浅析保障性住房规划设计

浅析保障性住房规划设计
摘要：在国家大力发展保障性住房的大环境下，保障房的规划
设计在合理舒适性和成本控制中逐渐平衡。

总体规划设计、户型、地下车库是设计的重点。

关键词：保障性住房；总体规划设计；户型；地下车库
中图分类号： u468.5 文献标识码： a 文章编号：
abstract:in the country to develop affordable housing of the environment, guarantee the planning and design of the room in a reasonable comfort and cost control of gradually balance. overall planning and design, family, underground garage is the focal point of design.
key words:affordable housing; overall planning and design; door model; underground garage
引言
保障性住房是与商品性住房相对的一个概念，保障性住房是政
府为中低收入的困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括动迁安置房、经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房。

在政府为改善人民群众的居住条件，促进房地产市场稳定健康发展，大力加强保障性住房建设力度的大环境下，我司作为大型上市国有企业为奉献社会，惠泽人民，主动承担了上海青浦新城一站和浦东民乐大型居住社区的开发建设。

而我又有幸参与了两个项目前期策划工作，并作为主任建筑师全面负责青浦新城一站的设计管理
工作。

该项目在上海市举行“我最喜欢的保障房”设计竞赛中脱颖而出，荣获“我最喜欢的房型”奖。

今天我想针对在上海青浦新城一站保障房开发建设中的经验与大家谈谈保障性住房的规划设计。

保障性住房与商品房规划设计的最大区别是保障性住房户型建筑面积普遍偏小：经济适用房要求一房套型建筑面积一般不超过50平方米、两房控制在65 平方米左右、三房不大于80 平方米；动迁安置房套型建筑面积一房控制在55 平方米、两房75平方米、三房控制在95 平方米。

并且保障房是限价条件下的住房，在规划设计阶段成本控制是重点，如何在有限的条件下，利用各种资源，平衡各种要素，使住房在各方面资源均衡一致，最大限度满足居住的舒适性。

下面从总体规划设计和建筑设计两个维度分别阐述。

一、总体规划设计
首先保障性住房规划设计应结合自身特点，突出以人为本，符合当地土地利用总体规划、城市总体规划和住房建设规划的要求，并与所在区域周边环境相协调。

其次，考虑保障性住房成本控制，在保证绿化率要求和景观设计要求的前提下，尽量在地面停车，以降低成本。

上海保障房地面停车比率一般为50%，为了满足停车数量的要求，并最大限度减少车流噪声对居民造成干扰，在总图规划设计中，常用的方式是采取外围设置小区级道路，两边停车，从而保证了最大限度的人车分流，使住宅围合的中心绿化带环境幽静，不会被车流打断。

如下图为青浦新城一站77a-01a地块的总图设计，主要车道均设计在小区的外环，而在小区中心设置大面积的绿
化和景观，以供居民活动和观赏，地面停车位均在主要车道两侧设置，最大限度的做到人车分流，提高小区的品质。

二、建筑设计
1、户型设计
核心筒布置方式优化、控制建筑面积最小化，保障房户型建筑面积较小，所以核心筒的建筑面积将对户型产生重大影响。

以下为我们在设计过程中对核心筒的研究，在满足规范要求下尽量控制核心筒面积。

多层住宅楼梯间开间方向轴线宽度控制在2400，进深方向轴线宽度控制在4800，核心筒建筑面积11.76平方；小高层住宅采取并行设置开敞楼梯和一台电梯，并根据户数的多少设计管道井，一梯四户不超过26.5平方米。

十二到十八层高层住宅采用楼梯间左右边各设置一个电梯并形成入户前室，每边入户相对独立，减少干扰。

2、一梯多户通廊式住宅设计创新
针对保障房住宅套数多，为解决通风和采光问题，我们对一体多户的通廊式高层住宅进行了创新设计。

把建筑北向通廊脱离建筑主体，并通过短通廊与主体建筑相连，这样形成了一个通风采光空间。

这样的结构有以下优势：1)住宅主体可以自由的开窗，住户私
密性得到了保障；2)北向房间有良好的采光和通风；3)短廊形成入户缓冲空间，可以作为住户入户阳台、玄关等辅助空间使用，同时通廊计算一半面积，减少了住户的公摊面积。

3、方阳台设计
保障房户型设计中阳台也是需要重点考虑的空间，在上海市保障房建设导则中规定阳台必须采用封闭阳台。

在设计中，考虑到保障房房型面积较小，户内生活空间较少，为了充分利用阳台，在设计中我们采用方阳台，在相同的建筑面积下，方阳台的使用更有效，阳台既可以作为临时卧室也可以作为棋牌等休闲空间使用。

