中介市场调研报告

房地产中介服务市场调研
报告书
应用技术学院房产班
撰写人：杨新振
撰写时间：2013年5月25日
目录：
一．……………………………摘要
1.……………………报告目的
2.……………………调研结果
3.……………………结论
4.……………………建议
二．……………………………正文
1.……………………引言
2.……………………调研方法
3.……………………结果
4.……………………结论和建议
三．……………………………附录
1.……………………调研提纲
2.……………………调查问卷
2.……………………统计表（图）
4.……………………参考文献
一．摘要
我国房地产市场日益成熟，使得房地产中介市场日益火爆,在中介市场繁荣的同时也还存在一些不规范的中介行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。

因此，进行房地产中介服务的调查是十分必要的。

本次调研采用随机性街头问卷调查；走访房地产中介服务公司，亲身体会和感受。

采用访问法﹑面谈调查法﹑问卷调查法，进而获取第一手资料。

通过本次对该地区的房地产中介服务市场的实际调研，我们得出以下结论：
1.行业门槛较低。

2.信息通道不畅，缺乏广泛的交流合作与沟通。

3.吃差价问题严重。

4.房地产中介服务行业诚信不足。

基于对该行业的现状的调查认识，我们提出以下几点建议：
1.制定行业法律法规，加大监管力度和处罚力度。

2.从业人员素质及信誉偏低，应提高规范诚信服务意识，加强市场监管及行业的自律的力度，引导市场建立有序的秩序。

3.中介机构应该把诚信带到工作中，把诚信做到日常生活中去，以诚信来面对顾客。

4.建立资源共享平台，并且实现区域网络化。

二．正文
（一）引言：
住房是关系国际民生的大问题，近年来随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起，而房地产中介在房地产发展过程中也得到了长足的发展。

由于最近的经济危机的影响，又导致中国房市状况波动频频，进而也波及到房地产中介服务市场。

这也让更多的人关注这一行业的发展。

于此同时有数据显示，房地产中
介服务行业在我国发展进20多年来，已经成长为一个具有广阔的发展前景和高成长性的朝阳产业。

2010年房地产中介服务行业百强企业经营收入和成长性有很大的提升，对综合实力的贡献率也分别提高了6.23％和8.72％。

但同时，行业还存在很多问题，阻碍着行业的健康发展。

2006年3月22日国务院常务会议将天津完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发﹑开放”纳入十一五规划和国家战略。

2012年天津市常住人口总量达到1413.15万，城镇化率达81.55％。

高级城市型社会趋向成型，在常住人口中，外来常住人口总量达到392.79万，较上年增加47.95万，增幅为13.91％，占全市常住人口年增长量的比重达到了81.87％，较上年提高了11.57个百分点。

本市城镇化水平达到81.55％，较上年提高了1.05个百分点。

以上一系列的数据资料说明，天津市房地产中介服务行业的发展有着较广阔的市场空间，房地产中介服务行业发展充满了机遇。

通过对天津市河东区房地产中介服务市场调研，深入了解该区域房地产中介服务市场的现状，进而分析出该区域的房地产中介服务市场未来发展趋势以及投资前景。

（二）调研方法:
此次调研属于描述性调研，旨在了解该区域房地产中介服务市场的过去与现在的状况。

通过随机性街头问卷调查﹑走访房地产中介服务公司﹑访问﹑面谈等方法进行实地市场调研，进而获取第一手资料。

采用归纳法﹑综合分析法﹑图表法对调研所获取的原始资料进行归纳分析。

本次调研活动主要采用调查问卷的形式；主要调研对象为天津市河东区人群；活动共发出调查问卷50份，于5月17日下午与5月18日下午进行实践活动，本小组共调查收回调查问卷50
份，其中有效问卷43份，无效问卷7份；计划本次调研活动参与人7人，实际参与人6人；计划规定各小队成员在完成该队的调查问卷后，需在调查问卷上准确填写调研时间和调研人员姓名，各小队成员不得私自修改调查问卷上的已填信息。

（三）调研结果：
1﹑选择中介服务公司企业最看重的是什么？（多项选择）经调查显示顾客群对于中介服务公司的选责过程中最看重的分别为A企业信誉B企业实力C企业服务态度，这三项比重占调查总体比重的82.07％。

