成都商业地产IFS案例分析

冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能
够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。 餐饮业态比重太小，不利于留住客群。 开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。
五、项目特色
项目特色
亮点一：熊猫元素
与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫“I am here”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象。 1月14日至2月15日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给IFS带来更多艺术气息，也 吸引了大量人流至此。
项目特色
亮点二：空中花园 坐落在商场七层的空中花园、雕塑庭 院和艺术展览馆，给顾客带来愉悦的 购物体验和生活享受，艺术展览馆将 展览全球知名艺术家最前沿及最有感 染力的艺术作品。
项目特色
亮点三：跨层电梯 主入口设臵跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接 进入1F。从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面 也满足了消费者的喜好需求。 商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设臵了-2F 至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地。
IFS处于成都市最繁华、最时尚 的春熙路—红星路核心商圈， 该商圈是成都的老牌商业区， 在成都人心中具有很高的认同 感。 IFS是成都最高端、最国际化的 购物中心之一，在市场上竞争 对手较少。
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THANK YOU
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IFS内过道设臵过宽，导致视觉效果大打折 扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成 空间的浪费。 以服饰为主，餐饮、娱乐等业态比重较小， 难以留住客群。 开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未 开业。
W
SWOT
T
成都市场上购物中心数量众多、竞争非常激 烈，2013年成都有近10个购物中心开业。 随着电子商务的发展，电商对传统的零售业 形成巨大冲击。 IFS旁的太古里同样是该区域的高端产品， 将和IFS形成直接竞争。
地面交通
红星路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站
春熙路站
纱帽街站
外部动线
IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
此入口正对大慈 寺路，可通过跨 层电梯到达3楼
此入口正对纱帽街 ，离停车场出入口 很近，乘客可在此 下车进入购物中心
5.L2业态配比
二楼主要为国际奢侈品牌，以鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、 Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。
L2业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 数量 28 7 百分比 80% 20%
主力店： Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier
4.L1业态配比
一楼主要为国际奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV 、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。
L1业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 电子数码 数量 30 7 1 百分比 79% 18% 3%
主力店： Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier、三星
成都IFS案例分析
目录
一、项目概况 二、商业定位 三、动线SWOT分析
一、项目概况
项目概况
成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以 西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、 超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥 有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。
LG2业态配比
业态分类 服装 儿童用品、玩具 餐饮 甜品 个护化妆 药店 超市 滑冰场 数量 12 5 6 3 1 3 2 1 百分比 37% 15% 18% 9% 3% 9% 6% 3%
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
这两处为购物 中心3楼入口
内部水平动线
IFS1楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。 采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商 业死角。
1层
2层
3层
4层
内部水平动线
负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。 采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。
电子数码
个护化妆 餐饮 家居用品 珠宝、钟表、配 饰 健身用品 办公用品 影院
6
2 5 5 1 3 1 1
21%
7% 18% 18% 3% 11% 4% 4%
主力店：
UA(IMAX)——是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港 UA 国 际院线集团。 优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门店。
3.LG1业态配比
负一楼业态主要以服饰和鞋、箱包为主；该层的大食代美食广场提供各式美食， 可起到留住客群的作用。
