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ZHUHAI QI’AO ISLAND TOURISM PROGRAMMING 珠海市淇洲岛影视城有限公司
2009.9
淇澳岛
旅游地产策划案
宏观形势 与政策分析
政府规划 的预POE
策划思路
比较、分析
投资方初步 构想
比较、分析
投资方初 步构想的 预POE
地段规划条 件与要求
投资方构想 的需求条件
确定概念构想与开发策略
上篇：淇澳岛策划案
基础分析
地理区位 政策导向 问题搜寻 核心优势 市场需求 开发模式
6
地理区位 中国，珠三角，港，澳，珠，淇
淇澳全岛面积：陆地19平方公里，含海域总计26.512平方公里。
淇澳岛
淇澳岛 珠海
澳门
香港
7
珠海定位为旅游城市、珠江口西岸核心城市： “加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备基地、航空产业园区和
核心优势
核心优势
优势资源
岭南文化 晚清民居 名人故址
特色酒店 休闲观光 旅游地产
世界级会展 黄金旅游线 生态示范区
核心优势
17
聚焦珠三角高端度假市场六大需求
六大需求
国际会展 国际论坛 高端度假 生态旅游 传统观光 第N居所 需求主体：大型商务会展及相关配套度假休闲市场为主体
市场需求
18
顺应
提出淇澳岛开发模式 整合
国际商务休闲旅游度假区”
——摘自2008年国家关于《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》
“具有国际影响的、以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游、会议会展为特色的旅 游产业”
——摘自《珠海市旅游发展总体规划（2007-2020）》
政策导向
“大力发展高端服务业、高端制造业和高新技术产业”
——摘自《中共珠海市委、珠海市人民政府关于建设生态文明新特区、争当科学发展示范市的决定》
策划 目标
政府需要
总体 概念
企业诉求
政府其它客观限制条件
企业其他客观限制条件
结 论
上篇：淇澳岛策划案
基础分析 发展定位 功能分区 产品策划 人口容量 结语
下篇：项目策划
场地分析 总体构思 规划构想 人口容量 重要节点
结语
ZHUHAI QI’AO ISLAND TOURISM PROGRAMMING 淇洲岛影视城有限公司
源自文库问题搜寻
13
已建成使用的淇澳大桥
2001年1月建成 全长1262米，桥宽33米 设有六车道及人行道
即将建设的“港珠澳大桥”计划
连接香港、珠海市和澳门 预计于2009年内动工 大桥建成后，由香港开车至珠海及澳门，将 从4至5小时缩短到约30分钟
中山
淇澳岛
规划中的“深中大桥“
中山到蛇口的直达线路
14
淇澳岛的未来?——
宽兮绰兮，猗重较兮，善戏谑兮，不为虐兮！
言谈诙谐风趣，又懂得礼仪有所节制。
冠名”淇奥 ·爱情岛“的两大理由
• 浪漫之城的“溯源” ---------[诗经·淇奥]，祖先为珠海浪漫之城留下的珍贵无形资产。 • 情侣路的 “起点”----------结合城市规划和建设，与珠海市55公里的情侣路相呼应。
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确珠海为珠江口西岸核心城市，要求珠海建 设珠江口西岸交通枢纽城市，加快建设高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、
航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区，把珠海建设成为现代化区域中心 城市和生态文明新特区、科学发展示范市。
政策导向
珠海城市总体规划大格局
• 一条主轴（从情侣路到珠海大道）
同时，“爱”，象征着：
• 希望--------爱如太阳普照万物，给予世界生长的动力与美好的希望。 • 升华--------将个人之“小爱”升华为对人类生存环境的“大爱”。 • 浪漫--------淇澳岛自然风光优美，气质浪漫，无不散发着“爱”的甜蜜温馨，幸福美好。 • 和谐--------“爱”的主题切合共建和谐社会之主旋律，为珠海“浪漫之城”点题增色。
19
发展定位
案名创想 总体定位 业态组合 发展目标 开发策略
20
ZHUHAI QI’AO ISLAND TOURISM PROGRAMMING 淇洲岛影视城有限公司
淇澳岛的“案名”创想
淇奥 ·爱情岛
《诗经》卫风《淇奥》， 为珠海“浪漫气质”找到了“源头”，
为淇澳岛找到了“根”。
【诗经 卫风】——淇奥
特色
旅游特色，终生难忘的旅游体验
开发
旅游开发，海岛资源的开发不足
人才
旅游人才，现从业人员素质和服务偏低
问题搜寻
12
淇澳岛的现况? 自然生态保留完好——山海红树林，淇澳八景 人文遗址古老丰富——古遗址，晚清古镇和抗外族侵略英雄苏兆征故居 岛上现常住人口数量2099人，600户 淇澳大桥，岛距珠海市中心20公里 规划中的“深中大桥”和即将建设的“港珠澳大桥”
与珠海“浪漫之城”定位相匹配的
精品特色旅游岛
15
整合淇澳岛优势资源
怎么做 淇澳岛需要
? 聚焦珠三角高端度假市场需求
提出淇澳岛开发模式
问题搜寻
16
整合五大优势资源
五大优势
自然资源
交通资源
人文资源
度假资源
品牌资源
山的空间层次 海的辽阔思维 岛的私密气质
距澳门半小时车程 距香港1小时船程
港珠澳大桥 淇澳大桥 规划中深中大桥
• 两大板块（东部，西部）
• 若干组团
淇澳岛位于 东部高新区经济振兴板块中
政策导向
珠海旅游有什么?
