地产项目主要指标

别墅的景观往往被划分到每户人家，资源过于分散不能体现出低密度带来的优势。而大平层则能很好地掌握社区感和私享性，在景观空间营造上，通过各种细节元素来完成，比如轴线、路径、平台等。对于当代高端阶层来说，他们生活最主要的需求无外乎私享和舒适，他们在需要个人空间的同时，还需要交流空间，因此如果能够提供给与身份相匹配的景观氛围，在享受着整体景观的景观视角的同时，也凝聚了整个社区风景的精华，无疑是对他们身份最好的证明。
当然，如果大平层能把城市资源和景观资源有效融合，既在城市之内，同时又有无可复制的景观资源，那将是巧夺天工之作。南京城市景观资源主要分布在玄武湖、长江、紫金山一带，这两年，不少开发商打着“江景房”、“湖景房”，“山景房”的名义开发了不少大平层产品，但水平参差不齐。
大平层由于要将居所、花园、泳池等功能全部实现在一个平面上，对于设计要求非常高。目前在国内，着手于大平层豪宅的开发企业主要有绿城、金地、星河湾、仁恒、华润等这些有着丰富的产品经验和开发实力的高端品牌房企。
从价格上来看，大平层往下比不过小户型的总价低，往上比不过别墅的高性价比，其实这是一种“两不靠”的产品。目前开发商降价的目的在于能一炮而火，如果火不了，那显然是跟自己的资金链找麻烦，在这一点上，大平层是比不上别墅产品的。
最终的PK，升值潜力，别墅更有优势
南京已经连续6年以上没有别墅用地，未来别墅也是更加的稀缺。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
PK2，空间和私密性，别墅优于大平层
别墅一般都分为上下左右几个空间，功能区分非常清楚，而且能够保证每个家庭成员在同一幢房子中共同居住的“私密性”；同时，较大的空间也能提供给家庭成员一个共同休息和活动的区域。别墅在空间上的延伸感是任何物业类型都不可比拟的，“有天有地”。
最重要的是，别墅还有院子。比如，位于横溪云台山脚下的中浩青溪庄园，最大的院子有1700平方米。对于有院子的别墅，院落文化是别墅生活的重要筹码。为了满足业主对于庭院生活的渴望，中浩青溪庄园特地为每套独栋别墅设计了500-1200平方米的超大庭院，无论是烧烤架、花架、泳池、园圃都可轻松容纳，给别墅业主提供了庄园生活的多重可能。
地产项目主要指标：
物业类型（住宅、商铺）
建筑类别（板楼、塔楼、高层、小高）
所处位置
周边配套（交通、医院、学校、银行、超市等）
容积率
绿化率
梯户比
开发商
车位配比等
别墅、大平层
大平层：别墅之后的终极住宅
某业内资深人士认为“别墅的高端属性不可否认，但别墅却不是豪宅的唯一符号，大平层产品有其无法取代的价值之处”。
随着经济的发展，尤其时代竞争非常激烈，一些成功人士生活也非常繁忙，由于别墅基本上集中在郊外，对于他们自身的社交圈、从业的时间成本来说都是非常高昂的。而大平层主要分布在主城，毋庸置疑，在交通和生活商业配套上占有很大优势。从内部配套上说，作为面对城市高端人士的大平层社区，社区配套上更有针对性且更丰富：如高端商务会所、运动健身中心、还有优质教育配套、高端的商业街等等，来满足高端人士生活、交际等各方面的生活需求。比如河西的华润悦府、天正滨江以及下关的天正小桃源等， 周围商业、办公、生活、教育配套相对俱全，而小区内也配建商业街、高端会所和幼儿园等配套。
譬如，在空间上做到有的放矢。厨房、主卧室、客厅的舒适度比传统别墅有过之而无不及。“抓住了这三个点，就抓住了别墅的菁华”。
“别墅有的，大平层可以具备；别墅没有的，大平层却不一定不具备，越高端客户越理性，只有拼产品、拼品质、拼服务。”甚至有人预言，2011年，沪上大平层产品将成为高端生活的标准刷新者，大平层产品的创新和市场热度足以制定新价值标准。
PK5，价格，南京的别墅是全国的低谷
南京的别墅是全国的低谷，原因是不少别墅由于拿地时间较早，因此土地成本相对较低，有着更大的议价空间。大平层由于具有别墅产品所不具有的绝佳的地段，所以价格的下幅空间也较小。由于对比价值的原因，随着别墅的大幅降价，会给大平层产品形成降价压力。因为目前形势下有效需求还是跟不上供应的，受到双限政策制约楼市下，别墅与大平层这类高总价的产品所对应的市场有效购买力正逐步稀缺。
PK4 购买人群，平分秋色
