高层住宅豪宅分析(全国版)

上海浦东· 星河湾
上海浦东· 星河湾 • • • • • • B1户型：三房三厅三卫+工 人房 建筑面积：220m2 功能区域划分明显，动静分 离 一房一卫。 主人房与客厅拥有相同的景 观朝向。 豪华私家玄关，中心轴线过 道，尽显尊贵身份。 客厅及餐厅均有大面积景观 大阳台。可做休闲空间。 宴会厅级餐厅 餐厅增设早餐间，提高档次。 开间 客厅4.8；主人房4.2（独立 衣帽间）；厨房2.1；主卫 2.1，双淋浴； 空间无穿越
•空间无穿越
上海浦东· 星河湾
浦东星河湾位于上海浦东花木国际社区锦绣路前程路交汇处，紧邻轨道交通7号 线锦绣路站，毗邻陆家嘴金融中心，由内环高架至人民广场、新天地仅15分钟车 程。 社区规划有精装大平层公寓、白金五星级标准酒店、精品商业街、幼儿园、小 学。项目周边坐拥罕见的“都市绿肺”世纪公园、文化公园，更有东方艺术中心、 上海科技馆、新国际展览中心、中国浦东干部学院、浦东图书馆、巴黎春天、沃 尔玛山姆会员店等高端配套环伺，是贵隅一方、闹中隐市之地。
•
• • • • •
上海浦东· 星河湾 • • • • • • A3户型：四房三厅四卫+工 人房 建筑面积：316m2 主人房半圆形景观窗，获取 180度城市景观。 增设豪华客房套间，彰显主 人品质。 客厅5.8；主人房6.0（独立 衣帽间2.5）；厨房2.1；主 卫3.3，双淋浴； 空间无穿越
上海浦东· 星河湾 • • • • • A4户型：四房三厅四卫+工 人房 建筑面积：300m2 增设豪华客房套间，彰显主 人品质。 客厅5.8；主人房4.5（独立 衣帽间）；厨房2.1；主卫 2.7，双淋浴； 空间无穿越
高层豪宅分析
1：关键字 I. 高层 豪宅 2：概念 I. 高层豪宅 II. 特征总结 III. 其他因素 IV. 环境设计 3：案例介绍 I. 上海高层豪宅

案例适用范围
1：关键字：高层 豪宅 • 住宅市场金字塔的顶端，上层社会享受高品质生活、 彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；住宅 市场发展到一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区 域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质 化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、 产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平， 以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。
3：案例介绍－－－上海篇
汤臣一品 汤臣海景花园
坐落于陆家嘴滨江大道旁，是陆家嘴金融贸易区临江段的唯一一块纯居住用地，由4幢超豪华滨江住 宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。拥有360都饕餮景观，百年外滩，一线 江景还有陆家嘴，从人文到自然，从自然到现代。整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，采用 “前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固。建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部 设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重。四栋豪宅以直径16米、挑高 9米的钢骨架玻璃天幕穹顶相连， 透过玻璃幕墙可以看到品字楼群中的龙形风水园林。顶级标准的建筑品质，世界罕见的超大户型设计， 国际顶尖品牌的室内配置，使其成为全球公寓豪宅的翘楚。江景会所是小区配套服务的重要组成，其 拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、 SPA及私 人宴会等多种配套服务。
•建筑面积600m2
•开间 客厅11，120m2 ；阳台40m2 •空间无穿越
汤臣一品
•一层一户，270度景观 •两部主人梯，一部共用保姆梯。 •配置两个工人房 •每个空间都有大面积窗户或者阳 台，以取得最优质的室外景观 •主人房与客厅拥有相同的景观朝 向。 •一房一卫，高级配置
•宴会厅级餐厅
•厨房中西分离 •主人房卫浴分离 •超大观景阳台 •豪华私家玄关
•
Ⅳ环境设计
