2019长沙市房地产市场分析报告共9页文档

Part 1 湖南省房地产政策

（一）重大事件简要目录

1986年10月1日起施行，中华人民共和国房产税暂行条例

2001年6月26日，中国人民银行发出《关于规范住房金融业务的通知》对开发商贷款做出严格限定，造成许多楼盘施工进度受到影响，很多已经预售的楼盘因这一政策出台，资金不能及时回收，不得不放缓工程开发进度。

2003年4月，湖南省关于建立房地产市场联席会议制度的通知

2003年5，关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知

2003年12月10日，湖南省人民政府第23次常务会议通过，湖南省城市房地产税施行细则现予公布，自2004年3月1日起施行。

2004年4月2日，关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知2004年4月25日，中国银监会颁布调整存款准备金率，存款准备金率从7%提高到7.5%，减少银行可供资金数量，限制了房地产开发企业获取项目开发所需的大规模资金，降低房地产开发投资速度。

2004年4月27日，国务院通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产项目资本金比例，提高进入房地产市场门槛。

2004年9月，关于加强商业营业用房宏观调控的通知

2005年，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》提出抑制房价过快增长八大措施，媒体称之为“国八条”。

2005年5月26日，关于做好稳定住房价格工作的意见

2005年5月30日，建设部关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知。

2005年9月27日，经第73次部常务会议讨论通过，《房地产估价机构管理办法》，自2005年12月1日起施行。

2007年7月，召开全省房地产开发管理工作座谈会的通知

2008年11月16日，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见

2008年颁布，2010年12月实施，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见。

2009年11月13日，省住房和城乡建设厅省发展和改革委员会省财政厅省国土资源厅关于印发《湖南省2009-2011年廉租住房保障规划》的通知。

2010年5月20日，住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。

2012年6月8日央行宣布降息25个基点。

（二）政府对房地产市场宏观调控分析

1.中国房地产市场发展概述

我国房地产业的兴起和发展始于改革开放初期，发展之初起点低、基础差、政策法规不完善，1986年才开始实施中华人民共和国房产税暂行条例，1998年中国房地产市场开发投资呈明显上升趋势，但由于房地产商品

结构的极不合理，出现了大面积的空置房屋，2002年12月不动产协会发布数据显示全国房屋空置总面积达1.25亿平米。1998年实施扩大内需政策后，形成了新的房地产热，近6年以来房地产投资额平均增长率达20.79%，房地产销售额以每年超出27%的速度增长。房地产开发企业数量从1990年地400家到2001念得29552家。2003年国家出台“121号文”和随后起补充和深化作用的“18号文”，加大对房地产市场的宏观调控，提高房地产企业进入市场的门槛，再加上金融机构进一步收紧银根，房地产企业重新洗牌。中国加入WTO后，很多实力雄厚的港台和国外房地产企业在我国内陆大规模扩张，内陆房地产企业面临巨大挑战。

2.国家政策对房地产市场影响

国家凭借政治权制定的房地产市场主体都必须遵守的行为准则即房地产政策，是连接房地产市场和政府的纽带，其作用由政府在房地产市场的干预作用和特殊地位决定。中央的宏观经济策略的调控一方面规范房地产业的发展，另一方面协调不同产业发展速度，缓解产业结构矛盾，保持宏观经济持续增长。

国家是土地的所有者，拥有土地所有权；政府是房地产市场的管理者，公共资源的管理者和政策制定者，故而房地产市场受政策影响极大。房地产政策氛围市场性政策和社会性政策，市场性政策又包括市场进出管理政策、市场交易管理政策、市场竞争管理政策和市场收益分配政策；社会性政策又包括保护性政策、政治性政策和边缘性政策。房地产政策对房地产市场的影响主要为以下几方面：

（1）房地产政策对开发热点的影响

（2）对开发模式的影响

（3）对施工进度的影响

（4）对价格的影响

（5）对融资的影响。

3.湖南省房地产政策倾向及趋势

2003年湖南省开始建立房地产市场联席会议制度，由湖南省建设厅、省统计局、省发展计划委员会、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局联合召开，分析我省每一季度房地产市场的基本形势。

2003年开始整顿和规范房地产市场秩序，2003年12月10日，湖南省人民政府第23次常务会议通过了湖南省城市房地产税施行细则，自2004年3月1日起施行。分析湖南省颁布的关于房地产政策，2003年集中的房地产市场秩序的整顿和市场交易规范化，从2004年开始对于房价的控制提上了议程，2005年制定了对房地产中介结构，2010年制定了房屋施工质量问题的相关规章，加强对住宅工程质量管理，对房屋安全等提出要求。2010年，湖南省颁布了湖南省绿色建筑评价标准，提倡鼓励建设环保节能，并给以一定经济补偿，这一政策的出台将会对未来房地产开发模式造成影响。2011年9月，颁布了湖南省房地产行业信用信息管理办法，加强房地产企业及执法人员信用信息管理，对房地产企业实行信用信息分级审核制度。

Part2 房地产市场动态分析

1.湖南省房地产形势分析

根据房地产市场联席会议公布数据，对2004年以来从房地产投资、新开发房产面积、房屋空置率、商品房销售面积和销售总额、房屋均价等方面对湖南省房地长市场形势进行分析。湖南省房地产开发投资,见图1，长沙市房地产开发投资基本保持在50%以上，09年和10年在50%以下。

图表 1

图表 2

图表 3

2.长沙市房地产供需情况

（1）地区经济发展

长沙是湖南的单核中心城市，全市土地面积1.18万平方公里，市区面积954平方公里（2009），总人口664万（2009），市区人口242万（2009）。2000年以来经济实现率先跨越发展且已形成发展势态明显的“加速上升通道”，经济综合实力和城市竞争力显著增强。2001年长沙GDP在省会城市中排名14，,2003年以来的7年经济增长速度为15.8%，2009年GDP超3744亿，跃居全国省会城市第7位。下图为2000-2010年长沙GDP增长柱形图。

图表 4

长沙城市竞争力排名不断靠前，09年六月获评中国最具软实力城市第9，09年10月在省会及付省会级城市文明指数测评中列第4，列福布斯最佳商业城市16。2010年10月获“中国（大陆）国际形象最佳城市”第8。长沙居民收入水平和消费水平列中部城市首位，2008年达18282元，