问题搜寻
山海风光、浪漫之城
地理优越，交通便捷
淇澳大桥 港珠澳大桥 深中大桥
宜居环境，浪漫氛围
潜在规模的大型会展旅游市场
不同层次高端市场目标人群
11
精品
旅游精品，记忆深刻的旅游产品
珠海旅游缺什么?
开发
以会展旅游需求 为主的六大需求
会展论坛市场 高端度假市场 生态旅游市场 文化旅游市场 传统婚庆市场 第N居所市场
开发模式
淇澳岛五大资源
自然资源 人文资源 交通资源 度假资源 品牌资源
以会展旅游产品 为主的以下产品
会展中心 度假酒店，特色酒店，顶级会所 矿泉SPA等修身养生产品 佛禅园等修心开悟产品 空中逸墅等高端地产产品 晚清古镇，特色小镇等文化产品
• 远望淇水河湾，有青葱茂盛的绿竹，那有文采品德 的君子，以宝石作耳边美玉，玉饰逢在帽上缀如繁 星。气宇庄重轩昂，举止威严大方，这样的君子， 令人过目难忘。
瞻彼淇奥，绿竹如箦。 有匪君子，如金如锡，如圭如璧。
• 远望淇水河湾，有青席般茂密的绿竹，那有文采品 德的君子，品质如金锡般锻炼精纯，风度如圭璧般 温润不俗。气宇恢宏旷达，乘坐在华美的车子上，
瞻彼淇奥，绿竹猗猗。 有匪君子，如切如磋，如琢如磨。 瑟兮僩兮，赫兮咺兮， 有匪君子，终不可谖兮！
• 远望淇水河湾，有柔美茂盛的绿竹，那有文采品德 的君子，学问如切磋象牙般精进,品德如雕琢美玉般 雅致。气宇庄重轩昂，举止威严大方，这样的君子 ，令人过目难忘。
瞻彼淇奥，绿竹青青。 有匪君子，充耳琇莹，会弁如星。 瑟兮僩兮，赫兮咺兮， 有匪君子，终不可谖兮！
2009.9
淇澳岛
旅游地产策划案
宏观形势 与政策分析
政府规划 的预POE
策划思路
比较、分析
投资方初步 构想
比较、分析
投资方初 步构想的 预POE
地段规划条 件与要求
投资方构想 的需求条件
确定概念构想与开发策略
上篇：淇澳岛策划案
基础分析
地理区位 政策导向 问题搜寻 核心优势 市场需求 开发模式
6
地理区位 中国，珠三角，港，澳，珠，淇
淇澳全岛面积：陆地19平方公里，含海域总计26.512平方公里。
淇澳岛
淇澳岛 珠海
澳门
香港
7
珠海定位为旅游城市、珠江口西岸核心城市： “加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备基地、航空产业园区和
核心优势
核心优势
优势资源
岭南文化 晚清民居 名人故址
特色酒店 休闲观光 旅游地产
世界级会展 黄金旅游线 生态示范区
核心优势
17
聚焦珠三角高端度假市场六大需求
六大需求
国际会展 国际论坛 高端度假 生态旅游 传统观光 第N居所 需求主体：大型商务会展及相关配套度假休闲市场为主体
市场需求
18
顺应
提出淇澳岛开发模式 整合
国际商务休闲旅游度假区”
——摘自2008年国家关于《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》
“具有国际影响的、以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游、会议会展为特色的旅 游产业”
——摘自《珠海市旅游发展总体规划（2007-2020）》
政策导向
“大力发展高端服务业、高端制造业和高新技术产业”
——摘自《中共珠海市委、珠海市人民政府关于建设生态文明新特区、争当科学发展示范市的决定》
策划 目标
政府需要
总体 概念
企业诉求
政府其它客观限制条件
企业其他客观限制条件
结 论
上篇：淇澳岛策划案
基础分析 发展定位 功能分区 产品策划 人口容量 结语
下篇：项目策划
场地分析 总体构思 规划构想 人口容量 重要节点
结语
ZHUHAI QI’AO ISLAND TOURISM PROGRAMMING 淇洲岛影视城有限公司
源自文库问题搜寻
13
已建成使用的淇澳大桥
2001年1月建成 全长1262米，桥宽33米 设有六车道及人行道
即将建设的“港珠澳大桥”计划
连接香港、珠海市和澳门 预计于2009年内动工 大桥建成后，由香港开车至珠海及澳门，将 从4至5小时缩短到约30分钟
中山
淇澳岛
规划中的“深中大桥“
中山到蛇口的直达线路
14
淇澳岛的未来?——
宽兮绰兮，猗重较兮，善戏谑兮，不为虐兮！
言谈诙谐风趣，又懂得礼仪有所节制。
