对政府房价调控的评析与建议

价 ， 市场对于房地产 的预期 不再 是只涨不跌 ， 大投资房地 让 加 产的政策风险 ， 这样在楼市 中的热钱就能撤 出。
要有 弹性 ； 第三类是 拥有 中 、 等质量住 房 的家 庭 ， 高 对于高 档 住房应该完 全市场化 ， 通过高地价 、 高税收将获得 的资金通 过
２ １ 年 是楼市 的政策 年 ， ００ 针对部分城市房价过快上涨 ， 中
政府要 切实承 担起促进 房地产 市场平稳健 康发展 的责任 ， 以
央政府 在一年 内三次 出台调 控措施 ， 动用政 策工 具之多 ， 史 历 罕见 。即使如此 ， 场在出现短暂 的“ 市 量跌价稳” 僵持局面后 ，
长和地方 财政增 收。据来 自经济观察 报的有关 数据显示 ， 到
的不 断上 涨远远超出 了中国普通老百姓 的购 买能力 ，人们 为
此怨声不 断。同时 ， 房价 的高涨拉 大了社会 的贫 富差距 ， 富者
２ １ 年末 ， ０１ 地方政府债务总额将到达 １ ５万亿【 显然土地 出让 ｌ １ 。
从国际环境来看 ，美 国的量化宽松政策 、欧洲 的债务危 机， 加上全球还未走 出的金融危机大背景 ， 大量 的境外热钱 ＿
中 共 山 西 省 直 机 关 党 校 学 报 ２ １年 第 ３期 ０１
民经济可能面临崩溃的风险 。 另一方面 ， 高房价会严重 影响金
【 作者简 介１ 胡 － （９ ６ ）男 ， ￣ １ ８ 一 ， 上海师范 大学法政学院 研 究 生 ．
、
二线城 市再 现 回暖势 头 ， 体上 关于“ 媒 日光 盘” 开发商 高 、
价拿 地的新 闻也屡见不鲜 。对于宏观调控 的效果虽然各 界议 论纷纷 ， 但总的来说批评大于赞扬 ， 疑大 于肯定 。 质 笔者认 为 ，
在调控房 价方 面政府应从宏 观上把握 以下方 面。
（ ） 续 加 大 供 给 ， 流 购房 需 求 一 继 分
房价上涨压力 。 三 、 调 控 房 价 的 几 点 建 议 对
外， 物价局对 开发商 的定价要起到监督作用 ， 引导合理定价 ， 并 且注重价格 的稳定性。 价格的提升应 与房屋本身品质的提升相
一
致， 不能将注意力集 中在盈利和营销上 。 （ 政府要承担起 促进房地产市场平稳健 康发展 的责任 三） 依靠房地产业拉 动经济增长本身不具有可持续 性 ，地方
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房价 持 续 攀升带来的问题
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顾及 购房者 的承受 能力 。虽 然国家调控政策重在收紧信贷 以 增加 开发商的资金使用成本 但 开发商的资金链并未受到 实
，
建 议
１年始 质打。发利外融以地融渠的重 ９ 开的 性击开商用资资及下资道比不 ９ ８ 人制改 ， 要发 定度降了发对行的事 。此 外度 房的住境 断大的金无 降价就是件很渺茫贷依程， 们居环使 扩商资链忧 开商银信的赖， 只 产度革得 开， 程上低 一 国有
三是经济风 险不断加大。一方面 ， 高房价会降低资源配置
效率 ， 增大经济 的结构性风 险。房地产 价格的持续快速上涨 ，
流动性压力和 民间投资选择的匮乏 ， 得投资没有好 的去处 ， 使 只好将之置换成房产。
给房地产业带来 了暴利 ，也使社会资金或其他产业 向房地产
业集 聚。由于整个产业结构失调 ， 一旦 房地产业 出现 问题 ， 国
租赁 住房房源 ， 拉开保障房 的层次 ； ） ３ 逐步扩大住房保障制度 覆盖面 ， 断放 宽保 障房的 申购条件 ， 不 努力 做到应保 尽保 ， 公 平公 正 ； ） ４ 大力 推广 以“ 限房价 、 竞地价 ” 方式供应 中低价位普
通商品住房用地。
商结合 的各种灰色交易 和贪腐 活动。这既是降低房地产 建设
