产业地产运营模式分析

产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

(一) 政府主导模式

1、概述

政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。

在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。

政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。

2、特点

政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。

3、典型案例

上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。

2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综

合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。包括政企合一的管理模式、行政审批制度改革和“一门式”服务、以市场为导向，“多元投资、多元开发、多元招商”的新机制、努力探索多模式的创业形式，建立人才柔性流动的新机制。

其发展路径是政府主导，以政策聚焦为依托，选准产业链切入点，发挥龙头企业带动作用，实现产业链上下游配套，高度重视科研教育培育发展后劲是张江高科科技园的主要成为因素。截止2010年底，园区进驻企业达1650家，累计完成固定资产投资额1108亿元。2010年，园区工业总产值577.5亿元；经营总收入1300亿元；固定资产投资82.8亿元；吸引投资总额超过100亿元，其中吸引合同外资10.5亿美元，吸引内资企业注册资本87.41亿元。园区共有从业人员15.03万人（其中博士生3601人、硕士生21334人、大专以上学历84590人）；园区累计申请专利17620件，授权专利4128件。

(二) 主体企业引导模式

1、概述

主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的产业用地，以营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。往往在很大程度上，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地产业地产开发。其优势在于招商对象主要为主体企业上下游企业，对象较为明确，大企业带动，小企业配套的模式使园区企业能够快速集聚起来，使整个产业链协同发展，劣势为对其他居住、生活等配套功能的开发关注较少、经验不足。

此类开发模式对主体企业要求非常高，要求主体企业拥有整合产业链上下游企业的能力，是各级地方政府经常使用的产业地产开发方式。

2、特点

主体企业引导模式有对主体企业实力要求较高、园区产业链完善、大企业带动、小

企业配套等特点，其中由于该模式发展的园区以主体企业为核心而发展，其入住企业均是企业的上下游合作伙伴，其集聚纯度会高于其他园区产业集聚，实现高度的资源整合。发展路径是主体企业联合其上下游合作伙伴进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展。

3、典型案例

龙头、主体企业带动的模式在“产业招商”中最为常见，犹以北京经济技术开发区(BDA)的“星网工业园”模式最为典型，从2001年成立以来，星网工业园以首信诺基亚为龙头，吸引了20多家国际和国内著名的手机零配件厂商和服务提供商为之配套，从芯片到集成电路板，从显示屏到界面设计，组成了一个以首信诺基亚为核心的完整的产业链，手机从组装到出货只需一天时间，星网工业园正在成为一个世界级的移动通信生产基地。目前，开发区的移动通信产业链已经基本形成，以首信、诺基亚为龙头的星网工业园是北京最大的移动通信产业基地，也是国内第一个形成完整产业链的现代通信产业基地。

(三) 地产商模式

1、概述

一直以来，政府是产业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。但是，随着产业结构的升级、产业地产产品的多元化、市场需求的快速成长，产业地产越来越受到民营发展商的关注。

产业地产商模式是指房地产投资开发企业在产业园区内或其他地方获取产业用地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。其优势是开发地产经验较为丰富，但由于其本质仍为房地产商，因此在对产业了解程度、政策获取、招商引资等方面存在劣势。

2、特点

地产商运营模式的特点体现在房地产开发企业是开发主体、开发运营过程中通过市场化开发模式完成开发、销售（租赁）、管理等相关活动。

3、典型案例

产业地产商模式典型的例子为“联动U谷”项目，该项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。园区依据产业“微笑曲线”为理论原型，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，分为生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区五大区域，实现了研发、制造、办公相结合。在园区设计方面采取独栋全景观、园林式设计手法，优化企业办公环境。其产业发展路径是以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心。

截止2010年10月，“联动U谷”已签约企业约400多家，其中包括多家世界500强企业，如宝马汽车、阿赛洛、敦豪、国际纸业、德尔福、天和汽车、海德鲁等。

(四) 综合运作模式

1、概述

综合运作模式是指对上述的政府主导开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式进行混合运用的产业地产开发模式。

由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式等进行综合使用。其优势在于每一个功能模块由具有经验的主体进行承担，有利于各个机构协调配合发挥最大优势。

2、特点

综合运作模式有多重开发主体、根据不同阶段确定开发主体的特点，其开发项目建设规模较大、涉及经营范围广，以政府规划为基础引入社会各方力量共同完成区域产业地产的建设。

3、典型案例

大连软件园是依托“官助民办”的创新开发模式典型，其借助政府资源，以大连软件园作为大连软件的宣传窗口，实现园区产业的快速聚集。在开发运营过程中，政府方面主要关注软件产业的发展，在整体产业规划、产业引导、招商推动、政策扶持方面发挥作用，帮助软件园的发展；在招商引资、园区建设、管理服务等各阶段软件园方面则发挥主体作用，做好相关工作。同时以大企业东软进驻为园区发展的突破点，通过与东软合作建立“软件孵化基地”陆续吸引其他相关软件企业进入园区。

到2010年为止，园区已进驻企业500家，实现销售收入280亿元，实现出口值10.8亿美元。

(五) 小结

在以上四种运营模式特点与优劣势各不相同，在开发项目时，应针对项目在区域位置、交通条件、产业发展主题、人文环境等多方面综合因素，来选取适合产业发展，推进城市功

能的开发与运营模式。