龙岗中心城市调

•项目概况：项目处在行政区和新区交汇处，是紫薇商业的重要组成部分，其中 顺电开 业4年多以来，已经成为区域最具代表的商业标杆；
•业态分析：商业业态出顺电主力店外，以服装、餐饮、家具饰品为主，是社区商业中心 典型的液态分布，显示出了一定的辐射能力。
•面积区间：30—70㎡
•典型商家：顺电、一致药店
6
典型案例分析——紫薇花园
5.5—6米（可隔两层）。
北街（临碧湖花园）：不能做餐饮，生意比较旺，但比南街要差许多，开间主要是3—4.5米，层高
5.5—6米。
7
典型案例分析——龙岗中心城传统商业街 顺电——紫薇商街的一面旗帜
位于北街，建筑面积约为3000平米， 业态分布如下： 一楼——高科技，电脑、数码相机， 二楼——空调、冰箱、热水器、洗衣机和家庭影院等， 三楼——陶瓷、餐具、床上用品、按摩椅8等。
典型案例分析——龙城国际
龙城国际业态比例
1
0%
5% 10% 15% 20% 25%
•项目概况：项目面向清临路 •业态分析：商业业态因临学校，文具教材家教站占有一定比例，另外空 调零售、装饰社区配套比例重大，因为铺位销售，空置率较高。 •面积区间：30—70㎡ •典型商家：西提岛咖啡、建设银行、万店通、中原地产 、绿洲培训
万鑫五洲风情 东方明珠城
面积 42,700 16,000 36,600
100，000 42，000 60，000 73,800 43,000 2，2000 16，000 20，000 147,000 34，000
主营内容 茶叶及茶具交易中心
电子产品市场 皮革市场
小品商品市场 建材家具
建材家具/汽车专卖 百货
中介、餐饮等
已形成商业规模
虹
碧湖花园 底商
清林路
服装、小百货、顺 电、地产中介药店
等
虽与紫薇相隔仅一条路，但由于没 有烟道无法做餐饮同时数目较为密
集不利于商业展示面的展示
天虹
龙城国际—— 罗马公元
龙福西路
餐饮、西堤岛（咖 啡店）、
装饰、超市、文具、 地产中介、百货、
五金店等
租金较高，实验学校在很大程度上 带动了龙福西路的商业，另外，周 边高档楼盘支撑了龙福西路商业的
珠宝首饰 5%
童装 9%
其他 5%
运动休闲 18%
箱包皮具 3%
超市 19%
鞋类 14%
服饰 18%
楼层
经营业态
化妆品、玉器、钟表、女鞋、鞋
1F
类、箱包、票务、饰品、休闲服
天虹商场属于愉园新苑的底商,4层,建筑
饰、珠宝首饰等;
面积共1.6万㎡. 天虹商场是目前西部生
2F
超市、滋补品、烟酒、小家电、 摄影器材、药店等;
发展
新一佳
天健郡城
龙福东路
小百货、文具、地 片区商业氛围较为惨淡，租售的情
产中介、餐饮
况均不理想，空铺情况较多
香林玫瑰园
清林路 平安路
小百货、五金、餐 近期无成交，经营情况也不理想，
饮
无商业氛围
4
周边典型集中商业__天虹商场
天虹——片区商业的龙头
天虹商场各业态比例
化妆品 药店 内衣 3% 1% 5%
活片区最大的零售集中商业.
3F
女装、孕妇装、居家装、饰品、 内衣等;
5
4F
体育用品、童装、儿童乐园、床 上用品、男装等;
典型案例分析——碧湖花园
紫薇商业街重要组成部分
碧湖花园业态比例图
1
0%
10%
20%
30%
旅行社 大型家电卖场 地产地铺 数码音像文具 干洗便利店 药店 美容美容 家具装饰 银行 服装 餐饮
区域商业分布：项目所在片区属于生活配套商业片区
龙岗中心城未来将形成6大商业组团，项目属于西部生活配套商业， 紧邻奥体新城和市政商圈。 1
区域典型在营商业网点业态分析
项目名称 东方国际茶都 龙岗电子世界 集银皮革综合广场 深圳义乌小商品市场 佳得宝家具广场 怡丰工业园 龙岗世贸中心 人人购物广场
岁宝百货 天虹商场新城店 天虹商场龙岗双龙店
超市、通讯、家电、美食 百货 百货 百货
超大型综合商场 超市/百货
业态类型 专业市场
零售商业
龙一岗、中雷心同城，专缺业 少市 主场 题， 鲜依 明托 大产 型业 综向 合多 性元购化物发中展心；。零2售商业方面，以百货类购物功能为主，业态单
区域商业网点经营情况
零售业：经过05/06年由于区域商业供应严重过剩， 撤销和倒闭如新一佳等大型商家，近两年随着大 型商家供应减少，人口增加。多数商家尤其商业 旺区，依托主力商家的吸引，经营情况逐渐向好， 一些新区，随着房地产市场发展，逐渐渡过市场 培育期。
其他/空置
餐饮
服装服饰
银行
西餐咖啡
空调电器、装饰、 床上用品、布衣 美容美发
文具、教材、培训
药店/诊所、便利店 、烟酒茶 地铺
9
典型案例分析——东方御花园
主题外向型商业的勇敢尝试者
东方御花园业态比例图
其他
美容美容
家具装饰培训等
1
母婴用品专卖店
便利店
服装
餐饮
0% 20% 40% 60% 80%
•项目概况：本项目片区是突破社区配套发展主题商业的典型代表；
•业态分析：项目临龙岗妇幼保健院，主要针对产妇和婴儿打造母婴用品一条街，商业初
部分商家如华婴、阳光贝贝等连锁商家外，均以外贸和个体经营商家，经营一般，同质化 严重。
•面积区间：30--50㎡
专业市场：发展火热迅速，近两年就有逾20万体 量入市，片区专业市场向特色和规模化发展。但 主要以中小商家集结为主，缺乏像易家等国际知 名主力店吸引，经营情况尚可。
专业市场 零售商业 住宅裙楼
住宅裙楼：多以零散街铺为主，随着供应体量的 不断增加，由无规划向特色化方向发展，市场仍 有大量住宅底商等待消化，经营情况参差不齐。
紫薇商街 ——龙城最成熟的商街
紫薇花园底商各业态铺位个数统计图
女装
休闲
5
3
面包糕点
3
Biblioteka Baidu
3
童装
3
2
装饰
2
2
眼镜
2
2
中介
2
1
企业办公
1
1
健身 1
1
床用 1
1
通讯 1
1
美法用品
1
0
5
12 8
10
15
为龙岗中心城最早形成的较为成熟的商圈，分为南街和北街：
南街（临紫薇花园）：业态分布以服装为主、可以做餐饮，生意非常旺，开间主要是3—4.5米，层高
龙岗中心城在营各类商业比例图
11% 40%
49%
专业市场 零售商场 住宅裙楼
茶叶/电子/皮革/家居/服饰 百货/超市/零售/餐饮/服饰 餐饮/休闲等社区配套为主
合计（㎡）
29.7万 35.6万
8.3万
73.6万
3
项目周边典型商业街状况
项目
位置
业态
特点
典型商家
紫薇花园 底商
清林路
餐饮、服装、地产 规模均较小，但商业氛围极其浓厚， 顺店、天