案例：美国次贷危机和房地产泡沫

优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个
月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年 后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工 作或者被提升为经理了，到时候还怕付不 起！”
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“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太 小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少， 到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年， 还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱， 我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不 敢借？”
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就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于 美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此 巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此， 中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危 机，政府就得要采取相应的政策来保证国内 房地产市场价格不能下跌。
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这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷
危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生 的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理 中国的房地产市场问题，来改变中国当前的 房地产市场政策，那么美国式的金融危机也 就真的要在中国出现了。所以的事实都证明， 美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为 什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所 导致的。
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人 们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸 引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本 的持续增加，房地产的价格远远高于与之对 应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫 过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和 价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可 持续性。
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房地产泡沫引发的经济危机 美国次贷危机 发生始末
大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经 济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场 自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房 地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩， 四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是 一般买的起房的人，那时候房价已经高的离 谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？
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剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产 开发商打起了这些人的主意。于是，他们推 出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫 天的广告就出现在电视上、报纸上、街头， 抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：“你想 过中产阶级的生活吗？买房吧！”
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“积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找XX贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的
Baidu Nhomakorabea
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他们必然要找人来一起承担这个风险，因为
如果贷款收不回来，即便把房子收回也未必
还能卖到现在的价钱。于是，银行把这些贷 款设计成债券——也就是金融债券；在美国，
金融债前根据风险的程度是有级别之分的，
有能力偿还贷款的金融债券风险级别低，自 然也容易卖出去，而广大穷人的贷款——后 来事实证明这些是根本不可能偿还的贷款— —风险级别高，也就是所谓的次级债，就卖
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹 豫地选择了贷款买房。
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于是，很多原本没能力贷款买房的人纷纷加 入了买房的行列，房地产商的业绩像火箭一 样窜了上去，看似繁荣的房地产泡沫已然形 成。
业绩虽然不错，但贷款公司（或者银行） 手上这些贷款都是信用级别非常低的，他们 自己非常清楚这些贷款的风险是相当大的— —因为穷人毕竟是穷人，万一还不起贷款怎 么办（应该说还不起贷款的可能性是非常大 的
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现 得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化， 总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基 即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等 环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些 金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大 有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的 方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得 次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大 的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短 视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个 人都是如此。
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请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提 下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把 大把的钱可以赚。
当一切都看似正常的时候，上面这些都是没 有问题的，次级债券和基金也确实是高回报 的。 但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的 一直涨下去，总会有跌的时候。
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由于 房地产 价 格 往 往 是 由对 资产 价 格 更 高 和信用 扩 张更快 的预期 来支 持 的 ， 而 信用 扩张 的 顺 周期性 也 就容易 强化这 种 预 期 ， 从 而 不断 推高 房地产价格。但是当 外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。
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资金并加大降息力度，五大央行联手救市， 美联储注入2000亿美元资金；美国政府和六 大房贷商提出“救生索计划”。
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2008年7月，房地美和房利美两大房贷公司严 重亏损陷入困境，7月23日，美国财政部宣布 斥资3000亿美元救助“两房”，9月7日宣布 接管“两房”。2008年9月，雷曼兄弟申请破 产保护，美林被迫售予美国银行，AIG出现
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在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房 人、放贷人、各大投行、对冲基金、评 级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。 但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的 风险都显露了出来。而且这种无限放大 的风险则成了一个无永无止境的黑洞， 也是压倒美国金融市场最后的一根稻草
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美国房地产市场泡沫为什么会这样快的
吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过 银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供 过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么 这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要 原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的 方式在金融市场上大规模地进行交易。
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事件的导因是美国911事件及纳斯达克股 市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件 对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取 完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦 基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。
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而货币政策的宽松从而使得住房贷款
公司及商业银行制造各种各样的住房按揭 利率的产品，让一些还款能力不高的次级 信用的贷款人进入房地产市场。然后将这 些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危 机的过程中，每一个环节看上去都有其合 理性及正当性，但是实际上每一个环节都 在放大风险与聚集风险。
策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利 率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从 2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年 可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下 降到2003年的3.8%
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引起： 1、 过度投资 2、 过度消费 引起： 严重的通货膨胀
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房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。
——中央经财大学财经研究院 昌忠泽（国家社 科基金项目）
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房 地 产 泡 沫 与 金 融 危机
大量文献的研究表明，无论是发达国 家，还 是发展中国家，无论其制度 安 排 如 何 ， 房 地 产 泡 沫 与金 融 危 机 之 间 都 具 有 非 常 显 著 的 关 联 性 。 信用 扩 张 过度 既是房 地产泡 沫 的根 源 ， 也 是现 代 金融 危机 的根源 。
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首先，从政府来看，由于政府的短视或短
期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲 击降低到最小的程度，但是这些政府的政策 仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经 济战略角度来制定货币政策。同时，在对金 融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金 融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金 融工具及产品进行有效的监管，金融创新工 具的风险及危机越来越大。
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其主要原因就在于这些证券产品以多种衍
生工具的方式在金融市场上大规模地进行交 易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作 用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放 大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。 但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之 相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证 券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛 售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速 下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在 这种情况下崩塌。
不出去了；最终银行找到了美国经济的领头 羊——对冲基金——也就是投行。
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所谓对冲基金就是那些在国际上流通，哪里 收益高就跑到哪里去的资金。投行向来是以 高风险投资获取高回报的，经过一番审核评 估后，投行买下了银行手里那些卖不出去的 次级债券。出乎银行意料的是：此后房价依 旧高歌猛进，投行大赚了一笔，银行又岂能 罢休？于是乎，银行设计了专门针对投行的 高风险次级债券。投行虽然赚了不少，但毕 竟次级债券风险太大，总是不踏实的，当然 愿意投保，这样银行也赚了。
在2001年到2004年4年间，受益于低利率政策， 美国人买房的热情不断高涨
投资者的热情刺激了房价的上扬，自2001年 到2005年，美国全国平均房价翻了一番。
自2005年到2006年，为了抑制房地产过热， 美联储17次加息
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通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第 一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美 国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂 已经进入第二阶段。
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从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了 逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率， 联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8 月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮 扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋
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美国房地产泡沫源于中央银行的错误政策和 不当干预。
1、以低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政 策
2、联邦政府的不当干预
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从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点
开始，美联储的货币政策开始了从加息转变 为减息的周期。此后的13次降低利率之后， 到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达 到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政
融资危机；六大央行联合注资，美国政府通 过7000亿美元金融援救计划，AIG被政府接 管。(American International Group)是一家在
美国和全球范围内开展多种保险和保险相关 业务的控股公司
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2001年，随着网络泡沫的破裂和9·11恐怖袭击 的发生，美国经济面临衰退的危险。为了刺 激经济增长，美联储实施低利率政策，
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我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪 容
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放 开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过 这些政策来救房地产市场。那么政府为什么 要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什 么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要 通过美国政府来救金融市场？
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在美国各地，房地产泡沫破裂的滞后效应还在继续 显现，一方面是房地产价格开始下滑，另一方面是 新楼盘不断竣工。在市场需求明显下降的趋势下， 投资者对房地产价格的走向感到悲观，不少炒房族 开始割肉斩仓。相比而言，中低收入的贷款者处境 更加艰难，因为无法偿还贷款，不少人只能看着贷 款公司上门拍卖自己的房子。有报告称，美国全国 有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。
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当大批的延期还贷或者断供的情况出现时— —也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金 链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭， 银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期 赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基 金的资金，统统被拉下水。
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2007年8-9月，不少于次债相关的金融机构破 产， 2007年末-2008年初，花旗、美林、瑞银 等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入