多家金融网点覆盖
5
【产品设计】卓越集团特邀请世界知名建筑设计师 Larry K Oltmans 担当设计，以富 于城市氛围商务综合体物业为开发原想，设计代表永恒的钻石切面里面效果，将成为 CBD夜空的永恒钻石
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司 停车位 1550个
物业管理公司 卓越物业
2
【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ中心站
卓越世纪中心
会展中心
3
【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷
6 298 299 297
7 121 122 128
8 123 130 132
9 116 126 129
10 300 301 299
【LEED认证】华南地区首个申请Leed金级认证项目，从施工图到施工过程直至验收 使用全程接受美国绿色委员会监管，全部过程完全接轨国际环保节能最高要求
19
【顶级物业服务】卓越•世纪中心由国际金钥匙提供全程物业的资产管理和运营服务 顾问，引入礼宾式服务，打造世界级商务服务品质
20
【华丽大堂】高挑空双层大堂设计，有效缓解高峰期上下班人流，同时体现真正的高 端品味，给人十足的仪式感和尊崇感
21
22
【VAV空调系统】项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统，降低能耗，有效 提升使用品质 VAV原理：VAV是Variable Air Volume的简称，在 输冷/热介质不变的情况下，通过改变风量来调整温度 VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行费用 20~40% ；与传统空调比较，管道无冷凝水，不渗漏， 确保办公设施安全；自带新风系统，进行初效过滤和 紫外线杀毒
15
【写字楼分析】卓越世纪中心2号楼为皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间 设计与1号楼相似，标准层面积1900m2——2000m2，层高4.1m
楼层
物业类别
54-59
皇岗股份自用
40-54
皇庭国际公寓
2
26-38
皇庭酒店
4-26
皇岗股份持有。对外出租（租金 230-280元/平米.月）
16
【写字楼分析】卓越世纪中心3号楼为小面积办公产品，以boutique office办公室理 念，打造个性化办公产品 boutique office办公室理念： “ Boutique ”源起于法语， 原意指时尚、精品。如今， “ Boutique ”概念，意义广泛， 包括精品经营、富于个性、讲究独 特设计感、标榜量身订造的贴心尊 贵服务。 Boutique office专指精 品商务公寓 标准层面积 1300m2 ，（ A 座 730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高 3.6m
E
-1F
零售 餐饮
超市
8
【商业分析】外部辐射性较弱，以内部自身商务消费为主，餐饮类占比较大，人气相 对较强，但服饰零售类经营人气较差
卓越intown业态组合情况
5% 8% 34% 8% 零售
餐饮 45%
休闲娱乐 美容 服务类
餐饮类占比较大，人气相对较强
① 卓越intown餐饮面积比例占整体面积中的34% ② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
3
17
【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
4
房号 低区 中低区 中高区 高区 1 300 301 299 532 2 116 126 129 426 3 123 130 132 548 4 121 122 128 411
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5 299 300 297
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【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼高280米，多元化的户型配比满足不同类型企业的 实际需要
各区户型面积（m2）
房号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 低区 209 51 86 86 188 188 86 86 51 209 中低区 243 86 86 86 222 222 86 86 86 243 中高区 240 86 290 290 86 240 高区 240 376 376 240
3F
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽 MO&CO、Five plus、BASIC HOUSE、 DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTA COFFEE、 O’coffee
O
2F 零售
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1F
零售、餐饮 服务类
服务 零售
中国银行、汇丰银行、南洋商业银行、 中国工商银行、PINKO、Marisfrolg、音 儿、百丽 Smart超市、适香、江南味道、面点王、 大家乐、粥乡、禾绿回转寿司、猫屎咖 啡
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【产品功能】项目由4栋塔楼和裙楼商业组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为 甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品
楼栋 1号楼
2号楼 3号楼 4号楼
物业类型 办公
办公 酒店 公寓 办公 办公
建筑面积㎡ 120281.92
49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
【车流动线】项目共有5个车辆出入口，动线设置合理，出入方便
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深圳卓越世纪中心案例介绍
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【项目属性】卓越世纪中心位于深圳CBD南区，是集商务、居住、商业、酒店为一体 的标杆城市商务综合体
项目名称 项目地址 占地面积 建筑面积 商业面积 项目组成 开发商 深圳卓越世纪中心 福华五路以北，福华三路以南，金田路以东， 海田路以西 30163㎡ 466000㎡ 40000㎡ 项目由 4 栋楼组成，其中 1 号楼为超甲级写字 楼， 4 号楼为甲级写字楼， 3 号楼为小面积办 公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产 品 深圳卓越世纪城房地产开发有限公司
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
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【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
1、3、4号楼地下停车场 相连通，车位数共 1550 个（ 其 中部 分 双层 机械 停车位572个） 2 号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
