2018年1-9月上海市闵行区房地产情况简析

2018年1-9月上海市闵行区房地产情况简析1-9月，全区房地产开发投资增速走出低迷，从8月份开始由负转正，建设规模总体缩小，但新开工面积大幅增长。

从销售数据看，新建商品住宅交易市场逐渐回暖，二手住宅交易有所提升。

一、投资增幅由负转正
1、1-9月，全区房地产投资264.89亿元，比上年增加30.22亿元，同比增长12.9%，其中土地购置费114.89亿元，占投资额比重为43.4%。

今年新增项目17个，新增项目投资额66.64亿元，同比增长6.4%，占全区房地产投资额的比重为25.2%。

2、从区域来看颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额增幅较大
1-9月，颛桥、梅陇和莘庄镇房地产开发投资额累计83.92亿元，同比增长1.7倍，主要原因是：三镇城区内房产公司投资计划较大,完成情况好。

颛桥、梅陇和莘庄镇的投资额占全区房地产开发投资额的32%。

3、马桥镇和浦锦街道房地产开发投资额位居前列
1-9月，马桥镇和浦锦街道的房地产开发投资额位列第一和第二，分别为41.21亿元和39.57亿元，同比增长47.4%和34.3%，占投资额比重为30.5%，也是拉动全区房地产投资的重要组成部分。

1、房屋建设规模同比下降。

1-9月，全区房屋施工面积1389.49万平方米，比去年同期下降9.5%，但降幅收窄。

其中，住宅施工面积639.71万平方米，与去年基本持平，同比微降1.0%；办公楼施工面积259.60万平方米，同比下降25.6%；商业营业用房施工面积200.27万平方米，同比下降29.7%。

建设规模缩小的主要原因是去年爱琴海购物广场、万象城等商办大项目竣工，也是施工面积下降的主要原因。

2、新开工面积大幅增长。

1-9月，全区房屋新开工面积260.40万平方米，同比上升82.0%。

其中：住宅新开工面积142.92万平方米，同比增长79.1%、办公楼新开工面积30.92万平方米，同比增长1.1倍。

新开工面积增加的主要原因是：1-9月新开工项目17个，其中纯住宅项目占了6个，商办项目5个、保障房项目5个及住宅和商业混合项目1个。

3、房屋竣工面积下降明显。

1-9月，全区房屋竣工面积215.08万平方米，比去年同期下降33.2%，虽然降幅较大，但从竣工面积总量上来说仍处于历年同期较高水平（见图3）。

竣工面积下降除了去年基数较高以外，主要是由于：虹桥商务区房地产开发项目竣工面积为44.27万平方米，去年同期竣工面积达到56.50万平方米，降幅为21.6%；浦锦街道房地产开发项目竣工面积为31.39万平方米，去年同期竣工面积达到50.81万平方米，降幅为38.2%；马桥镇房地产开发项目竣工面积为14.21万平方米，去年同期竣工面积达到32.11万平方米，降幅为55.7%。

三、销售市场有所回暖
在全市房地产调控趋严的背景下，全区新建商品房销售逐渐回升，成交量呈上升趋势；二手住宅成交已慢慢走出低谷，有所回暖。

1、新建商品房成交量近两个月呈上升趋势
1-9月，新建商品房销售面积180.36万平方米，同比增长1.9%。

其中住宅销售34.40万平方米，同比增长29.3%；办公楼销售34.85万平方米，同比增长19.4%；商业营业用房销售23.44万平方米，同比增长48.4%。

新建商品房销售面积同比增幅由上半年下降19.9%回升至目前的增长1.9%，已连续2个月呈现增长态势。

2、二手住宅交易渐渐走出低谷，逐渐回暖
1-9月，全区二手住宅成交面积118.16万平方米，同比增长15.5%。

从单月销售面积来看，除2月、3月和4月小于去年同期销售面积，其余月份均大于去年同期销售面积，总体增多减少，且今年以来同比增幅均处于正增长，增幅自4月以来，逐渐扩大，并趋于稳定。

（见图4）。

四、待售面积逐年增长，市场库存压力增大
在限购、限贷及预售审批等政策影响下，市场销售趋势放缓，待售面积随之提高。

截止到今年9月，全区待售面积217.90万平方米，比上年同期的157.16万平方米增长了38.7%。

其中住宅待售面积83.98万平方米，比上年同期的74.07增长了13.4%，过高的库存势必会加大销售市场的压力。

1、待售面积以住宅为主。

住宅待售面积从2012年开始呈现一个“N”型走势，2014年时达到最高峰，之后三年慢慢递减，至今年9月又开始形成一个增长的趋势。

住宅待售面积比重逐年下降，由最高时70.9%下跌到目前的38.5%，但在待售面积中仍占比最大。

2、办公楼待售面积基本上是逐年递增。

随着虹桥商务区的开发推动商办项目崛起，但办公楼销售形势不容乐观，从办公楼待售面积看，目前已达到历史高位，比重也高达29.9%。

3、商业营业用房待售面积逐年增高，但比重趋于平稳。

截止9月底，商业营业用房待售面积33.49万平方米，比上年同期增加13.83万平方米，商业营业用房待售面积占比15.4%。

从比重来看，虽一度达到17.8%，但又回落至15.4%，可见商业营业用房销售相对稳定。