西安市李家村万达广场

西安市李家村万达广场工程项目分析报告

西安市李家村万达广场工程项目管理分析

一．投资背景分析

西安市经济背景分析

西安，古称长安、京兆，举世闻名的世界四大古都之一。是中华文明的发祥地，中华民族的摇篮，中华文化的杰出代表，是丝绸之路的东方起点。西安是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城，居中国古都之首，历史上最为强盛的周、秦、汉、隋、唐等朝代均建都于西安，是十三朝古都。西安是联合国教科文组织最早确定的“世界历史名城”和国务院最早公布的国家历史文化名城之一，世界著名旅游胜地，被誉为“天然历史博物馆”。如今的西安是陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地。科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。2011年国务院《全国主体功能区规划》将西安确定为“全国历史文化基地”，着力打造西安为国际化大都市。国际化大都市就意味着经济的发达与产业结构的优化，产业结构的又时刻决定着西安的经济发展方向和经济结构的健康，可谓是休戚相关根据调查显示2010年以来，陕西的经济增速呈现逐季下滑趋势。西安市的经济增长亦是如此。但随着2013年宏观经济发展环境向好，预计西安市在投资、消费、出口都将有较大幅度增长，经济增速将出现显著回升。生产总值增长12.5％左右，地方财政一般预算收入增长17％，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长14%和15％，物价涨幅控制在4％左右。

根据有关资料显示西安的三次产业比重为6.8%、56.1%和37%，单位GDP能耗下降20%左右。产业结构持续优化，构建陕西特色现代产业体系步伐加快。2012年前三季度三次产业增长速度分别为4.6%、14.8%和11%，三次产业占生产总值的比重分别为6.8%、56.1%和37%。虽然依旧依靠着高耗能高污染的第二产业进行经济拉动，可是第三产业的良性增长以及旅游业服务业的兴起以及人民消费水平的提高，使其出现了以第三产业为带头的投资的兴起，促进了产业结构的优化升级。同时，对于农业的重视，使其实现了九年的连续丰收，总产量达到1245

万吨，水果总产量超过1400万吨。改善了人民生活的环境。

万达广场的投资背景分析

万达集团自1988年成立以来，形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。2012年，企业资产达3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元。计划到2015年，企业资产4000亿元，年收入2500亿元，年纳税300亿元。各项数据表明，中国的万达，正快步走向国际，建立起世界性的影响力。

作为万达集团的四大支柱产业之一的商业地产，以其领创的“订单式商业地产”模式叱咤中国。目前已在全国开业67座万达广场，持有物业面积1290万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。

作为中国商业地产第一品牌的万达广场，在经历一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，内容包括了大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、住宅多重业态，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

西安李家村万达广场是大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万平方米，坐落于雁塔路北段8号，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。万达城市综合体，能使多种业态互利组合，形成整体板块优势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为物业提供广阔的升值空间！在全国的25座城市内，已有43578户万达业主和万达广场周边所辐射的近2.18亿人口，正在体验着万达城市综合体所带来的新都市主义全新精彩生活。在西安，不久后的将来，城市之心必将形成新的万达商圈，并以此为半径辐射整个区域，成为区域新的创富中心。秉承“共创财富，公益社会”的使命感，万达集团在利己之时不忘达人，多次积极参加公益事业及社会活动，累计捐资超过9亿元，成为传递和谐生活的行业典范。

其周边的配套设施有银行：中国银行、交通银行，商业银行，招商银行，工商银行，民生银行，中国人民银行，建设银行，农业银行，光大银行，中信银行；医院：西安市第四人民医院、空军451医院、红会医院、323医院；学校：省重

点铁一中，中铁一局铁中、铁小，建大附中、附小，建筑科技大学，科技大学，市86中；商场：秋林公司、华润万家、海星超市、人人乐超市、爱家超市，雁塔路IT一条街、长胜街社区菜市场、太乙路商业步行街、文艺路布艺市场。

且该项目位于西安黄金大道“雁塔路”的重要分割点，北依西部核心物流圈火车站，南通新贵居住圈曲江新区，中间有东大街的时尚商业圈、和平门的时尚娱乐圈、新潮IT圈的雁塔路电子一条街，城际交通枢纽南二环。项目距钟楼2公里，到大雁塔和南门1.5公里，去小寨仅10多分钟就可抵达。有5、606、41、30、20、21、25、410、27、500、221、527、700等20多路公交车途经此处，交通线路非常便利，东南西北四通八达。

二．费用控制情况分析

a.做好项目事前的费用控制计划，根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，是项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都可以实现清楚的知道自己的目标成本，以便于采取相应的手段控制成本。

b.签订施工过程中合理的分包合同，分包合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续。同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达控制支出的目的。

c.节约现场管理费 ,施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者一、两年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理，一项工程，在具体实施中往往受时间、