河南焦作武陟红旗路商业步行街定位执行报告_114PPT_XXXX年
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武陟红旗路商业步行街 定位执行报告
尚地（中国 ）
2020/11/15
第一篇:项目整体定位
第一部分：项目分析
项目分析
第二部分：项目定位综述
整体定位 | 客群定位
第三部分：产品规划建议
价值点建议| 规划建议
第四部分：营销推广建议
营销策略︱推广执行
第一部分：市场及项目分析
项目SWOT分析
优势（S）
都须以营销部门为核心进行运作.
精细化营销
为实现目标,在各个环节上都必须追 求完美,打一场“超限战”．
核心营销策略
１
品牌策略
3
事件造势策略
2
核心营销策略
服务营销策略
房地产价值的标竿
品牌策略
社会影响力巨大
一个真正 的城市运
营商
市高档楼盘样板
品牌策略
城市功能的完善
品牌策略
必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市 场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理 念、品味、服务、营销……），才能实现项目价 值最大化。
超越常规客户群体的需求 特征，彰显身份与地位 主导： • 地段的核心价值 • 做城市的主人 • 终极置业 • 创新产品的热衷追随
客户描述
这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找 彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。
客户敏感点
•对城市核心稀缺地段的占有与独享； •对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖； •对产品创新、物业智能化的追寻；
客户购房面积调查 2% 15% 39%
44%
87.5㎡ 112.8㎡ 118.2㎡ 140.78㎡
通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80㎡两房为主， 三房以110~130 ㎡为主，复式可以相对大一些，以140~180为主。
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
客户心理分析
➢ 追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受； ➢ 要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界． ➢ 对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。
客群定位
政府行政机关中高层 ·注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但
公务员
极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。
街区效果建议
第四部分：营销推广建议
整体营销策略
“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!
三大前提
突破传统价值观
精细化营销
全员营销
突破传统价值观
传统观念壁垒
全新价值观
实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。
客服 营销
顾客
人事 财务
全员营销
营销
顾客
财务
实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门
综上所述：
1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90㎡左右， 三房面积以118~140 ㎡为主。 2.扩大南北楼间距，增加采光。 3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4 ㎡以上
户型建议：户型配比
二室二厅 三房二厅 四房或复式
15% 70%
18%
主力户型建议：室内布局
– 主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧， 开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。
– 次卧：大的13平方米，小的11平方米 – 书房：9平方米左右 – 客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。 – 厨房：6-7平方米左右，封闭厨房 – 公共卫生间：干湿分离，干区小一些。 – 主卧卫生间：与公共卫生间大小分开
外立面建议
外立面建议
外立面建议
街区效果建议
1、城市传统商业中心，区域发展潜力大； 2、优越的地理位置，容易被客户接受，利 于产品市场推广；
威胁（T）
1、目前市场大多项目均为现房销售，必 将分流客户； 2、未来市场投放量将进一步加大，市场 存在一定的风险；
项目综合评价
1 、城市核心项目地理位置优越 2、周边现有各项配套完善 3、片区具备走商业加居住路线
1、县城核心地段，地理位置优越； 2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通 便利发达； 3、地块方正便于开发利用，减少规划设计 难度； 4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经 验。
劣势（W）
1、地处闹市区，对住宅的价值提升 带来一定压力。
2、西边过道狭窄目前出入不方便与东 面红旗路很难形成人流对流；
机会（O）ห้องสมุดไป่ตู้
•个体商铺老板、经营 者；
其他中高收入人群
·注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品 牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。
第三部分：产品规划建议
购房客户家庭人口结构
50.00%
45.95%
40.00% 30.00%
32.43%
20.00%
10.00%
6.56%
0.39% 0.00%
0.00%
75.68% 户型
客户满意方面分析
7.34% 价格
1.54% 复式
4.25% 小区环境
系列1
客户不满方面分析
40% 4%2%
13% 8% 7% 8%
18%
采光 折扣 位置 楼间距 价格 阳台 卫生间太小 未作评价
由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好， 还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。
123
9.27% 1.54% 3.86%
4 5 6 空白
系列1
由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。 因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间， 则不必要涉足。
客户所需房型调查
12% 1%
三室两厅 两室两厅 两室两厅/三室两厅
87%
客户对三房需求比例较大，占87%； 其次为两房，占12%。
项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！
第二部分 项目定位综述
营销就是解决问题，其它的都可以免谈！
项目必须从解决问题开始 －－－－－解决一切的问题首先是结合 形势锁定我们的目标客户群！
客户定位
客户区域来源
1、市区高收入客户群 2、郊区及边缘乡镇高收入客户群 3、想由乡镇进入城区的客户群
目标客户需求
乡镇各级政府行政机 对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的 关高层公务员、领导； 附加价值。
医院、教育、金融、 电信、律师、会计等行 业及其附属产业从业人 员；
·希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望 其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。
厂矿等私营企业主； 注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。
尚地（中国 ）
2020/11/15
第一篇:项目整体定位
第一部分：项目分析
项目分析
第二部分：项目定位综述
整体定位 | 客群定位
第三部分：产品规划建议
价值点建议| 规划建议
第四部分：营销推广建议
营销策略︱推广执行
第一部分：市场及项目分析
项目SWOT分析
优势（S）
都须以营销部门为核心进行运作.