从 国 内经济环境来看 ，同时 出现 的高物价 和负利率使居 民的财富在无形 中稀 释。纸币贬值 、 通胀压 力 ， 导致保值 需求
非常强烈 。 如果 目前投资价格处于高位的黄金 ， 就意味着要 冒
一
定 的风险 ，而货 币政 策的转向也将给未来 的股市带来 很多 的不确定性 。国内金融市场发育不成熟 ， 加上多年 累积形成的
这一做法对地 方政府能产生实质压力 ， 使调控责任清 晰化 ， 是
一
个 很 好 的开 始 。
首先 ， 在供 给方 面 ， 要继续 增加保 障房 ， 增加小 户型和容 积率。１ 通过增加土地有效供应 ， ） 确保保 障性住房 、 棚户区改 造住 房和中小套型普通商品住房的用 地供 应量 ； ） 过新 建 、 ２通
一
更统筹 、 更宏观 、 长远的视角制定房地产政 策和调控房地产 更 业 。要从改变 、 改革干部考核 指标 人手 ， 用科 学发展观来考核 地方政府 和干部的政绩 ，这样才能让 目标 的设 定有它 的实 质 意义 。 今年 １ 召开 的国务 院常务会议 ， 月 提出了各城市政府 要 合理确定本地 区年度新建住房价格控制 目标 ， 向社会公 布 。 并
研 究 方 向 ： 观 调 控 宏
从发达 国家流 向新兴 的发展 中国家 。 为一项金融工具 ， 作 中国
定的防暴利税 ， 促使开发商改变销 售策略 ， 实行 薄利多销 。此
房地产 已经成 为最稳定最赚钱 的投 资工具 ，引诱 国内外制造 业资本 、 金融 资本 纷纷 跟进 。各地政府纷纷采取各 种优 惠政 策 招商 引资 ， 使外 资也成 为房地产市场 的重要 资金 来源 ， 大了 加
控政策无法有效落实。
（ ） 三 内外 经济 环 境
发商 手中 ， 大大压制 了普通居 民的消 费意愿 ， 一些不 满 、 富 仇
等负面情绪也在不断激化。 二是政府公信力 受到考验。在高房价面前 ， 人们希望政府
能够 出面控制房价 ，政府也出 台了一系列有关房地产 调控方
面的政策 ， 但这些政策对房地产商们来说作用微乎其微 。 在这 种情况下 ，人们 开始对政府的宏观调控能力产生怀 疑 。２ １ ００ 年 ， 家宝总理正式表 明了要调控 房价 的决 心 ， 温 多次提 出要 遏 制房价过快上涨 ， 并采取 了“ 史上最严厉 的调控政 策” 这破 釜 ， 沉舟之举 也将 政府 推向了风 口浪尖 。
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房 价的 持续 攀
融运 行秩序 ， 大金融 系统 的风 险。银行 在房地产 市场上扮 加
对 升活经和 演非微的一 旦某个环 节 出了问题 ， 于行放 民国来多 款 从长 远来看角，地业繁有 银发贷 生民诸压 但 给带济人 着常妙 ，色房产的荣利 和其他 对于银行 政 攀 的价政 断 贷构会来大损。 力为平不 借机都带巨的失 析 升了抑府 ，房 二 、 价 调 控 效 果不 佳 的原 因分 房 府 上 不 出 有 政 随城化程断进越越的村口人 策 台 关 着镇进不推，来多农人涌城 断 房 师 过图制价 期 量旧改和屋迁就很刚需。货 海 的试抑房 市ＰＩ的增长 ，越来越多的人希望通过房产的投资来达到资 快涨本 上。文 ， 的城造房拆造了多性求通预 大 Ｃ 价 大 以析 府大 的值值而于些具购能的收家来 范 拟分政加 产保增 ，对那不有房力低入庭 调 法 因 起 度价 关系是导致价格上极有 ， 了给需的盾供 学 房调力评 原 说 障住又其限 剧供与求矛。求 价控 的 ， 性房 涨的关键因素 ， 开发商 、 与内外 经济 为点 保 加但 政府 控 口 政 ２ 年府价 环等素非重。 学 ０ 政房调 境因亦常要 １ ０ 的 胡 院 控效响进 （开产超暴是个争事 个 房地 产 上 步析，果 分果并一 的影效的 中房商 级利一不的实 一 发 国地的 ） 评 宾 海 诸 因，图 项的算本该早设好，售一上的 多素试 为 目预成应是就定的而价再涨原 析 ０ 进供些考 因于地源垄性 ， 供的性稀性在定 控步化价 资产投入成本不变 的前提下 期应刚和缺。固 提深房 一一参 调 在土资的断、 为了利 润的最大化 ， 不 短 开发商 毫
