商业地产培训课程PPT课件
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商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
矿产
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
商业地产业态标准划分培训课件(ppt 59页)
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Page - 19
专业店 代表品牌：宜家
品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始
经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
发展状况
宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家 在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据 规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
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Page - 30
家乐福 世界第二大国际化零售连锁集团
大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大 国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业 务范围遍及30个国家和地区
家乐福在中国
1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109 家大型超市
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Page - 12
茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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华润万家
国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品 牌 主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态 截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ， 2007年销售额突破500价、便利
发展战略
全国发展、区域领先、多业态协同
经营理念
以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广 大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”
商业地产PPT11[1]
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引进大卖场的不同定位
• 休闲之都：成都的差异； • 北京家乐福与沃尔玛的差异； • 如何看大卖场的不同定位？
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商业地产PPT11[1]
满足一站式购物需求 服务于大众家庭 提供免费停车场 开心购物家乐福 三大处37课
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满足追求高质量生活 的顾客购物需求
服务于白领及中产阶层 如：突出家居用品 提供寿司、海产品等
场所、机关、团体、企事业所在地； • 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—10分钟到达的
范围内； • 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高； • 店堂明快、清洁、货架丰满； • 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有
目的的购买； • 经营实行信息系统化，开展单品管理； • 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
10
4.9 5.9 6.9 7.9 9.9
4.9
7.9
12.9 14.9 16.9 19.9
Metro
2
5.9
7.9
12.9
16.9
TRUST-
5
Mart
Your Need / Your Comment :
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商业地产PPT11[1]
Ladies’ slipper
60030-60039
按这一理论，美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。
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商业地产PPT11[1]
零售轮转理论
2.发展一段时间： 高价格、高毛利、高成本
随时间发展补 充更多服务
3.继续发展： 高价格、高毛利、高成本
随时间 推移补 充服务
市场 机会 来临
1.新型组织发展： 低价格、低毛利、低成本
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产培训 ppt课件
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实际上是一致的 ，
21
PRRT 1 何为商业地产？——九大业态介绍
1. 百货店
Department store(Dept．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、 管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
ppt课件
13
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
单一建筑体，独立于其他商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业街，多由人防工程改造而成 多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 菜市场、超市等 购物中心 中心商业街 提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等
采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全
商业地产基础知识培训材料PPT(内部资料)[1]
![商业地产基础知识培训材料PPT(内部资料)[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/68d59ec180c758f5f61fb7360b4c2e3f5727257d.png)
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
万达广场样板效应 一个万达广场，一个城市商业业中心。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
成熟阶段
1930－1979（40年）
衰落阶段
1980年后
法国 日本
中国
中国与西方 国家的差别
1852－1880（28年） 1904－1922（18）
1894－1949（55年） 距美、法50年，距日
本30年
1880－1914（34年） 1923－1937（14） 1950－1995（45年） 距美、法、日60年
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
万达广场样板效应 一个万达广场，一个城市商业业中心。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
成熟阶段
1930－1979（40年）
衰落阶段
1980年后
法国 日本
中国
中国与西方 国家的差别
1852－1880（28年） 1904－1922（18）
1894－1949（55年） 距美、法50年，距日
本30年
1880－1914（34年） 1923－1937（14） 1950－1995（45年） 距美、法、日60年
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
运营管理-商业地产运营管理课件(PPT44页)
一、业态种类
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
华润商业地产模式教材课程34页PPT
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
《商业地产培训课程》PPT课件
总结五
先进行商业规划后进行建筑设计，做好前 期商业策划，再做商业建设。
建筑是不可复制的，一幢建筑物就是一项历史，所以，书写 历史一定要慎之又慎；对于商业地产项目而言，地产项目的 建设不仅关系到开发商的开发收益，而且动辄就是大量的社 会资金和银行贷款，说商业地产的开发关系到社会稳定可能 也不为过。
总结六
总结十
与一个熟悉自己同时又熟悉行业的专业 商业管理团队合作
这个团队一定要是一个集合体，需要有建筑师、商业设计师、商业空间 设计师、商业设施资源、丰富的商业咨询经验和方法等等。输出管理者 肯定要了解客户的背景和这个行业，能否让客户更加了解游戏规则。同 时，最后一点也是非常重要的，进入运营期后，管理者能否根据市场的 变化和消费的变化，进行商品结构、物业结构的调整。对于在座的开发 商来讲，在乎的是能否取得足够的利润，那么你这个商场打造出来的项 目，能不能使商品获得比较理想的利益。能否减少自己的麻烦，比如在 市场调研麻烦，这种麻烦能够保持比较的优势，那么他肯定会愿意进入 购物中心。第三点，进入运营期后项目的环境和管理，能否让消费者感 到满意。第四点，一个商家能否与另外一个商家形成互补。同时，双方 对市场目标的特定，还有对市场调研的分析，这个区域的分析是否能够 保持认同。
问题二 欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期
