第八讲其它税种的筹划.pptx

• （四）成本控制法 • 某房地产开发企业建造一栋售价2000万元的普通标准住宅
，根据税法相关规定可扣除费用为1600万元，增值额为 400万元。增值率=400÷1600×100%=25%，则适用税率为 30%，速算扣除系数为0. • 应缴土地增值税=400×30%=120（万元） • 另按税法相关规定缴纳营业税=2000×5%=100（万元）， • 城市维护建设税和教育费附加=100×（7%+3%）=10（万元 ） • 该企业税后（不考虑企业所得税）利润=2000-1600-120100-10=170（万元）
表8-1 土地增值税税率表
税收筹划分析
• （一）利用适当增值进行税务筹划 • 房地产开发企业如果既建造普通住宅，又进行其它房地
产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这 取诀于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核 算的情况下，如果能把普通标准住宅控制在扣除项目金 额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负 。
第8章 其它税种的筹划
8.1 土地增值税的税收筹划 8.2 资源税的税收筹划 8.3 房产税的税收筹划 8.4 土地使用税的税收筹划 8.5 印花税的税收筹划 8.6 契税的税收筹划
ห้องสมุดไป่ตู้
8.1土地增值税的税收筹划
• 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值 性收入的单位和个人征收的一种税。
• 通过纳税筹划企业可以节税98万元。
分开核算多缴纳土地增值税50万元。
• （二）其它
• 案例2：一家房地产开发企业签售出一栋精装修房屋。已 知该房屋总售价为2000万元（含装修600万元），并在税 法允许范围内，该项房地产业务的费用扣除为800万元（ 含装修费用扣除300万元），增值额为1200万元。则土地 增值率为=1200 ÷800×100%=150%。应纳税额=1200 ×50% －800×15%=480（万元）。
• 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该 批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（4800－ 1000－200－2000－160－640）/（ 1000+200+2000+160+640）=20%，免征税额。企业税后利 润=4800－1000－200－2000－160－640=800（万元）
利用税收优惠进行税收筹划 房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划， 如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内，这是 该税最重要的优惠政策。
8.1.1土地增值税的主要法律界定
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权 、地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入 的单位和个人。
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值 额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产 的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
• 本例应通过提高成本的方法进行纳税筹划。例如，将此房 屋进行简单装修，费用为400万元，因此房屋总费用就增 加至1600+400=2000（万元）。此时，按照税法相关规定 可扣除项目增加为2000万元，增值额为2400-2000=400（ 万元），增值率为400÷2000×100%=20%。根据土地增值税 税收优惠条款，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此时土地增 值税为0，应缴营业税为2400×5%=120（万元）；城市维护 建设税和教育费附加120×（7%+3%）=12（万元）。该企业 税后（不考虑企业所得税）利润为2400-2000-0-12012=268（万元）
• 由于该房屋已经装修过，因此可将装修部分与房屋本身销 售通过两份合同进行分离。在房屋出售合同（不含装修费 用）中说明该栋房屋出售价格为1400万元，
• 另外，在房屋装修合同中说明该栋房屋装修的费用为600 万元，同时在账务上分别核算、分别结转成本。已知房屋 销售允许扣除成本为500万元。经过以上处理，增值率为 ：（1400－500）÷500 ×100%=180%，应纳税额=（1400－ 500）×50%－500×15%=375（万元）
• （2）分开核算，增值率为： • =（10000－8000）/8000×100%=25% • 应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元） • 豪华住宅，增值率为： • =（5000－3000）/3000×100%=67% • 应纳税额=（5000－3000）×40%－3000 5%=650（万元） • 普通住宅和豪华住宅应纳税合计1250万元，分开核算比不
• 案例1：某房地产开发企业，某年商品房销售收入为15000 万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的 销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000 万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华 住宅的可扣除项目金额为3000万元。
• （1）不分开核算是，增值率为 • =（15000－11000）/11000×100%=36% • 应纳税额=（15000－11000）×30%=1200（万元）
• 而装修允许扣除的成本为300万元，但装修收入不在土地 增值税征收范围之内。通过分开核算房地产销售额，有效 降低了土地增值额，从而使税负减轻了105万元。
• （三）收入控制法 • 某房地产开发企业建造一批普通标准住宅。已知取得土地
使用权所支付的金额为1000万元，开发土地的费用为200 万元，新建房及配套设施的成本为2000万元，税金为160 万元，该批住宅以5000万元的价格出售。另外，还有加计 20%的优惠（640万元）。 • 增值率=（5000－1000－200－2000－160－640）/（ 1000+200+2000+160+640）=25%， • 应纳税额=（5000－1000－200－2000－160－640） ×30%=300（万元） • 企业税后利润=5000－1000－200－2000－160－640－ 300=700（万元）