• • 大门设计应显高档、气势，并设置独立进出车道。 水景可以增加项目的景观优势。包括天然湖泊、河道，人造喷泉、水帘、 水池、泳池，高档会所内的室内及室外游泳设施。 院落景观：别致的入口及通道处理，吐出“深宅大院”的特质。入口喷泉 是豪宅庭院的惯用手法。结合自然景观和植物围合成休闲室外场所。儿童 娱乐场所也是不可缺少的。
Ⅱ豪宅的特征总结
• • 区位优越不可替代 环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成 的人文资源 建筑精美不可复制 风格各异难以仿造 人文价值无法再生
• • •
Ⅲ.高层豪宅的其他因素
• • • • • 绿化率：豪宅都追求高绿化率，但往往因为条件限制，只能在有限的条件 内尽量满足高绿化率的要求。 高容积率：虽然高容积率对居住的舒适度影响很大，但市区的豪宅往往无 法逃脱这一围墙。容积率普遍高于4.0，甚至达到7.0、8.0。 建筑密度：尽量低的建筑密度能减少人的压抑感，所以在户型设计当中， 应该尽量使户型平面显得紧凑，提高实用率的同时也提高环境的舒适度。 车位配比：豪宅的车位配比最起码达到1：1，有条件的可按1：2考虑，高 标准的地区可按100－150平方/车位。 私密性：豪宅一般具有很好的景观资源，而这需要主要房间及客厅具备开 阔的景观视野。在满足景观视野的同时，如何保证居住的私密性是规划的 关键之一。 安全性：主要由小区高档的智能化设施和物业管理服务来实现。
世茂滨江花园
上海世茂滨江花园于上海市浦东新区潍坊路1号，地处浦江东岸上海中央商业区CBD。附近即为繁华 商业区：八佰伴购物中心、时代广场、好美家装饰城、联华超市旗舰店、华联家电等重要购物场所近 在咫尺；紧靠黄浦江东岸、充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成了一道 城市的天际线。 该项目占地面积27.00万平方米，总建筑面积约92万平方米，绿化率高达70%。建筑 形态有会所、高层住宅等。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园是吉尼斯中国最高江景 华宅。社区布局精心合理，拥有80万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大 世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式 迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境；心 灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致就在这里形成。 整个项目施工期由 2000年9月年开始，预计至2010年完成。自2001年9月公开发售以来，已完成销售金额过百亿。上海 世茂滨江花园2001年、2002年、2003年、2004年连续四年名列上海市销售金额第一名；问鼎绿色 “奥斯卡”，荣获在加拿大颁发的“国际花园社区人造类金奖”。
汤臣一品 汤臣海景花园
龙行园林
玉琮外观
汤臣一品 汤臣海景花园
•一层一户，360度全览上海
•阳光电梯厅 •两部主人梯，一部保姆梯。 •每个空间都有大面积窗户或 者阳台，以取得最优质的室外 景观 •主人房与客厅拥有相同的景 观朝向。 •一房一卫，高级配置 •宴会厅级餐厅 •厨房配置操作间 •主人房卫浴分离 •主人房配置独立书房 •客厅超大观景阳台
世茂滨江花园
•功能区域划分明显，动静 分离
•房型方正，便于家具摆放 •客厅沿江景设置L形景观 大窗，浦江江景一览无遗 •主人房与客厅拥有相同的 景观朝向。
•两部主人梯，一部保 姆梯，设主次入口
•空间无穿越
世茂滨江花园
•功能区域划分 明显，动静分 离 •房型方正，便 于家具摆放 •客厅沿江景设 置L形景观大窗， 浦江江景一览 无遗。 •建筑面积125128m2 •开间 客厅4.3；主人 房3.9（结合衣 柜做书房）； 厨房2.3；主卫 2.7X2.7；
世茂滨江花园
世茂滨江花园
•功能区域划分明显， 动静分离 •主人房与客厅拥有 相同的景观朝向。 •房型方正，便于家 具摆放 •客厅沿江景设置大 面积落地玻璃窗。 •两部主人梯，一部 保姆梯，设主次入口
•开间
客厅5.8；主人房4.5 （独立衣帽间）；厨 房2.6，中西分离； 主卫2.4； •空间无穿越
•
上海檀宫· 顶级豪宅代表
Ⅰ.高层豪宅
• •
• •
• • • •