LG1业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 餐饮 甜品 个护化妆 珠宝 数量 19 7 5 2 1 3 百分比 51% 19% 14% 5% 3% 8%
主力店： 大食代美食广场——目前里面只要少部分商家开业。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
四、业态分布及配比
1.总体配比
IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。
楼层分布图
L7 L6 L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2 餐饮&雕塑花园 UA影院 时尚服饰 连卡佛&时尚服饰 连卡佛&珠宝、钟表 国际服装 国际服装 大食代&服装 溜冰场&儿童业态 业态分类
6.L3业态配比
三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连 卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。
L3业态配比
业态分类 珠宝、钟表、配饰 连卡佛百货 数量 19 1 百分比 95% 5%
主力店： Lane Crawford——Lane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该店只有 化妆品区开始营业。
项目名称 开发商 开业时间 地理位置 所处商圈 总建筑面积 购物中心面积 写字楼面积 酒店房间数 住宅面积 总投资 成都国际金融中心 香港九龙仓集团 2014.01.14 锦江区红星路步行街口 春熙路-红星路商圈 76万㎡ 20万㎡ 26万㎡ 230间 7.2万㎡ 160亿人民币
高 端 住 宅 甲 级 写 字 楼
7.L4业态配比
四楼以时尚服饰为主。
L4业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 家居用品 数量 20 3 2 百分比 77% 12% 11%
主力店： Lane Crawford——Lane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该层Lane Crawford尚未营业。
8.L5业态配比
五楼以时尚服饰为主。
20万㎡ 购物中心
二、商业定位
商业定位
IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身 的一站式消费目的地。
三、动线分析
外部动线
IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；
公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区； 地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。
10.L7业态配比
七楼为雕塑花园及餐饮店。
L7业态配比
业态分类 餐饮 数量 8 百分比 100%
11.小结
小结：
IFS业态以服饰为主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada 、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。
L5业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 珠宝、钟表、配 饰 餐饮 数量 13 5 4 4 百分比 48% 18% 15% 15%
书店
1
4%
主力店： 上井精致料理——未开业 优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门店。
9.L6业态配比
六楼以电子数码产品为主，并开设UA(IMAX)影院。 L6业态配比
业态分类 服装 数量 4 百分比 14%
此入口正对江南 馆街
停车场出入口
停车场出口
卸货区、停车 场入口
人流动线 车流动线
上 3楼
此入口位于红星 路和大慈寺路的 交叉口
主入口，此处不仅可 到达1楼，还可通过 跨层电梯直通3楼， 通过下沉式广场到达 负1楼和负2楼
地铁2.3号线地面 出入口，人群可通 过地下通道无缝连 接购物中心负1、2 楼
红色区域内为3楼 ，车辆可通过位于 纱帽街的高架到达
下沉 广场 观光电梯
项目特色
亮点四：动线设计 采用“回”字型动线， 围绕中间商铺形成单一 动线，简单清晰，形成 人流回路，避免商业死 角。
连廊的设臵，每隔一段距离（约 5米左右）设有连廊，连接两边 的商铺，方便顾客来回购物。
项目特色
亮点五：中庭 设臵6个挑空式的中庭，给人很强的空间感和舒适 感； 多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流； 采用室内灯光与自然采光相结合的方式，既能节约 能源又能给人贴近自然的感受。
总体业态配比
数量 百分比
服装
餐饮 鞋、箱包 珠宝、钟表、 配饰 家居用品 电子数码 个护化妆 其他
126
28 29 27 7 7 4 33
48% 11%
11% 10% 3% 3% 1% 13%
2.LG2业态配比
负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。
项目特色
亮点六：真冰场 约3000平米的冰悦真冰场，能够聚集人气，提高商场的知名度。
项目特色
亮点七：儿童业态 负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了 整个家庭，商场的人气自然就上来了。
项目特色
亮点八：细节处理
各楼层入口处设有礼宾台，方便顾客咨询。 人性化的购物指南服务，每一楼层都设有购 物指南。 栏杆边角进行了包边处理，防止戳伤顾客。
包边处理
六、SWOT分析
SWOT分析
开发商实力雄厚：九龙仓集团是 香港十大地产商之一，总资产上 千亿，公司业务包括房地产、传 媒、酒店、港口、百货公司等。 差异化战略：IFS所处商圈内多为 中低端产品，而IFS定位于该商圈 最高端的购物中心。 设计上，在主入口设有直达3楼的 手扶电梯，可达到“双首层”的 效果。 IFS汇集了超过100家国际品牌全 国/成都首店。
5层
6层
负1层
负2层
地铁 出入口
地铁 出入口
内部垂直动线
内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快 速到达目的地。
观光电梯 手扶电梯
小结
小结：
地面交通便捷，四通八达。 公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。 地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。 水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。 垂直动线：商场内设臵众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。