湖南长沙商业市场调查报告(44p)

报告结构全国商业市场简述

长沙商业市场分析

重点商圈全面解读

结论

一、全国商业市场简述

、年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生

业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流;

建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；

投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；

持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；

租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内.

需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视.

、年影响全国商业地产发展的主要因素

年影响全国商业地产发展的主要因素如下:

在政策层面来看：

首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；

其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时

有发生；

最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。

从市场层面来看：

首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量.

其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值.

最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说——影响８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面.

、年全国商业地产发展的趋势将会怎样

产品进行优化创新——年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力.

商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间.

利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零

售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商

业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得

更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.

二、长沙商业市场分析

、走进长沙

、湖南省的区位特点及经济情况――中部和泛珠三角经济区重合的区域

在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。

全省土地面积万平方公里，常住人口总数为万人（截至年）。受各类优惠政策

的影响，湖南省经济和社会生活水平逐年递增，年国民生产总值达. 亿元，人均国内生产总值达元；财政总收入达到亿元；城镇居民去年人均可支配收入为元，人均消费支出元；农村居民去年人均收入元，生活消费支出元。各金融机构存款余额接近亿元，市场零售总额达亿元，较年增长。

、长沙市的区位特点及经济情况――中部省会城市中位列第一

作为湖南省的省会城市，政治、经济和文化中心，长沙市地处湖南省东部，东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北临岳阳、益阳两市。全市土地面积万平方公里，其中城区面积平方公里，下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花区，长沙、望城、宁乡县及浏阳市。常住人口总数万人，国民生产总值为亿元，人均国民生产总值已经达到元，人均可支配收入达到元（截至年），经济发展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省会城

市中位列第一。

、芙蓉区的区位特点及经济情况――长沙第一区

而“五一”商圈所在的芙蓉区是长沙市的中心城区，是湖南省省委所在地，人流、物流、资金流高度密集；区内有长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽；五一大道、芙蓉路等多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，交通十分便利。总面积平方公里，常住人口万（截至年）。“十五”期间，芙蓉区深入实施“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略，经济实现了跨越式发展。区域经济综合实力全省领先、跻身中西部城区前列。年，芙蓉区总量为亿元，固定资产投资亿元，社会消费品零售总额亿元，地方财政收入亿元，城乡居民可支配收入分别达到元和元，镇乡居民人均消费支出为元和元。多项主要经济指标位居全省城区前列。

、长沙商业概述

长沙商业在中部的地位

带着问题看市场

长沙商业未来扮演角色研究

提升长沙商业在全国的影响

、地理位置，交通优势

长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。

国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重

要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一

2）十五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个

3）中心城市小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。

、商业地位