高层豪宅的评判标准主要在室内建筑面积及装修标准。 价格条件：豪宅以认定价值为定价标准，以价格明显超出区域平均水平为 重要特征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。考虑到各地的实际情况， 如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定的 差异。 面积标准：高层豪宅的单套面积一般都在400平方以上。小户型的高层住 宅也可通过提高配比和装修质量来达到高品质住宅的标准。 环境因素：往往豪宅项目均带有自然山水的高品质环境。没有自然山水资 源的项目与之相比，仅仅是降低了建筑密度而已。但因为不能享有真正的 优质资源，在大环境上已经不战而败。而市中心的项目，其坐拥中心地块 的稀缺性资源，在项目选址上同样至关重要。 舒适度：豪宅其根本的作用就是居住，除了需要大面积外，还必须拥有个 性化和智能化来保证舒适度。 稀缺性和豪华度：稀缺性指土地资源、自然景观、建筑设计、城市人文等。 豪华度指建筑与装饰材料的精益求精。 软件资源：顶级的物业管理才能使购买者备受尊崇，时时刻刻体会到居住 在豪宅带来的尊贵。 超前性：包括科技的超前性和投资的超前性。
•
• • • • •
上海浦东· 星河湾 • • • • • • B2户型：三房三厅三卫+工 人房 建筑面积：220m2 功能区域划分明显，动静分 离 一房一卫。 主人房与客厅拥有相同的景 观朝向。 豪华私家玄关，中心轴线过 道，尽显尊贵身份。 客厅及餐厅均有大面积景观 大阳台。可做休闲空间。 宴会厅级餐厅 餐厅增设早餐间，提高档次。 开间 客厅4.8；主人房4.2（独立 衣帽间）；厨房2.1；主卫 2.1，双淋浴； 空间无穿越
上海浦东· 星河湾 • • • • • A5户型：四房三厅四卫+工 人房 建筑面积：291m2 增设豪华客房套间，彰显主 人品质。 客厅5.2；主人房4.8（独立 衣帽间）；厨房2.3；主卫 2.6，双淋浴； 空间无穿越
2：概念
• • 什么是豪宅？从字面上可以理解为“富人居住的豪华住宅”。 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的 住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅 所占有资源类型可能完全不同，所谓豪宅也只是一个统一的称谓。 综上所述，豪宅是住宅市场金字塔的顶端，上层社会享受高品质生活、彰 显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；住宅市场发展到一定阶段， 具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人 群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能 指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的 高级住宅形式。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站 位于锦绣路高科西路附近，与该案距 离约300米。距离陆家嘴大约8公里，直接 接受2010展会辐射。不过，周边日常生活配套对于这一豪 宅来讲，利好甚微， 星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由 五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活 完全可以在园内 解决。
•Biblioteka Baidu
Ⅴ建材装修 公共 *大厦外墙：高科技纳米光触媒铝复合板(具有自动保洁功能)。 石材。 *迎宾大堂：室内墙地面采用进口大理石。 *入口电梯大堂：墙地面采用进口大理石。 *住宅各层电梯大堂：墙地面采用进口大理石。 *电梯：每户拥有三部以上高速电梯 *安保及管理：彩色电视监控系统，停车场管理系统，楼宇自控系统及防盗报警系统，门禁读 卡系统，电子巡更系统。 *消防：进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，消防报警系统。 私家 *空调：VRV II 户式中央空调。 *地坪加热系统 *私家按摩池：超音波按摩浴缸。 *净水器：净水器（净水系统）。 *热水供应：壁挂热水炉、太阳能热水器。 *电视及电话：有线电视，卫星电视，电话：每户需按客厅、房间及卫生间数量预留电话进 线。 *照明调控开关：智能化系统，太阳能照明系统，声控系统。 *中央洗尘：美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统。 *保安系统：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国 SIEDEL可视对讲系统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统。