对于别墅的购买人群，吉合田地产研究机构曾发布一篇《限购之下，谁在购买豪华别墅？》的报告。报告显示，私企老板是主力，成为别墅中的“布尔什维克”。企业高管，也是别墅不可忽视的购买力量。外企、私企、国企人员、以及公务员领域都有涉及。
吉合田所跟踪的南京江宁甘泉湖旁边的别墅，购买人群中，还有11个人属于“杂色人等”，也不容忽视。包括银行科长级的4人，政府机关3人，部队军官2人，其它说不清身份的2人。这些人基本上属于“灰色人群”。购买人的名字也是经过“匿名”处理的。而购买大平层的客群有圈层的特点。除了有资金实力，还需要对这种产品非常了解。
别墅的私密性更多的是外在大环境的私密，通过巧妙运用外墙、水系壕沟、树木、花架等建筑，在豪宅四周搭起屏障。进门后得先有堂，突显“登堂入室”的尊贵氛围；之后就是客厅、起居厅、餐厅、书房、卧室等在功能上既独立又连续的多个房间，需要“堂”的贯穿，这些都是私密性的很好体现。
对于大平层，有一种说法是“别墅功能扁平化”， 不同于别墅的上上下下，大平层产品更多的是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能，要满足这样的空间需求，只有面积超过300平方米。型设计如果没有创新性，那就与以前普通的大房子没有区别。
不少中老年人偏向别墅，因为有天地有院落，使得生活更回归自然，也符合他们偏安一隅的心理需求。而大平层的现代感和繁华，更加迎合在大都市生活和推崇配置“精装化”的高端阶层人群。当然需要注意的是，往往购买大平层的客群早已拥有了别墅。
PK3，景观，别墅优于大平层
“别墅”谓之“别处的野土”，“野”字决定了它的原生态。提到别墅，人们总会在眼前浮现出这样一个画面：驱车数小时从城市来到一个风景宜人的湖边或者山脚，在一片自然的景色之中点缀着一幢精致的小洋楼，被花园或河流萦绕，有着尊贵的外形和奢华精致的装修。在这里，你可以享受美景和生活，放松身心。在这里，你找到了“地主”的感觉。别墅的魅力正是在于地块的稀缺性和景观的唯一性。别墅景观大都是原生态的自然景观，且充分实现了人与自然的亲密接触。这一点是大平层望尘莫及的。
对于别墅而言，从建筑角度看，这类产品很多，价值所在的就是这块地。因此选别墅最重要的是要选好地址。扬子晚报在11月24日发表的《东富西贵格局嬗变》一文中指出，业内人士认为，将军山-云首山-云台山一线所在的“城市生态板块”将成为未来南京“富人区”的夺标大热门。不少嗅觉灵敏的成功商人、外企高管已开始在这里物色并购置“第一居所”。由于该区域目前可售的别墅屈指可数，青溪庄园这个被多重景观资源环抱、产品优势突出的纯独栋开始走俏，成为今年别墅物业中的少见的亮点之一。
大平层解决了实用源自文库增值性。另外设计上如果超前一点，私密性问题完全可以解决。而且大平层景观也不输于别墅。且保值率跟成本是息息相关的，如果大平层的产品成本到位的话，保值率也许不比别墅低。
（吉合田地产机构策划师张李莉）
西安大平层
内容:
大平层，即大面积平层住宅，从产品上来看属豪宅公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，以面积大、功能完善为主要特征。它突破普通公寓产品设计理念，实现了一层一户、大面宽、全景观、全套方的空间布局。由于多层住宅的大平层容积率和建筑密度都比较低，在一定程度上达到了“别墅式居住体验”，业内称其为“扁平化别墅”或“平墅”。
特点二：风格建筑“群落化”
与相对独立的建筑形态相比，大平层在居住气势上更抢眼。大平层在建筑形态上犹如被群组的单栋别墅，看上去更有气势、更加壮观。犹如宫殿建筑群般气势恢宏，其聚合式的表现手法让建筑更具有观赏和艺术价值，更能将建筑的美感通过集中和放大表现出来。成为了时代的标杆，传承着“建筑”之精髓。
特点三：景观资源“集中化”
人类与生俱来拥有群居的本能，所以一旦城市中心区域的大平层产品做到别墅的品质、别墅的空间，完全有可能与别墅并驾齐驱。“别墅肯定不是人生唯一的终极产品”别墅之外，有更好的选择；别墅之后，人们更看重生活的舒适度、便利度。
胶着：别墅与大平层大PK
2011-11-24 08:16:22
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特点四：生活“私密化”
