建设项目全周期管理论文

浅谈建设项目全周期管理

摘要:近年来, 随着我国的房地产业迅速发展, 房地产已逐渐

成为国民经济的支柱产业，在房地产开发设计阶段合理有效的控制成本对于整个房地产开发项目具有重要的意义。本文从房地产开发设计阶段成本控制出发, 结合价值工程原理, 阐述了房地产开发

设计阶段成本控制的实施过程, 并就施工招标及签约阶段和施工

阶段的造价控制做了分析，为房地产开发企业最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。

关键词: 项目成本；价值工程;；房地产;；成本控制；设计阶段

abstract: in recent years, along with the rapid development of real estate industry, real estate has gradually become the pillar industry of the national economy, in real estate development design stage effective and reasonable cost control for the whole of the real estate development project is of great significance. this paper, from the design stage of the real estate development cost control, and combining the principle of value engineering, this paper expounds the design stage of the real estate development cost control of the implementation of the process, and the construction bidding and signing stage and the construction stage of cost control are analyzed, for real

estate development enterprise maximum reduce cost, achieve more economy provides the scientific method.

keywords: project cost; value engineering; ;real estate; ;cost control; design stage

中图分类号：f406.72文献标识码：a 文章编号：

前言

近几年．因房价不断上涨，已经严重影响民生问题，国家逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何在新形势下提高房地产项目决策科学性，是摆在房地产企业面前的一个重要课题。从技术经济解决方案上观察，目前，基于价值工程思想与方法应用已经比较广泛地运用在项目设计和施工阶段。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系, 是一种行之有效的科学的

方法, 它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来, 避免

了设计工作的盲目性, 对提高房地产的竞争优势具有明确的理论

和现实意义。对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上, 没有将成本控制的内涵延伸, 而价值工程理论为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工具。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行研究, 这样有利于房地

产开发企业提升竞争力, 使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质

和低成本而拥有一席之地。

一价值工程基本原理

价值工程简称ve (v c en nccnng)，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动这里的价值(v)是功能(f)与成本(c)的综合反映，是二者的比值．即：v=f／c 。从价值工程定义可以看出，价值工程主要思想是通过对选定对象的功能及成本分析，提高对象的价值。这里的价值指的是反映成本开支与获得之间的比例一般来说．提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变．降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。价值工程的工作程序主要包括：确定目标、功能分析、功能评价、制定改进方案、实施评价成果、其中，功能分析是价值工程的核心，其基本方法是绘制功能系统图，目的是正确地表达各对象的功能，明确功能特性要求。实施价值工程的关键在于方案创新，即在方案的创新过程中解决功能与成本之间的矛盾，进一步提高价值。由于价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，因此，在房产造价控制中引入价值工程是极其重大意义的选择。

二房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则

2.1房地产开发设计阶段成本的构成

房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段, 房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶

段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本, 与其他一般商品

生产成本相比, 具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性, 给企业的成本管理带来了一定难度。房地产开发设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。工程项目立项后, 设计通过对项目的具体化和书面化, 是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定, 承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此设计阶段作为项目开发的前导, 对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析, 规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2 % , 但它对工程造价的影响程度可达75 %以上。因此, 在规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关

键与重点, 它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明, 合理科学的设计, 可降低工程造价的10 %。设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段。

2.2房地产开发设计阶段成本控制特点

对于房地产开发产品来说, 设计阶段是进行成本控制的重点和关键, 相对于其他阶段的成本控制, 设计阶段成本控制具有以下

特点。

(1) 设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动。

(2) 设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动。

(3) 设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动。