南阳房地产市场分析
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技术产业为先导，以食品、农副产品深加工和清洁能源为主的新型工业基 地； ✓ 风景旅游城市及区域性旅游服务基地。
4
宏观分析/总体发展目标
发挥中心城区交通区位等优势，建设区域交通枢纽和物流中心； 积极参与区域分工协作，形成优势产业体系，打造高新技术和先进适用技
术产业基地； 借助历史人文和自然环境优势，形成区域性旅游服务中心； 拓展城市功能，提升城市地位，构建区域性中心城市； 积极促进周边小城镇合理、有序、快速发展，逐步形成以中心城区为核心，
43.7%
863
2016年 1011 863 378 43.7%
50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
说明：2014年邓州市成为省直管县，宏观数据不再计入南阳数据；邓州总人口约145万人，城镇化率与南阳市基本持平。
一、宏观环境分析 二、房地产市场分析 三、最终建议
1
宏观分析/地理位置
南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是 一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济 协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代 的区位优势
根据国际普遍水平，城市化率在50-90%这一阶段，是城市化的高速发展期。结合南阳市当前城市化率水平和 增速来看，南阳市未来3-5年即将迎来城市化高速发展期；如城镇化率达到65%以上，则未来需有180万人进城， 房地产市场空间较大。
人口：万人 城镇化率
1400 1200 1000 800 600 400 200
郑万高铁全长800多公里，设计时速350 公里。铁路起于郑州南站，通过联络线连 接郑州东站，经河南省的开封市（尉氏县 境内）、长葛市、禹州市、平顶山市、南 阳市、邓州市，进入湖北省的襄阳市襄城 区、南漳县、保康县、神农架林区、兴山 县、恩施州巴东县，然后进入重庆市境内， 经巫山县、奉节县、云阳县至万州区连接 渝万高铁。
9
宏观分析/GDP及增幅 南阳市GDP一直保持着8%以上的较高增长率，根据GDP增速与房地产发展阶段的 相互关系规律，南阳市房地产市场处于高速发展时期
10
宏观分析/小结
➢ 城市定位：国家区域性中心城市；主要发展高新技术产业、新型能源、旅游以及物流相关产业； ➢ 发展方向：主要向东部及南部宛城新区、一体化示范区发展，适当向北部高新区以及西部发展； ➢ 人口经济： 南阳市人口总量位居河南省各地市首位，且城镇化率相对较低，后期发展空间巨大，有利 于房地产业发展；南阳GDP位居全省第三位，且经济增速较高，同样推动房地产相关行业发展； ➢ 交通建设：目前沪陕、二广等高速贯穿城市北部，未来郑万高铁即将建成，同时姜营机场早已建成并 使用，南阳和省外城市以及郑州的联系将会更加快捷方便。
郑万高铁已于2016年12月全线开工，先期建设的郑州至襄阳段预计2019年底 建成通车，届时南阳市与外部核心城市的交通联系将极大便捷。
8
宏观分析/人口及城镇化率
截至2016年，南阳市总人口为1011万人（含邓州为1150万人），其中常住人口863万人、城镇常住人口378万 人，城镇化率为43.7%。
0 总人口 常住人口 城镇人口 城镇化率
2012-2016年南阳市人口及城镇化率
34.9%
38.3%
40.4%
42.1%
1015
2012年 1166 1015 354 34.9%
1009
2013年 1171 1009 386 38.3%
858
2014年 1001 858 346 40.4%
860
2015年 1006 860 362 42.1%
“三片区” ：在城区边缘形成王村、东站、 河东三个各具功能特色、相对独立又紧密联 系的城市片区。
在城区西北部以生态环境保护与培育为主， 建设独山风景名胜区、兰营水库郊野公园， 作为城市的绿色背景与生态保障区。
7
宏观分析/交通规划
郑万高铁的建设对于南阳融入郑州市一小时经济圈，提高区域影响力具有重大作用
6
宏观分析/空间结构
总体结构：形成“一河、双城、三片区”的空间发展框架。
“一河” ：加强白河水体及沿岸的综合治 理，建设白河湿地公园、滨河绿地，沿岸形 成连续的绿色开放空间，适当布置公共设施， 作为城市公共休闲的绿色长廊。
“双城” ：在白河两岸各形成一个功能综 合、配套完善的城市组团，白河以北为中心 组团，白河以南为河南组团。
发展方向 城市主要向东、向南发展，适当向西、向北 延伸。 ✓ 近期方向 主要完善白河以北地区，加强对白河水体及 沿岸的综合治理，建设白河湿地公园和滨河 绿地；适当建设白河以南地区。 ✓ 远期方向 主要跨越白河向南发展，适当建设白河以东 地区。 ✓ 远景方向 主要建设白河以东地区，并可以考虑跨越许 平高速公路继续向东发展。
