潮州市城市进入研究报告(20180510)

5000
4% 2%
32478 27610 27175 24100 24086 23780 22965
0
0
0%
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
江门 清远 汕头 揭阳 汕尾 河源 潮州
城镇人均可支配收入 农村居民人均可支配收入
城镇人均可支配收入（元/人）
同比增速（%）
1.1.6 产业发展方向
特色Biblioteka Baidu业集群不断壮大。
着眼于建设世界潮文化体验旅游目的地、打造旅游强市； 启动建设潮州美食城，加快东方国际茶都、凤凰广场、财富中心等高端商
贸综合体建设； 以创建全域旅游为目标，加快古城文化旅游特色区建设，举办系列文化旅
游民俗活动。
1.1.6 产业结构
潮州市二、三产产值均优于河源、汕尾，但逊于清远，潮州市二产占比稳定在54% 左右；2017年潮州二产产值为548亿元
1%
0%
0%
潮州 江门 汕头 清远 揭阳 河源 汕尾
2013年
2017年
变化
至2020年潮州及周边城市城镇化率增长空间情况
80%
11.06%
12%
9.30% 8.92% 60%
40% 5.50% 5.19% 4.70%
10% 8% 4.92% 6%
4% 20%
2%
0%
0%
潮州 江门 汕头 清远 揭阳 河源 汕尾
2017年潮州二产、三产产值均优于河源、汕尾，但与江门、汕头、揭阳相差较大。 近5年，潮州二产占比基本保持在51%-54%，三产保持40%水平。
2017年潮州及周边重点城市各产业产值
单位：亿元
1400 1293
1203 1181
1192
1200
1061
1000
800
768
741
600
541
548
452 400 449
高堂食品产业集聚区
重点产业：食品加工制造业
闽粤合作区跨省交界启动区
重点产业：临港工业、商贸服务业、传统工 业、先进制造业
潮州临港工业区
定位：现代化滨海工业园区 重点产业：仓储物流、能源工业、保税加工 组成：中山（潮州）产业转移工业园
深圳（潮州）产业转移工业园
1.1.7 固定资产投资
潮州固定资产投资相对周边城市而言处低位；近年潮州固定资产投资额快速增长， 2017年投资额501亿元，复合增速15.5%；其中第二、三产业呈快速上升趋势
单位：元/人
25000 20000
19674
15000
18855
20457
21787
22965
35000 9.9% 10.3%
12%
30000 25000
8.2%
8.6% 9.0%
10%
7.5%
6.5% 8%
20000
6%
10000 5000
15000
9938
10,551
11459
12559
13673 10000
2010年以来潮州全市人口变化情况（万人）
280 275 270 267
268
270
271
272
267
269
273
274
276
265
265
261
263
264
265
265
260
255
250 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
常住人口 户籍人口
38954 35327 30853 28776
江门
汕头 潮州 清远 揭阳 河源 汕尾
人均GDP（元/人）
增速（%）
2011-2017年潮州市人均GDP及增长率情况
10.0% 50000
14%
8.0% 40000 6.0% 30000
21618
24212
26296
28982
31302
33954
36956
500 5%
559 648 708 784 850 910 977 1074
0
0%
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
GDP（亿元）
增速（%）
部分重点城市2017年GDP总量
韶关
清远 1501亿元
肇庆
河源 梅州 952亿元
揭阳
潮州 1074亿元
2017年
2020年
增长空间
注:上述图表汕头、汕尾市2017年城镇化数据官网暂未公布，使用2016年数据
1.1.5 居民收入
潮州居民收入稳步上行，2017年城镇居民人均可支配收入约2.3万元/人，同比增速 6.5%，在周边城市中处于较低水平。