（见表1）
表1 选择中介服务公司最看重什么？
2.您认为中介服务公司提供的房源信息是否真实可靠？
调查数据显示，该区域的顾客群对于中介服务公司提供的房源信息，认为其真实可靠的占23.26％.认为其有虚假内容的占67.44％，对其信息持不敢相信态度的占9.3％.（见表2）
表2 对于房地产中介服务公司提供的房源信息所持态度？
3.您认为中介服务公司提供不真实房源信息的手段有哪些？
对于中介公司提供不真实房源信息的手段调查中，乱报房价所占比重最大，占46.51％；其次是隐瞒房源地点，占20.93％。

（见表3）
表3 中介服务公司提供假房源的手段有哪些？
4.您是否相信中介公司的业务介绍？
被调查人群中，不完全相信中介服务公司的业务介绍所占比重最大，占86.05％；其次持相信态度，占11.63％；持不相信态度所占比重为2.32％。

（表4）
表4 是否相信中介公司的业务介绍？
5.据您了解中介服务公司欺骗手段有哪些？（多选）
根据被调查人员反馈信息可以看出，中介服务公司欺骗手段排列前三位的是吃差价，口头合同，霸王条款，其所占比重分别
为28.00％,19.00％,16.00％；三项占总比重的63.00％。

（表5）表5 中介服务公司欺骗手段有哪些？
注：（5）表示排序时因他们的比重相同所以与5是属于同等级别（如下文再次出现此类数据，都理解为此意）。

6.您在接受中介公司服务时，是否受到过中介公司的欺骗？
在调查样本中有过被欺骗的经历的人群所占比重为41.86％，没有受过欺骗所占比重为58.14％。

（表6）
表6 是否受到过中介公司的欺骗？
7.如有受骗经历，您是否愿意向大家讲述您的受骗经历？
数据显示，有62.79％的被调查人愿意讲述自己受骗经历，也有37.21％的人不愿意讲述自己的受骗经历。

（表7）表7 是否愿意向大家讲述受骗经历？
8.与房地产中介公司发生矛盾或纠纷，您会采取哪种方式解决？
当与房地产中介服务公司发生矛盾时，采用与中介公司协商解决所占比重最大，占53.49％，其次是向人民法院起诉，占23.25％，再次向消费者协会投诉，占16.28％。

（表8）
表8 选择解决矛盾或纠纷的方式？
9.您对中介服务人员及态度的满意度及印象的满意度？
关于满意度的调查，我们发现，持不满意态度所占比重为34.88％，持比较满意态度所占比重为34.88％，持满意态度所占比重为30.24％。

（表9）
表9 对中介服务人员及态度的满意度？
10.您觉得现今的中介服务公司的资信和服务水平？
关于中介服务公司的资信和服务水平，约有74.42％的被调查人认为一般。

（表10）
表10 对中介服务公司的资信和服务水平的评价？
11.您觉得房地产中介服务公司收取您的费用？
在被调查人员中有约占41.86％的认为自己被收取较高的费用，有约占39.53％的人员认为其被收取的费用高，这两项比重高达81.39％。

（表11）
表11 房地产中介服务公司收取费用的高低？
12.您认为中介服务合同中的条款是否公平？
经统计显示有约41.86％的被调查人员认为中介服务合同中的条款不公平，有37.21％人竟不清楚合同内容，只有20.93％的人认为中介服务合同是公平的。

（表12)
表12 中介服务合同中的条款是否公平？
13.您和中介服务公司签订合同时，是否约定附加条款？
关于约定附加条款，被调查人员中约有39.53％的人没有想到，有23.26％的人不约定，有9.30％的人认为无所谓，仅有27.91％的人认为会约定合同中未提及的细节。

（表13）
表13 是否约定附加条款？
14.您认为中介服务公司还有那些问题？您有那些意见和建议？
问题：交易时隐瞒一些细节，让顾客感觉不真诚。

建议：交易过程中更加真诚，努力提高服务质量。

（四）结论和建议
通过实际调研和数据分析，我们得出如下内容。

结论：
1.行业门槛较低。

房地产中介服务机构较多，但大部分，规模小，实力弱，经营不科学。

通过走访调查，我们发现自己周围各种中介机构越来越多，然而一些“黑中介”的事件让人们对中
介心生疑虑，我们自己也发现在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门脸还有不懂专业知识的一个人。

