最新国内外总部基地研究(多案例)及经济分析[1]

二、案例借鉴
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞 的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还 是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。
14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准 的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需 求。
国内外总部基地研究(多案例) 及经济分析[1]
汇报提纲
一、总部基地解读 二、案例借鉴
3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接， 且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系， 有助于完善城市功能，保持区域持久活力； 注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商 业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详 细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面 积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积 的15-40%。 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这 样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
政策
交通
交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。
型进行分区，以便加强内部的聚集力 和资源整合；
总部基地在规划时会考虑中高档次 的商业配套，以便满足企业的商务
、生活需求。
规划
产品
独栋商务产品一般为4-5层，可满足
企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千㎡变化，一般
4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左
右；
根据个别企业的特别需求提供定制 服务。
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。
以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进 入园区都可以享受到优厚的税收政策。
园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方 英尺不等。
到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象， 包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。
产业
所在区域第三产业（商业、金融业
）较为发达；
若区域本身具备产业基础，为后期
招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业 ，项目后期锁定客户成为重点解决问 题。
开发产品分析
总部基地的规模与其所处的区域有 关，新兴区域的开发规模较大，而 越靠近城市中心区域，开发规模越
小。
规模
规划上一般会根据目标企业行业类
6、总部基地的完整价值链
市场定位
总
部
产业定位
基
地 的
开发运作
完
整
销售/招商
价
值
物业管理
链
资产运营
商务发展 人口聚集 地产开发 产业聚集
二、案例借鉴
总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到 底如何去运作呢？
它山之石，可以攻玉
二、案例借鉴
国外案例研究
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
的理念。
入园 企业
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
承担 功能
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
特点
建筑标准较低， 营造出共同
但比工业园有 生活的社区
招商
熟地供应 设置企业开发条件 开发项目/销售/招商
无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键
开发基础条件分析
企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此 来支撑企业总部基地的发展。
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
二、案例借鉴
亚洲商务花园案例 ——新加坡商务花园
裕廊
樟宜
新加坡商务花园概况：
新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划
并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成
所提高
气氛，融合
进城市生活
的元素，
与城市的联系也越发 一个可以"自己自 紧密，成为城市功能 足"，以及可以提 的一部分。出现私人 供足够内部交流 空间和公共空间之分， 空间的综合社区 但企业无法真正拥有 优美景致的独立小环 境
4、国内总部基地的发展
2003年
总部经济元年，始于北京，成为风靡全 国的新概念。
2005年
2005年真正浮出水面，北京丰台总部 基地正式投入运营。
20052010年
继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以 上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、 南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部 基地。
5、总部基地的效用
发挥明显的内聚功能和扩散功 能。
提升区域的科技创 新能力，帮助区域 实现产业结构调整 、升级与经济发展 。
总部平台
企业总部基地 总部经济 总部文化
实现不同社会、商业 等文化之间的共存、 对话、互补、共荣及 整合，形成兼容并包 、开放、创新的多元 文化。
6、总部基地的特征分析
开发模式分析
地产商开发
政府供地
开wenku.baidu.com项目
销售/招商
总部基地 开发模式
政府独立开发 成立投资公司 开发项目
招商
综合开发
成立投资公司 开发项目