2013-2017年潮州市居民收入变化情况
单位：元/人
2017年潮州周边城市人均可支配收入情况
投资环境——潮州处于粤东与闽南交界首站，对外建立闽粤合作区，对内承接深圳、中山产
业转移；城市固定资产投资及房地产开发投资均处于周边同级城市末位。
不足之处——潮州经济总量较低，处于全省中低位水平，2017年GDP总量仅1074亿元；城市
各项投资水平均低于同级别城市，且城市人口净流出，但也存在较大的返乡臵业机遇。
100%
1.1.6 产业布局
潮州对内承接深圳、中山产业转移，对外与福建合作公建合作区，
产业布局以陶瓷、先进制造业为主，重点布局城市南部片区。
潮州重点产业园区分布图
新丰〃三饶日用陶瓷工业园
重点产业：日用陶瓷加工制造
径南工业园
定位：以二类工业为主导的园区 重点产业：陶瓷、新材料、电子机电产业
樟溪低碳工业园
6.0%
1000
4.0%
2690 2351 2151 1501 1074 952
855 2.0%
0
0.0%
江门 汕头 揭阳 清远 潮州 河源 汕尾
GDP（亿元）
增速（%）
2010-2017年潮州市GDP总额和增长率
1500
20%
14.1% 13.0%
1000
10.6% 11.0%
15%
8.2% 8.3% 7.1% 6.9% 10%
成为粤东综合交通枢纽中心。
经济环境——近年潮州市GDP稳步增长，增速保持在7%-14%，人均GDP处于周边重点城市
前列；潮州居民收入和消费稳步提高，但对比周边城市仍处于较低水平。
产业环境——潮州以陶瓷、食品工业、服装工业、塑料工业、印刷和记录媒介复制业、电子
工业、不锈钢制品业、水族机电业作为八大主导产业；三产以旅游业发展为重。
1.1.1 城市区位
潮州位于广东省东部，由两区两县组成；全市面积0.36万平方公里；城市位处汕潮揭 城市群东部，为“海峡西岸经济区”成员城市之一
韶关
茂名
清远
河源 梅州
潮州
肇庆
广州 惠州
云浮
佛山 东莞
揭阳汕头 汕尾
阳江
中山 深圳 江门 珠海
湛江
行政区划——潮州市1991年12月升级为地级市，管辖湘桥区、潮安区、枫溪区（县级区）、饶平县；面积0.36万平方
重点产业：农牧业深加工、特色工业、先进制 造业
南山工业园
定位：传统工业园 重点产业：电子、通讯、机械、新材料 组成：中山（潮州）产业转移工业园
深圳（潮州）产业转移工业园
潮安特色产业基地
重点产业：传统工艺陶瓷、特色工艺、建筑 陶瓷
庵埠工业园
重点产业：电子、服装、日用工艺品等为 主，五金、机械、陶瓷、印刷、 游乐等相配套
潮州
潮州
1.1.3 城市经济
近年，潮州市GDP稳步增长，增速保持在7%-14%；
2017年GDP总额为1074亿元，GDP增速6.9%；总量居粤东地区第3，全省第18位。
2017年周边重点城市GDP及增速
3000 8.1% 9.2% 5.0%
6.9%
8.1%
10.0% 8.0%
2000
5.0%
5.1%
40555
12% 10% 8%
4.0% 20000
6%
4%
2.0% 10000
2%
0.0%
0
0%
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
人均GDP（元/人）
增速（%）
人均GDP与房地产之间的关系
阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
人均GDP
1.5万元以内
1.1.3 城市经济
潮州市人均GDP保持平稳增长，处于周边重点城市前列，利于支撑房地产市场稳健 发展；目前潮州房地产市场进入以刚需为主，改善为辅的发展阶段。
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
2017年部分重点城市人均GDP及增长率情况
59089
42025 40555
2017年广东各市常住人口情况
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
城市 广州 深圳 东莞 佛山 湛江 茂名 揭阳 汕头 惠州 江门 梅州 肇庆 清远 中山 河源 汕尾 韶关 潮州 阳江 云浮 珠海