“商业地产的销售火爆并不昭示着项 目的成功”几乎成为业内人士目前公 认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。
A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、业 种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、 商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形 象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作）
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问题二 欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期
“商业地产的销售火爆并不昭示着项目 的成功”几乎成为业内人士目前公认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。
从我们在客户的输出管理过程中总结商业地产前期的市场调 研应该包括经济环境的分析和研究；区域城市结构调查与 发展规划、商业发展规划和政策研究；区域零售市场调查 与分析；典型性调查与研究；未来商业地产的供应量分析； 消费者消费行为的调查与研究；立地条件研究等。
第二部分
针对以上问题的
解决方案
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C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业 地产项目是商业管理技术的综合体现。
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D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应ห้องสมุดไป่ตู้借助于专业 公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司
介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶 段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种 理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统 一的理念。现实情况是：不同的专业服务公司，如：设计院、房
地产经纪、商业管理、建筑商乃至于开发商孤立的服务于商业地产 开发的某一环节，这些商业地产开发的主体很难达成统一。
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问题三 只租不售还是租售结合 还是全部卖掉
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A.只租不售是商业地产的一个趋势。商业地产的价值是通过在经营当 中成功获得消费者认可使得租金不断上涨，实现很好的回报。
而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来 了太大的压力和风险，毫不夸张的说，是商业地产开发商把风险一部分
转嫁到了管理公司身上，当然，不能否认的是，很多的管理公司是很乐于承 担这样的风险的。
C.租售结合一定要建立在商业经营可持续发展的基础上。如何通
过销售促进开发商的资金流运转正常，如何正确核算租售比例和租售投资回 报都是我们商业地产的开发主体应该在项目建筑前就要考虑的问题。
困扰商业地产开发商的 几个问题及解决方案
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第一部分
商业地产开发过程中 经常困扰开发商的几个问题
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问题一 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商
商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。 操作商业地产很重要的原则就是 不能先考虑建筑，而是应该先考虑 商业，首先要从商业经营入手， 进行定位后再考虑建筑。
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A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、 业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、 商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形 象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作）
B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管 理技术。
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商业设施 满足条件
主题招商 满足条件
商业经营 满足条件
商业发展 满足条件
A.商业地产项目的建筑规划一定要具备
承载商业的功能；
B.商业地产项目的建筑规划一定要满足
商业定位的特殊需求； C.商业地产项目的建筑规划一定要考量 本地的消费市场和消费力； D.商业地产项目的建筑规划一定要考虑 业态本地市场的融合性。
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方案七 有清晰、科学的商业地产运作流程
市场 调研
运营 管理
定位 分析
经营 核算
招商
商业建筑 装饰设计
商业 规划
总体 定位
第三部分
解决方案 总结
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总结一
商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业 运营、统筹安排
商业地产开发主体的多元性和结构性决定了商业地产 的开发一定要整体考虑，每个环节的工作开展需要有 计划、有步骤。
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方案一
商业地产的立项首先要从商业经营角度入手、要从经营 方向可持续发展角度入手。
方案二 专业的商业管理经验是细致专业的调研和分析的基础。
方案三 方案四
精细的商业总体规划定位，定位中各经营主体之间 的正确衔接才能够形成商业地产鲜明的主题。
商业规划设计 开发商、经营者、消费者的利益需求通过商业规划建筑 及环境、招商、经营等一系列专业化的流程与服务有机 融合，来实现项目的可持续增长。
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总结二
商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要 从项目整体发展考虑，制订分步实施方案
商业地产的系统性和专业性决定了开发商和运营商之间 的合作必须在每个环节均有专业人士在提供服务，这些 专业运营商之间的合作也非常重要。
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总结三
在专业调研分析基础上确定项目定位
对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到 复杂的统计分析。国内目前的现状是一般不能够提供可靠 的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或 者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计 公司介入项目是比较明智的选择。商业地产项目需要从商 业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合 可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商 业定位和规划设计。
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问题四 商业地产该调研什么
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房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场 供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项 目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业地产 因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不 确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。而调研的目的 则是为项目的整体规划设计服务的。
而前提是全部的租赁及租赁后的统一管理仍然需要专业团队的运作，专业团 队能够为商业地产项目带来高额至少是预期的回报，但同时，商业地产开发 商也会因此而对这个专业团队支付一定的佣金或者叫管理费。
B.商业地产的全部销售其实是理想中的地产销售，况且产权卖掉以后业主经 营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法，
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方案五 建立完整的项目开发体系，运营体系
专业 经营管理
商业经营 角度入手
立地条件 市场环境
招商途经 政策制定
目标客户 商业规模
类别分：主力店、 次主力店、品类性 招商；区域分：外 埠、本地；
租售方式
营销模式 运营模式
建筑设计
商业定位 商业规划
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方案六 把握地产开发和商业经营有机结合