试想，这样怎能为顾客提供一个良好的安全的信息环境。

2.信息通道不畅，缺乏广泛的交流合作与沟通。

在房源，顾客等信息被房地产中介服务机构视为“生命线”的情况下，部分房地产中介服务机构对房屋信息不负责的态度，造成了交易时出现房源信息不真实，不准确，重复信息多等情况，这既是在浪费住房信息资源也易引发交易矛盾和纠纷。

3.吃差价问题严重。

在买卖双方信息不对称的情况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价格，采用“压上家，瞒下家”的手段，将买卖双方间的差额据为己有。

对于这一现象，早在2006年10月建设部就发布《中国房地产经纪执业规则》明令禁止房地产中介“吃差价”，对这种违法行为应坚决予以打击。

4.房地产中介服务行业诚信不足。

欺骗顾客或违规违法行为时有发生，影响行业形象。

部分房地产中介服务机构为追求不当利益，不惜违规违法操作，欺瞒消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使得房地产中介行业成为在媒体上曝光较高的行业之一，损坏了行业形象，降低了行业信誉。

建议：
1.制定行业法律法规，加大监管力度和处罚力度。

如今在行业内有很多未经过房地场主管部门审批管理的“黑中介”，没有相关方面从业证书，利用顾客求方便的心理，从中骗取钱财。

同时房地产中介服务行业的法律法规还是相对的滞后，相应的规定过少或者规定的过于笼统。

使得对于一些中介服务机构或人员的违规行为难以进行处理或无法处理。

致使对房地产中介服务市场的监督力大打折扣。

2.从业人员素质及信誉偏低，应提高规范诚信服务意识，加强市场监管及行业的自律的力度，引导市场建立有序的秩序。

其中提高行业门槛，规范房地产中介服务市场，其重点应是从业资
格认证，制定一系列的就业培训，提升的体系。

并且对于从业人员在行业内建立行业信用，一经有信用污点，就要求其退出行业。

从而，从从业人员身上提高整个行业的水准。

3.中介机构的发展离不开“诚信”二字，现今人们对中介组织的种种误会却都来自于个别的“黑中介”的不守信用。

所以中介机构应该把诚信带到工作中，把诚信做到日常生活中去，以诚信来面对顾客，这样才能换回中介服务机构的信誉，才能重新树立形象，才能得到顾客的承认，才能使中介服务机构获得长足的发展。

4.建立资源共享平台，并且实现区域网络化。

中介服务公司存在的真正意义在于促成交易。

通过建立共享平台，使得区域信息更准确，消费者更放心。

同时也应构建合理科学的资源共享，佣金分享结构。

对于这一平台的运转应保证它的透明化，使顾客看到中介服务机构在其交易的背后的辛勤的工作与付出。

使其愿意付出一定的资金来换取中介公司的服务，减少顾客的质疑与抱怨，减少事后纠纷等问题。

三．附录
（一）调研提纲
1.调查时间﹑地点﹑对象
1)拟定在5月17日下午和5月18日下午对天津市河东区房地产中介服务市场进行调查。

２)调查地点为天津市河东区房地产中介服务公司/机构附近。

3)调查对象为曾经历过或正在经历中介服务的顾客群；对中介服务有所关注的人群和房地产中介服务机构人员。

（二）调查方法
1.问卷调查：为了保证问卷回答的客观性和真实性，本次调查采用不记名问卷形式，尽量使被调查者能根据自己的真实感觉和思考来回答问题。

2.观察法通过调研员的观察和亲身去感受，中介服务的状况。

（三）调查目的﹑意义
1.通过对天津市河东区房地产中介服务市场进行调研，了解现今该区域中介服务市场现状，分析寻找出其市场问题或市场空白，提出解决问题的办法和改进的措施，为规范房地产中介服务提出合理化的建议。

2.通过对其市场顾客的调查，了解顾客对中介服务的态度，找出中介服务的不足，提出科学合理的解决方案，提高房地产中介服务质量，树立全新的房地产中介服务新形象。

3.为创办房地产中介服务企业提供合理，科学的依据。

（四）调查内容：详情见调查问卷
（五）调查结果分析及结论
通过对调查问卷，观察所得进行归类，统计；形成以文字﹑图表来表达的调查结果，并对现存的问题进行分析，提出应对的措施，最终提交调研报告。

