运城中心项目概念设计任务书-new

运城中心项目概念设计任务书

1总论

1.1运城中心项目概念规划设计要求能够较为全面的呈现项目的总体规

划，并提供相应的总平面图、效果图等对规划方案进行呈现，其最终

成果要达到开发理念的要求，又要满足规划报建的要求。

1.2深入研究运城当地的城市特点，立足当地市场特点及文化内涵，根据

项目定位的特点，通过有机的综合规划，使运城中心项目成为当地市

场的标志性建筑，并成为城市一道亮丽的风景。

1.3设计要求在结合运城当地市场环境的基础上，突出创新精神结合开发

理念，开发出更有市场竞争力，符合当地人文环境的新产品。

2项目基本情况

2.1项目名称：运城中心

2.2项目地点：运城市盐湖区工农东街与人民北路交口

2.3项目四至：北至工农东街、南至南同蒲铁路线；即拓宽的人民路从地

块中穿过，将地块分为东西两个区域。

2.4项目概述：运城中心位于运城城市核心地段，具备打造城市综合体的

素质，集大型购物中心、民俗风情商街、品牌酒店、普通住宅和小户

型精品公寓于一体。

2.5占地面积：约68.4亩，约折合45599平方米。其中：东地块约7.6亩，

约折合5066平方米；西地块约60.8亩，约折合40533平方米

2.6概念规划范围：项目占地具体情况根据我司提供的地形图，人民路与

工农东街各退红线15米，东地块东边线退6米，西地块西边线退4米，

为概念规划设计之范围

2.7开发商：山西昊林房地产开发有限公司

3总体经济技术指标

3.1占地面积：约68.4亩，约折合45599平方米

其中：东地块约7.6亩，约折合5066平方米

西地块约60.8亩，约折合40533平方米

3.2总建筑面积：约30-35万平方米（含地上、地下）

其中：

东地块约9-10万平方米；

西地块约25万平方米；

全项目绿化率为25%

（注：具体指标以规划主管部门实际批复为准）

3.3物业类型：

3.3.1东地块

——以小户型精品公寓为主，辅以临街底商

其中：小户型精品公寓约为90000平方米，临街商业约10000平方米；

精品公寓——精品小户型公寓将为运城人民打造动感、活力、时尚的

现代主义精品公寓，为运城人民提供更加舒适、便捷的居住服务，为

运城的城市建设注入新的活力。

3.3.2西地块

——集购物中心、风情商业街、酒店及普通住宅于一区，定位为运城

当地首席城市综合体项目

其中：

购物中心——集购物、餐饮、休闲、娱乐功能于一体，将引入大型超

市，时尚快餐品牌肯德基、麦当劳等，IMAX巨幕影院，打造运城最时

尚、最活力、最高端的大型商业中心；

风情商业街——风情商业街以运城5000年的历史、文化为积淀，打造

极具民俗风情的“晋南第一商街”，意在吸引中外旅游者，力争打造运

城旅游的城市新名片，初步计划将在此区域设置运城市区内的旅游集

散中心；

品牌酒店——运城中心将引入知名的酒店管理品牌和管理团队，力争

打造运城高端的酒店品牌，将运城商务服务与旅游服务的提升到全新

的高度；

普通住宅——鉴于地块条件、规划要求及建筑体量，住宅定位为中端，

秉承精致家居的设计理念，力争打造舒适、生态、绿色、人文于一体

的产品。

4主要技术经济指标及建筑设计要求

4.1容积率：未做具体设定，在满足项目要求及政府规划条件的情况，公

寓、住宅、商业街宜尽可能多规划面积，以分摊土地成本；购物中心

控制在4万平方米以内；品牌酒店控制在3-4万平方米之间。

4.2绿化率：25%

4.3建筑限高：不超过100米

4.4日照要求：住宅部分日照分析累计不低于两小时（大寒日）

4.5住宅非朝南户型无比例要求，满足日照要求即可。

5项目市场定位

5.1运城中心的整体定位——运城市首席城市综合体、城市新名片

5.2购物中心——全新的中高端购物中心、时尚中心、魅力中心

5.3商业街——晋南第一街、运城旅游形象的代表、城市名片

5.4小户型公寓——新一代运城人的时尚家

5.5住宅——全新的城市综合体居住项目

5.6酒店及酒店式公寓——引入知名品牌的中高端精品酒店及酒店式公寓

5.7其他定位——运城城市中心地产投资洼地

6项目产品定位

6.1东地块——小户型精装修公寓

目标客户中投资及自用客户兼具，在合理控制成本的前提下，有效控

制销售总价，并在较小的空间内能够满足终端使用者的实际使用需求。

在户型的设计上要求灵活、多样、新颖、实用。

6.2西地块——风情商业街

目标客户以投资型客户为主，兼有一定的自用功能。要求在产品的设

计上，能够结合当地民俗风貌，并吸纳现代元素，将商业街打造成为

全项目核心的亮点。此外，要求内部空间分隔上，能够具备灵活、适

用性强的特点，既能够有效的控制投资总额，又能够满足商家经营的

实际需要。

6.3西地块——购物中心

购物中心为集购物、餐饮、休闲、娱乐功能于一体，将引入大型超市，

时尚快餐品牌肯德基、麦当劳等，IMAX巨幕影院，打造运城最时尚、

最活力、最高端的大型商业中心。在总建筑面积上要有效控制，鉴于

购物中心先期将以租赁为主，因此总规模要合理控制。

6.4西地块——住宅

住宅产品以运城当地主流的居住客户为主，以紧凑型的二居和三居为

主，更多的强调满足功能、控制总价的原则。

6.5西地块——知名精品酒店及酒店式公寓

酒店部分以定制型产品为主，主要根据大型投资客户的需求进行定制；

酒店式公寓部分与东地块小户型特点类似。

7项目分期开发要求

7.1本项目采取分期开发的原则，先期开发东地块，以小户型公寓产品为

主，要求能够实现快速销售，快速完成资金回笼；

7.2西地块的开发顺序为：商业街——购物中心——酒店（根据定制情况）

——住宅。商业街先期开发，在满足收益要求的前提下，实现快速销

售此部分将成为全项目最核心的盈利点。

8规划布局要求

8.1总体布局应提供2-3个总平面布局方案；

8.2针对在项目范围内设置旅游集散中心的功能，进行重点考量，包括停

车区域设定、交通流线布置等；

8.3针对商业街范围内的规划和有效商业面积的最大化问题须重点考虑。