南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经 济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略 地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。
2
宏观分析/行政区划
南阳现辖2个区和1个高新区、1个示范区,分别是宛城区、卧龙区、高新区和一体化示范区， 10个县分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社 旗县、西峡县，1个县级市邓州市（2014年1月1日起邓州市由省直管。）。
南阳市辖： 2个区、1个高新区、1个一体 化示范区 1个县级市、10个县 土地面积：2.66万平方公里 总人口：1150万（含邓州）
3
宏观分析/城市定位
城市属性定位： 国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫、鄂、陕三省交界地区
区域性中心城市，生态宜居城市。 城市职能定位： ✓ 国家历史文化名城，重要的水源和生态保护地区； ✓ 中部地区重要的交通枢纽； ✓ 豫、鄂、陕三省交界地区的商贸物流、金融服务和文化教育中心； ✓ 豫西南的行政管理中心；以医药、光、机、电等高新技术产业和先进适用
城镇分布相对集中、功能互补、联系密切的核心城镇圈，带动市域经济整 体发展和城镇集聚区的形成，构筑省域城镇和经济发展的重要增长极、中 部崛起的新支点。
5
Байду номын сангаас
宏观分析/城市规划
城市规划 《南阳市2008-2020年中心城区总体规划方案》显示，至2020年中心城区将发展到西
至规划中的312国道城西段、长江路南段；东至南阳机场；北至焦柳铁路引入宁西铁路连 接线、独山风景区北界；南至许平南高速公路与宁西铁路交接处，总面积297平方公里。
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宏观分析/总体发展目标
发挥中心城区交通区位等优势，建设区域交通枢纽和物流中心； 积极参与区域分工协作，形成优势产业体系，打造高新技术和先进适用技
术产业基地； 借助历史人文和自然环境优势，形成区域性旅游服务中心； 拓展城市功能，提升城市地位，构建区域性中心城市； 积极促进周边小城镇合理、有序、快速发展，逐步形成以中心城区为核心，
43.7%
863
2016年 1011 863 378 43.7%
50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
说明：2014年邓州市成为省直管县，宏观数据不再计入南阳数据；邓州总人口约145万人，城镇化率与南阳市基本持平。
一、宏观环境分析 二、房地产市场分析 三、最终建议
1
宏观分析/地理位置
南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是 一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济 协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代 的区位优势
根据国际普遍水平，城市化率在50-90%这一阶段，是城市化的高速发展期。结合南阳市当前城市化率水平和 增速来看，南阳市未来3-5年即将迎来城市化高速发展期；如城镇化率达到65%以上，则未来需有180万人进城， 房地产市场空间较大。
人口：万人 城镇化率
1400 1200 1000 800 600 400 200
郑万高铁全长800多公里，设计时速350 公里。铁路起于郑州南站，通过联络线连 接郑州东站，经河南省的开封市（尉氏县 境内）、长葛市、禹州市、平顶山市、南 阳市、邓州市，进入湖北省的襄阳市襄城 区、南漳县、保康县、神农架林区、兴山 县、恩施州巴东县，然后进入重庆市境内， 经巫山县、奉节县、云阳县至万州区连接 渝万高铁。
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宏观分析/GDP及增幅 南阳市GDP一直保持着8%以上的较高增长率，根据GDP增速与房地产发展阶段的 相互关系规律，南阳市房地产市场处于高速发展时期
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宏观分析/小结