二．调研问卷
天津市河东区房地产中介服务问卷调查表
您好：
我是天津工业大学社会实践团队的采访员，我们正在进行一项关于天津市河东区房地产中介服务的实践调查，旨在了解天津市河东区房地产中介服务市场的基本情况，以分析房地产中介服务市场发展的趋势和前景。

你的答卷无所谓对错，只要能真正反映你的想法就达到我们的这次的调查目的。

希望您能积极参与，调查会耽搁您几分钟的时间，请您谅解。

谢谢您的配合和支持。

1.您选择中介服务企业最看重的是什么？（多选）
A：企业信誉B：企业实力C：企业宣传D：企业服
务态度E.便捷度F：其它
2.您认为中介公司提供的房源信息是否真实可靠？
A:真实可靠B：有虚假内容C：不敢相信
3.您认为中介公司提供不真实房源信息的手段有哪些？
A：放假房源B：乱报房价C：隐瞒房源地点 D.其它
4.您是否相信中介公司的业务介绍？
A：相信B：不完全相信C：不相信
5.据你了解中介欺骗手段有哪些？（多选）
A：吃差价B：一房多卖C：口头合同D：二房东
问题E：扣定金问题F：霸王条款G：其他
6.您在接受中介服务时，是否受到过中介的欺骗？
A：有过B：没有
7.如有受骗经历，您是否愿意向大家讲述您的受骗经历？
A：愿意B：不愿意
8.与中介服务公司发生矛盾或纠纷，您会采取哪种方式解决？
A：与中介公司协商解决B：向人民法院起诉C：向消费者协会投诉D：向仲裁委员会仲裁E：自认倒霉
9.您对中介服务人员及态度的满意度及印象的满意度？
A：满意B：不满意C：比较满意
10.您觉得现今的中介服务公司的资信和服务水平？
A：较好B：好C：一般D：较差E：差11.您觉得中介公司收取您的费用？
A：偏高B：高C：适中D：低
12.您认为中介服务合同中的条款是否公平？
A：公平B：不公平C：不清楚合同条款内容
13.您和中介公司签订合同时，是否约定附加条款？
A：约定合同中未提及的细节B：不约定附加条款C：没想到约定附加条款D:无所谓
14.您认为中介服务公司还有哪些问题？您有哪些意见和建议？
对于您所提供的协助，我们表示诚挚的感谢!为了保证资料的完整与评定，请您再快速查看一下已填调查问卷，看是否有填错，填漏的地方，再次谢谢您
调研员：调研时间
三. 统计表（图）
1.您选择中介服务企业最看重是什么？（多选）
A：企业管理B：企业实力C：企业宣传D：企业服务态度E：便捷度F：其它
2.您认为中介公司提供的房源信息是否真实可靠？
A：真实可靠B：有虚假内容C：不敢相信
3.您认为中介公司提供不真实房源信息的手段有哪些？
A：放假房源B：乱报房价C：隐瞒房源信息D：其它
4.您是否相信中介公司的业务介绍？
A：相信B：不完全相信C：不相信
5.据您了解中介欺骗手段有哪些？（多选）
A：吃差价B：一房多卖C：口头合同D：二房东E：扣定金问题F：霸王条款G：其它
6.您在接受中介服务时，是否受到过中介的欺骗？
A：有过B：没有
7.如有受骗经历，您是否愿意向大家讲述您的受骗经历？
A：愿意B：不愿意
8.与中介服务公司发生矛盾或纠纷，您会采取哪种方式解决？A：与中介公司协商解决B：向人民法院起诉C：向消费者协会投诉D：向仲裁委员会仲裁E：自认倒霉
9.您对中介服务人员及态度的满意度及印象的满意度？A：满意B：不满意C：比较满意
10.您觉得现今的中介服务公司的资信和服务水平？A：较好B：好C：一般D：较差E：差
11.您觉得中介公司收取您的费用？
A：偏高B：高C：适中D：低
12.您认为中介服务合同中的条款是否公平？
A：公平B：不公平C：不清楚合同条款内容
13.您和中介公司签订合同时，是否约定附加条款？
A：约定合同中未提及的细节B：不约定附加条款C:没想到约定附加条款D：无所谓
四．参考文献
材料来源：1）实地调研所得原始资料
2）来自与本次调研课题相关的书报﹑杂志和互联网。