3、有效使用的方型阳台
在保障房户型设计中要考虑成本的影响因素：比如体型系数、窗墙比、墙积比。

体型系数尽量控制在0.35以下，户型平面规整，尽量避免深凹口，否则对抗震不利；窗墙比南面宜控制在0.4以内，北面控制在0.3以内，东西向控制在0.25内，这样有利于建筑的节能保温。

4、地下车库设计
地下车库设计是保障房设计的另一个重点。

设计好坏对成本控制影响重大。

地下车库的建筑面积由地下车位的数量、人防建筑面积、设备间的面积等共同决定。

以下从几个方面进行分析：1）地下车库建筑面积控制
地下地库设计首先要重点控制其可实施的范围，控制好了设计
范围，才能使地下车库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又增加成本。

在做保障房地下车库设计时，要注意以下几点：2）住宅建筑与地库不考虑连通。

在做地下车库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅建筑主体是否要在地下层连通，是否要设计地下大堂等。

这个跟住宅小区的档次、车位比、成本控制有关。

住宅小区档次越高、车位比越高，考虑住户的方便性住宅设置地下大堂，并与车库相连。

在保障房住宅设计中，因为停车率比较低，地下车库建筑面积相对总图占地较小，集中设置后即使考虑到均衡性布置也会导致部分高层住宅离车库较远，如果考虑主体都与车库相连，必须要设置很长的连廊。

这样将造成很大的浪费，结合青浦项目设计经验建议不连通，地下车库避开高层住宅，结合景观设置地下停车库地面人行出入口。

住户停车后在享受景观风景的同时3）地下停车数量即规划停车位总数减去地面停车数量。

保障房住宅停车位比率比较低，而且对入库率要求也不高，比如上海对保障房地上停车率作了上限规定是50%。

结合总图设计我们可以最大限度把地上停车位做足，以降低地下车位，从而降低了造价。

4）设备用房。

为了减少对土地资源的浪费，在规范容许的前提下，我们尽量把生活水泵防、消防水泵防、变电所等设备用房布置在地下车库。

5）地下车库顶板覆土厚度
地下汽车库顶板的覆土厚度依据种植土厚和综合管网覆土确定。

首先，地下室顶板覆土厚度应结合绿化局要求的计算绿化率覆
土深度确定，上海要求一般控制在1200-1500，当然不同种植区域覆土厚度应不同。

可以考虑局部堆坡满足种植要求，尽量减少覆土荷载、优化成本。

其次，规划设计方案阶段，给排水专业根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度进行局部调整。

6）地下车库柱网
汽车库内的停车数量、车位布置和结构柱网有着最直接的关系，柱距结构的经济性一般在6.0-8.4米，但是除考虑结构合理性外，最重要的还要考虑车辆停放的合理性以及车辆行驶的方便性。

结合青浦项目的设计经验，停车方式最合理的是倒进顺出式停车，车道与车位成直角。

每个开间停三辆车，根据柱子的大小确定柱网在7.8-8.1米，双车道净宽控制在5.5米，这样单车位建筑面积最小。

合理的地库层高，对降低成本是很重要的。

确定地库层高的原则主要有五点。

第一、选用合理的地下室底板构造做法，根据实际构造来计算层高；第二、在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三、当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四、管线综合注意遵循的原则：1）尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或布置在车位上空；2）风道宽度尽量控制在1.2
米以内，使风道下面不设置喷淋；3）电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4）各类管线交叉点不要设在主车道处；5）结构上采用宽扁梁。

根据青浦项目的设计经验，
非人防地库采用无梁楼盖结构形式，层高为3.6米。

结语
总而言之，保障房规划设计由于其限定标准和价格的特殊性，与商品房设计有一定的共同性又有一定的区别。

我们只有在设计时综合考虑舒适性和成本控制两方面，最终让两方面达到合理性平衡才是最好的产品。

规划设计前期要特别关注总图设计，合理的总图是规划设计的关键，建筑设计时重点控制户型核心筒、地下车库建筑面积、柱网、层高、覆土的合理性。

参考文献：
【1】上海市保障性住房建设导则（试行）
【2】住宅建筑规范 gb 50368—2005
【3】汽车库建筑设计规范jgj 100-98
【4】汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb 50067-97
【5】建筑设计防火规范 gb 50016--2006。