➢ 城市定位：国家区域性中心城市；主要发展高新技术产业、新型能源、旅游以及物流相关产业； ➢ 发展方向：主要向东部及南部宛城新区、一体化示范区发展，适当向北部高新区以及西部发展； ➢ 人口经济： 南阳市人口总量位居河南省各地市首位，且城镇化率相对较低，后期发展空间巨大，有利 于房地产业发展；南阳GDP位居全省第三位，且经济增速较高，同样推动房地产相关行业发展； ➢ 交通建设：目前沪陕、二广等高速贯穿城市北部，未来郑万高铁即将建成，同时姜营机场早已建成并 使用，南阳和省外城市以及郑州的联系将会更加快捷方便。
郑万高铁已于2016年12月全线开工，先期建设的郑州至襄阳段预计2019年底 建成通车，届时南阳市与外部核心城市的交通联系将极大便捷。
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宏观分析/人口及城镇化率
截至2016年，南阳市总人口为1011万人（含邓州为1150万人），其中常住人口863万人、城镇常住人口378万 人，城镇化率为43.7%。
0 总人口 常住人口 城镇人口 城镇化率
2012-2016年南阳市人口及城镇化率
34.9%
38.3%
40.4%
42.1%
1015
2012年 1166 1015 354 34.9%
1009
2013年 1171 1009 386 38.3%
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2014年 1001 858 346 40.4%
860
2015年 1006 860 362 42.1%
“三片区” ：在城区边缘形成王村、东站、 河东三个各具功能特色、相对独立又紧密联 系的城市片区。
在城区西北部以生态环境保护与培育为主， 建设独山风景名胜区、兰营水库郊野公园， 作为城市的绿色背景与生态保障区。
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宏观分析/交通规划
郑万高铁的建设对于南阳融入郑州市一小时经济圈，提高区域影响力具有重大作用
6
宏观分析/空间结构
总体结构：形成“一河、双城、三片区”的空间发展框架。
“一河” ：加强白河水体及沿岸的综合治 理，建设白河湿地公园、滨河绿地，沿岸形 成连续的绿色开放空间，适当布置公共设施， 作为城市公共休闲的绿色长廊。
“双城” ：在白河两岸各形成一个功能综 合、配套完善的城市组团，白河以北为中心 组团，白河以南为河南组团。
发展方向 城市主要向东、向南发展，适当向西、向北 延伸。 ✓ 近期方向 主要完善白河以北地区，加强对白河水体及 沿岸的综合治理，建设白河湿地公园和滨河 绿地；适当建设白河以南地区。 ✓ 远期方向 主要跨越白河向南发展，适当建设白河以东 地区。 ✓ 远景方向 主要建设白河以东地区，并可以考虑跨越许 平高速公路继续向东发展。
南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经 济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略 地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。
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宏观分析/行政区划
南阳现辖2个区和1个高新区、1个示范区,分别是宛城区、卧龙区、高新区和一体化示范区， 10个县分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社 旗县、西峡县，1个县级市邓州市（2014年1月1日起邓州市由省直管。）。
南阳市辖： 2个区、1个高新区、1个一体 化示范区 1个县级市、10个县 土地面积：2.66万平方公里 总人口：1150万（含邓州）
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宏观分析/城市定位
城市属性定位： 国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫、鄂、陕三省交界地区
区域性中心城市，生态宜居城市。 城市职能定位： ✓ 国家历史文化名城，重要的水源和生态保护地区； ✓ 中部地区重要的交通枢纽； ✓ 豫、鄂、陕三省交界地区的商贸物流、金融服务和文化教育中心； ✓ 豫西南的行政管理中心；以医药、光、机、电等高新技术产业和先进适用
城镇分布相对集中、功能互补、联系密切的核心城镇圈，带动市域经济整 体发展和城镇集聚区的形成，构筑省域城镇和经济发展的重要增长极、中 部崛起的新支点。
5
Байду номын сангаас
宏观分析/城市规划
城市规划 《南阳市2008-2020年中心城区总体规划方案》显示，至2020年中心城区将发展到西
至规划中的312国道城西段、长江路南段；东至南阳机场；北至焦柳铁路引入宁西铁路连 接线、独山风景区北界；南至许平南高速公路与宁西铁路交接处，总面积297平方公里。