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层数 64
59 34 37
高度（米） 280
268 150 185.5
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【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I
各层业态分布情况 楼层 业态 休闲娱乐 餐饮 零售、餐饮、 休闲娱乐 零售 餐饮 主力业态 休闲娱乐 大型餐饮 业态代表品牌
L
4F
四季时光国际会所、海底捞
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【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
24
【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性 架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
服饰零售类经营人气较差
① 服饰零售类面积比例占整体面积中的45%
② 品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Five plus、DAZZLE
内部自身的商务消费人群为主
① 外部辐射力有限，造成整体服饰类消费人流较少，缺乏零售人气
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咖 啡
10
美 食
11
时尚
12
生 活
13
【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高
标准净高 使用率 设备层/避 难层为 标准层面积 玻璃幕墙 通讯系统 安保系统 消防系统
4.1m
2.95m 66% 18层、33层、49层 1900m2——2000m2 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃） 卫星电视信号、无线网络覆盖 24小时安全监测、保安巡逻 烟感、温感探测
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【周边配套】拥有丽兹卡尔顿、香格里拉、喜来登等 8 大顶级酒店，怡景中心城、 COCOPARK与晶岛国际3大集中商业配套，花旗、东亚、建行等多家金融网点覆盖
5
【产品设计】卓越集团特邀请世界知名建筑设计师 Larry K Oltmans 担当设计，以富 于城市氛围商务综合体物业为开发原想，设计代表永恒的钻石切面里面效果，将成为 CBD夜空的永恒钻石
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司 停车位 1550个
物业管理公司 卓越物业
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【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ中心站
卓越世纪中心
会展中心
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【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷
6 298 299 297
7 121 122 128
8 123 130 132
9 116 126 129
10 300 301 299
【LEED认证】华南地区首个申请Leed金级认证项目，从施工图到施工过程直至验收 使用全程接受美国绿色委员会监管，全部过程完全接轨国际环保节能最高要求
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【顶级物业服务】卓越•世纪中心由国际金钥匙提供全程物业的资产管理和运营服务 顾问，引入礼宾式服务，打造世界级商务服务品质
20
【华丽大堂】高挑空双层大堂设计，有效缓解高峰期上下班人流，同时体现真正的高 端品味，给人十足的仪式感和尊崇感
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【VAV空调系统】项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统，降低能耗，有效 提升使用品质 VAV原理：VAV是Variable Air Volume的简称，在 输冷/热介质不变的情况下，通过改变风量来调整温度 VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行费用 20~40% ；与传统空调比较，管道无冷凝水，不渗漏， 确保办公设施安全；自带新风系统，进行初效过滤和 紫外线杀毒
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【写字楼分析】卓越世纪中心2号楼为皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间 设计与1号楼相似，标准层面积1900m2——2000m2，层高4.1m
楼层
物业类别
54-59
皇岗股份自用
40-54
皇庭国际公寓
2
26-38
皇庭酒店
4-26
皇岗股份持有。对外出租（租金 230-280元/平米.月）
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【写字楼分析】卓越世纪中心3号楼为小面积办公产品，以boutique office办公室理 念，打造个性化办公产品 boutique office办公室理念： “ Boutique ”源起于法语， 原意指时尚、精品。如今， “ Boutique ”概念，意义广泛， 包括精品经营、富于个性、讲究独 特设计感、标榜量身订造的贴心尊 贵服务。 Boutique office专指精 品商务公寓 标准层面积 1300m2 ，（ A 座 730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高 3.6m
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零售 餐饮
超市
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【商业分析】外部辐射性较弱，以内部自身商务消费为主，餐饮类占比较大，人气相 对较强，但服饰零售类经营人气较差
卓越intown业态组合情况
5% 8% 34% 8% 零售
餐饮 45%
休闲娱乐 美容 服务类
餐饮类占比较大，人气相对较强
① 卓越intown餐饮面积比例占整体面积中的34% ② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
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【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
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房号 低区 中低区 中高区 高区 1 300 301 299 532 2 116 126 129 426 3 123 130 132 548 4 121 122 128 411
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5 299 300 297