房 ， 其能拥有满足基本 生活的住房 ； 二类是拥有低质量住 让 第 房的 中低 收人 家庭 ， 这一群 体更多的是对改善性住房 的需求 ， 政府应 提供相对 优质 的保 障性住 房 ， 在档次 、 境 、 环 面积上都
这次全球金融危机充分 显示 ， 房地产市 场是与信贷 、 证券 等金 融市场高度关联 的重要 资产市场 ，房地产价格剧 烈波动 传 导至虚拟经济 ， 波及和伤害实体经 济 ， 会 引发金融 风险和经 济衰退 。对此 ， 一是要积极关注房地产 市场变化 ， 继续 收紧房 贷规模 ， 提高房 贷 门槛 ， 高银行业 贷款抵 押 比例 ， 当控制 提 适 房贷在商业银行信贷 中的 比例。同时还要加强对房地 产贷款 业务的监督管理 ， 严格对开发商贷款抵押物 的要求 。 二是要完 善金融体 系建设 ， 大力发展股 票 、 外汇 、 黄金等投资交 易市场 ， 开拓金融衍生品市场。要大力引导和发展实体经济 ， 鼓励资金 向实体经济行业 流动 ， 同时还要适 度放宽商业地产开发 ， 引导 资金从住宅 向商铺 流动。总的 目标是扭转市 场预期 ，稳住 房
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企业 也大量参与房地产项 目开发 ， 成为 了房价 的重要 推动者 。
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高房价 、 购房难等诸 多社会 问题相继出现 ， 引发了社会对于房 价 问题 的关 注和对政府调控的期盼 。而关 于房地 产泡沫的争
论， 为潜在的经济风险敲响了警钟 。
一
地 产为主业 的就有 ｌ 。而 国企是 永远不 差钱 的 ， 以“ ６家 所 地
王 ” 个个地被国企摘得。 一
（ ） 方政 府 二 地
是社会 问题 日益 显现。房价问题首先是民生问题 ， 房价
地方政府 在 Ｇ Ｐ喜好 下 ， 分依靠房地产业 带动经济增 Ｄ 过
金是政府填补财政赤字 的最好来源 。 对于土地财政问题 ， 国土
通过房产投 资赚了更多的钱 ， 而贫者 由于房价过高而买不 起 ， 只能拥挤 在十分恶劣的环境 中。房价过高加 重了购房者的还 款压力 ， 人们的财富 以租金或 房价 的形 式转移到 了有钱人 、 开
资源 部部长徐 绍史认为 ：城市 发展对 土地的依赖 有增无减 ， “ 利益分配不合 理 ， 社会矛盾 突出 ， 土地 出让 制度 亟待进一步改 革完善 。”１ 以， 『 ２ 所 只要土地财政继续作用 ， 要把房价降下来 的 可能性会很小 。此 外 ， 一些官员 寻租冲动强烈 、 权力 过大和约 束监督弱化 ， 使违规批地 和更 改规 划等腐败现象猖獗 ， 政府调
成本 、 使房价 回归理性的基础 ， 也是使宏观调控政策得 到有效 落实 的基本保 障。
（ ） 高 资金 向 地 产 业 流动 的 门槛 ， 四 提 开拓 多元 的投 资 渠道
其次， 在需求层面， 要对市场及需求群体进行细分 ， 区别
对待 。 需求主体拥有住房的层次大致可分为三类 ： 第一类是无 自有住房 的低 收入家庭 ，这需要政府投 入保 障性 住房 、廉租
改建、 购买 、 长期 租赁等方 式 ， 多渠道筹 集保 障性住房 和公共
同时 ， 加大房地 产领 域违 规和贪腐行 为的惩治力度 。鉴 应
于房地产 领域 的官商勾结和钱权 交易推高了房地产发展成 本
和房 价 ， 要规 范秩序 ， 需 净化 房地产 市场发展环 境 ， 加大对 房
地产开发 和交易各个环节 中的违 规违 法行 为的查处 ，打击 官