大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有的独立生活空间，包括主卫及个人衣帽间。保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。当社会发展到一定阶段，高端人群对生活的品质要求越来越高，在对生活标准有了一定要求之后，高端人群需要在生活中拥有一片自己的私密化空间，来完成对生活的展望。因此，大平层对居住者私密性的保护，让他们在拥有私密化生活的同时，也提高了居住的舒适度。
一位从事大平层产品销售的人员，从营销层面上分析所接触到的一些人，其中一大批是家庭条件较好的要给孩子买房，这些孩子大都有海外留学背景的；还有对大平层有所了解的企业家，对产品比较熟悉，需要高品质的房子；以及建筑业的同行、房产业内人士等。
所以，大平层客户的共性特征：年纪不会太大，处在事业上升期，都是有自己的业务，比较忙，才没有时间去住郊外别墅。他们需要良好的配套环境。还有一种特殊情结——“高层情结”，这批人不喜欢所谓的有天有地，他们喜欢居住在城市中央，俯瞰全城，这与他们的成功之道颇为相似。
与别墅相比，大平层有哪些优势和不足，大平层又是否会成为南京豪宅的主流？作为豪宅项目的别墅和大平层到底哪个更值得你的青睐呢？我们就用现下最流行的PK来为你一探究竟。
PK1，交通和配套，大平层明显优于别墅
别墅，作为最初的豪宅，一般都建在远郊，环境优美且安静舒适，这符合很大一部分财智阶级希望在忙碌的城市生活之外,有一个可以放松身心的地方。所以，别墅一般都建在城郊有山有水的地方，这些地方由于开发程度不高，自然环境保留的较原始。除了开发商自建的生活配套之外，很少有商业、医院、学校等配套，生活较之城市中心还是有诸多不便。在交通配套上，别墅周边的大交通一般都比较好，会有多条直达的高速，但是在公共交通配套上就比较不全。比如建在南京横溪的中浩青溪庄园，处于牛首山-云台山这条生态走廊上，环境优美，别墅区周围就是3A级风景区和台创园，但生活配套上有所欠缺；在交通上有机场高速、将军大道可以直达庄园，但没有公交，只是未来有地铁6号线。
大平层具有六大特点：
随着住宅市场的快速发展，别墅不再是豪宅的唯一选择。由大牌企业领衔，一切围绕在以居住功能、人性化、豪华舒适为目的的大平层产品已然执掌了当今豪宅的话语权，大平层之所以成为高端置业者继别墅之后的又一选择，在于大平层区别于别墅的诸多产品特性：
特点一：别墅功能“扁平化”
不同于别墅的上上下下，所谓的大平层产品更多的是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能，要满足这样的空间需求，只有面积超过300平方米。大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。
“限墅令”颁布几年来，别墅虽然越发稀缺，但是别墅却因远离主城而凸显交通和配套的“短板”，于是，一种被称之为“平墅”的大平层悄然走俏，成为楼市的“新血液”。她颠覆了往年豪宅市场中别墅的一枝独秀。据吉合田统计，南京有大平层房源在售的楼盘已多达20余家。包括仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、五矿御江金城、保利香槟国际、天正滨江、宋都美域、嘉业国际城·壹号公馆、长发羲和、城开御园、天正桃源、复地新都国际、朗诗钟山绿郡、招商紫金山1号、招商局河西地块、华润悦府、恒盛观海湾、苏宁置业·滨江壹号、恒基金满庭、翠屏紫气云谷、雅居乐九龙湖项目等都有大平层的产品。
大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有的独立生活空间，包括主卫及个人衣帽间。保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。更在所有空间设计上以家庭为核心，对起居室和门厅的扩大，让居者在空间感受上更加强烈。考虑了家庭生活的需求，完善的功能区间使得家庭生活被强化。大平层对居住者私密性的保护，让他们在拥有私密化生活的同时，也提高了居住的舒适度。