精细化营销
为实现目标,在各个环节上都必须追 求完美,打一场“超限战”．
核心营销策略
１
品牌策略
3
事件造势策略
2
核心营销策略
服务营销策略
房地产价值的标竿
品牌策略
社会影响力巨大
一个真正 的城市运
营商
市高档楼盘样板
品牌策略
城市功能的完善
品牌策略
必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市 场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理 念、品味、服务、营销……），才能实现项目价 值最大化。
超越常规客户群体的需求 特征，彰显身份与地位 主导： • 地段的核心价值 • 做城市的主人 • 终极置业 • 创新产品的热衷追随
客户描述
这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找 彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。
客户敏感点
•对城市核心稀缺地段的占有与独享； •对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖； •对产品创新、物业智能化的追寻；
客户购房面积调查 2% 15% 39%
44%
87.5㎡ 112.8㎡ 118.2㎡ 140.78㎡
通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80㎡两房为主， 三房以110~130 ㎡为主，复式可以相对大一些，以140~180为主。
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
客户心理分析
➢ 追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受； ➢ 要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界． ➢ 对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。
客群定位
政府行政机关中高层 ·注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但
公务员
极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。
街区效果建议
第四部分：营销推广建议
整体营销策略
“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!
三大前提
突破传统价值观
精细化营销
全员营销
突破传统价值观
传统观念壁垒
全新价值观
实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。
客服 营销
顾客
人事 财务
全员营销
营销
顾客
财务
实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门
综上所述：
1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90㎡左右， 三房面积以118~140 ㎡为主。 2.扩大南北楼间距，增加采光。 3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4 ㎡以上
户型建议：户型配比
二室二厅 三房二厅 四房或复式
15% 70%
18%
主力户型建议：室内布局
– 主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧， 开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。
– 次卧：大的13平方米，小的11平方米 – 书房：9平方米左右 – 客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。 – 厨房：6-7平方米左右，封闭厨房 – 公共卫生间：干湿分离，干区小一些。 – 主卧卫生间：与公共卫生间大小分开
外立面建议
外立面建议
外立面建议
街区效果建议
1、城市传统商业中心，区域发展潜力大； 2、优越的地理位置，容易被客户接受，利 于产品市场推广；
威胁（T）
1、目前市场大多项目均为现房销售，必 将分流客户； 2、未来市场投放量将进一步加大，市场 存在一定的风险；
项目综合评价
1 、城市核心项目地理位置优越 2、周边现有各项配套完善 3、片区具备走商业加居住路线
1、县城核心地段，地理位置优越； 2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通 便利发达； 3、地块方正便于开发利用，减少规划设计 难度； 4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经 验。
劣势（W）
1、地处闹市区，对住宅的价值提升 带来一定压力。
2、西边过道狭窄目前出入不方便与东 面红旗路很难形成人流对流；
机会（O）ห้องสมุดไป่ตู้
•个体商铺老板、经营 者；
其他中高收入人群
·注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品 牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。
第三部分：产品规划建议
购房客户家庭人口结构
50.00%
45.95%
40.00% 30.00%
32.43%
20.00%
10.00%
6.56%
0.39% 0.00%
0.00%
75.68% 户型
客户满意方面分析
7.34% 价格
1.54% 复式
4.25% 小区环境
系列1
客户不满方面分析
40% 4%2%
13% 8% 7% 8%
18%
采光 折扣 位置 楼间距 价格 阳台 卫生间太小 未作评价
由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好， 还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。
123
9.27% 1.54% 3.86%
4 5 6 空白
系列1
由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。 因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间， 则不必要涉足。
客户所需房型调查
12% 1%
三室两厅 两室两厅 两室两厅/三室两厅
87%
客户对三房需求比例较大，占87%； 其次为两房，占12%。
项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！
第二部分 项目定位综述
营销就是解决问题，其它的都可以免谈！
项目必须从解决问题开始 －－－－－解决一切的问题首先是结合 形势锁定我们的目标客户群！
客户定位
客户区域来源
1、市区高收入客户群 2、郊区及边缘乡镇高收入客户群 3、想由乡镇进入城区的客户群
目标客户需求
乡镇各级政府行政机 对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的 关高层公务员、领导； 附加价值。
医院、教育、金融、 电信、律师、会计等行 业及其附属产业从业人 员；
·希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望 其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。
厂矿等私营企业主； 注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。