常住人口 1450 1253 834 766 731 620 609 561 478 456 437 412 386 326 309 305 298 265 254 251 177
2010年以来潮州市固定资产投资持续上升，2017年投资额达501亿元，同比增长10.21%，年复合增长 15.5%，第二、三产业年复合增速分别达12.27%、18.63%。2017年潮州市固定资产投资处于周边重点 城市末位。
2017年潮州及周边重点城市固定资产投资额
单位：亿元 2500
2006
2000
潮州产业方向：八大支柱产业集聚壮大，转型高端化、规模化、链条化、品牌化 三产重点以旅游业为主，着眼于打造旅游强市。
工业 旅游业
以陶瓷、食品工业、服装工业、塑料工业、印刷和记录媒介复制业、电子 工业、不锈钢制品业、水族机电业作为八大主导产业；
促进八大产业转型高端化、规模化、链条化、品牌化； 国家出口陶瓷质量安全示范区、新型工业化产业示范基地成功落地，八大
公里。
城市区位——城市位于广东省东部，东北与福建省接壤，南接汕头，西临揭阳，北临梅州。2017年12月，广东省政府
发布《广东省沿海经济带综合发展规划（2017-2030年）》，潮州被定为地区性中心，将构筑汕潮揭城市群，同时也是 “海峡西岸经济区”成员城市之一。
1.1.2 交通区位
潮州为广东与福建交通连接首站，铁路通车里程80公里，目标打造粤东综合交通枢 纽中心，港口方面加强与周边枢纽港合作，城市区位优势明显
1.5-4.5万
4.5-10万
需求特征
刚需
刚需为主，改善为辅 改善占主导，兼顾刚需
发展特征
快速发展 单纯数量型
快速发展， 数量为主，质量起步
平稳发展， 质量为主，兼顾数量
备注：结合汇率和市场发展情况，对过去通用的以美元为判断标准的体系有所修正和调整！
成熟发展阶段 10万元以上
改善为主，部分刚需 稳步发展， 综合发展型
1775 1667
1500
1000
778
666
669
501
1.1.4 人口结构
2013年以来，潮州城镇化率提升速度处中等水平；到2020年城镇化年均增长空间 5.5%，在省内三四线城市中处中等水平
2013-2017年潮州及周边城市城镇化率变化情况
3.29%
80%
4%
2.70%
3%
60%
3%
1.71%
2%
40%
1.10%
1.05%
2%
20%
0.51%
1% 0.38%
广州 惠州
2151亿元 汕头
云浮
佛山 东莞
汕尾 2351亿元
江门 中山 深圳
855亿元
茂名 阳江 2690亿元 珠海
湛江
近8年潮州市GDP稳步增长，增长率基本保持在7%-14%区
间内。
2017年GDP总额为1074亿元，增长率为6.9%，总量位居全
省21个城市中第18位，在粤东地区（揭阳市、汕头市、潮 州市）位列第3。
广东省潮州市城市进入研究报告
2018-05
目录
1. 潮州城市解读 2. 潮州房地产市场分析 3. 潮州品牌房企分析 4. 总结与建议
Part 1 潮州城市解读
潮州城市概况 区域价值分析 潮州城市规划
1.1 潮州城市概况
城市环境——潮州处于汕潮揭城市群东部，为“海峡西岸经济区”成员城市之一，目标打造
1.1.4 人口结构
潮州常住人口量级处于广东省下游水平，与阳江相当，多以4口人为一户；
近11万户籍外出务工人员、家庭分裂臵业人群可为城市房地产提供庞大的臵业客群。
2017年末，全市常住人口265万人，但户籍人口276万人，为人口 净流出城市。
家庭总数约65万户，平均每个家庭的人口为4.08人。
潮州有广梅汕铁路、厦深铁路穿境而过，铁路通车里程80公里，加强粤东地区与珠三角地区、海西 经济区交通连接。
厦深高铁潮汕站配套建设不断完善，功能定位得到提升，区域中心枢纽站地位进一步确立。潮州将 加快构建综合交通网，打造粤东综合交通枢纽中心。
构建“一港三区”港口格局，加强与厦门港、广州港等枢纽港的合作，将潮州港打造成为“21世纪 海上丝绸之路”重要港口。
400
200
347 129
0
江门
汕头
揭阳
清远
潮州
河源
汕尾
2017年 7% 2016年 7% 2015年 7% 2014年 7% 2013年 7%
0%
一产 二产 三产
近5年潮州市各产业结构变化
51%
51%
53%
55%
54%
20%
40%
60%
一产 二产 三产
42% 41% 40% 38% 40% 80%