冠名”淇奥 ·爱情岛“的两大理由
• 浪漫之城的“溯源” ---------[诗经·淇奥]，祖先为珠海浪漫之城留下的珍贵无形资产。 • 情侣路的 “起点”----------结合城市规划和建设，与珠海市55公里的情侣路相呼应。
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确珠海为珠江口西岸核心城市，要求珠海建 设珠江口西岸交通枢纽城市，加快建设高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、
航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区，把珠海建设成为现代化区域中心 城市和生态文明新特区、科学发展示范市。
政策导向
珠海城市总体规划大格局
• 一条主轴（从情侣路到珠海大道）
同时，“爱”，象征着：
• 希望--------爱如太阳普照万物，给予世界生长的动力与美好的希望。 • 升华--------将个人之“小爱”升华为对人类生存环境的“大爱”。 • 浪漫--------淇澳岛自然风光优美，气质浪漫，无不散发着“爱”的甜蜜温馨，幸福美好。 • 和谐--------“爱”的主题切合共建和谐社会之主旋律，为珠海“浪漫之城”点题增色。
19
发展定位
案名创想 总体定位 业态组合 发展目标 开发策略
20
ZHUHAI QI’AO ISLAND TOURISM PROGRAMMING 淇洲岛影视城有限公司
淇澳岛的“案名”创想
淇奥 ·爱情岛
《诗经》卫风《淇奥》， 为珠海“浪漫气质”找到了“源头”，
为淇澳岛找到了“根”。
【诗经 卫风】——淇奥
特色
旅游特色，终生难忘的旅游体验
开发
旅游开发，海岛资源的开发不足
人才
旅游人才，现从业人员素质和服务偏低
问题搜寻
12
淇澳岛的现况? 自然生态保留完好——山海红树林，淇澳八景 人文遗址古老丰富——古遗址，晚清古镇和抗外族侵略英雄苏兆征故居 岛上现常住人口数量2099人，600户 淇澳大桥，岛距珠海市中心20公里 规划中的“深中大桥”和即将建设的“港珠澳大桥”
与珠海“浪漫之城”定位相匹配的
精品特色旅游岛
15
整合淇澳岛优势资源
怎么做 淇澳岛需要
? 聚焦珠三角高端度假市场需求
提出淇澳岛开发模式
问题搜寻
16
整合五大优势资源
五大优势
自然资源
交通资源
人文资源
度假资源
品牌资源
山的空间层次 海的辽阔思维 岛的私密气质
距澳门半小时车程 距香港1小时船程
港珠澳大桥 淇澳大桥 规划中深中大桥
• 两大板块（东部，西部）
• 若干组团
淇澳岛位于 东部高新区经济振兴板块中
政策导向
珠海旅游有什么?
问题搜寻
山海风光、浪漫之城
地理优越，交通便捷
淇澳大桥 港珠澳大桥 深中大桥
宜居环境，浪漫氛围
潜在规模的大型会展旅游市场
不同层次高端市场目标人群
11
精品
旅游精品，记忆深刻的旅游产品
珠海旅游缺什么?
开发
以会展旅游需求 为主的六大需求
会展论坛市场 高端度假市场 生态旅游市场 文化旅游市场 传统婚庆市场 第N居所市场
开发模式
淇澳岛五大资源
自然资源 人文资源 交通资源 度假资源 品牌资源
以会展旅游产品 为主的以下产品
会展中心 度假酒店，特色酒店，顶级会所 矿泉SPA等修身养生产品 佛禅园等修心开悟产品 空中逸墅等高端地产产品 晚清古镇，特色小镇等文化产品
• 远望淇水河湾，有青葱茂盛的绿竹，那有文采品德 的君子，以宝石作耳边美玉，玉饰逢在帽上缀如繁 星。气宇庄重轩昂，举止威严大方，这样的君子， 令人过目难忘。
瞻彼淇奥，绿竹如箦。 有匪君子，如金如锡，如圭如璧。
• 远望淇水河湾，有青席般茂密的绿竹，那有文采品 德的君子，品质如金锡般锻炼精纯，风度如圭璧般 温润不俗。气宇恢宏旷达，乘坐在华美的车子上，
瞻彼淇奥，绿竹猗猗。 有匪君子，如切如磋，如琢如磨。 瑟兮僩兮，赫兮咺兮， 有匪君子，终不可谖兮！
• 远望淇水河湾，有柔美茂盛的绿竹，那有文采品德 的君子，学问如切磋象牙般精进,品德如雕琢美玉般 雅致。气宇庄重轩昂，举止威严大方，这样的君子 ，令人过目难忘。
瞻彼淇奥，绿竹青青。 有匪君子，充耳琇莹，会弁如星。 瑟兮僩兮，赫兮咺兮， 有匪君子，终不可谖兮！